Une deuxième vague pourrait débuter en seconde moitié de 2023 en raison de la détérioration attendue du marché du travail. (Photo: 123RF)

EXPERT INVITÉ. Desjardins s’attend à ce que le contexte économique soit plus difficile au cours des prochains trimestres. En 2023, une récession modérée et brève fera remonter le taux de chômage et baisser les prix des immeubles.

Bien que je prédise une importante progression des prix sur un horizon de dix ans, il faut s’attendre à ce que les prix fluctuent à court terme selon les conditions économiques. Voici quelques extraits du Zoom habitation publié le 6 juin par Hélène Bégin, économiste principale, et Maëlle Boulais-Préseault, économiste.

La correction de 7,3% du prix moyen encaissé à partir du printemps 2022 jusqu’au début de 2023 a été de moindre ampleur au Québec qu’ailleurs. Par le passé, les cycles immobiliers ont affiché une plus forte amplitude dans certains marchés au Canada, notamment à Vancouver et à Toronto.

Au Québec, la progression de 2,5% depuis avril 2023 s’avère nettement plus lente qu’ailleurs.

Montée du chômage

Le ralentissement de l’économie du Québec a déjà fait place à une certaine stabilisation du PIB réel en début d’année et une période de contraction demeure prévue au cours des prochains mois.

Le marché de l’emploi ne sera pas épargné. Même si le taux de chômage de 4,1% en avril demeure près du creux historique de 3,9%, certains signes de relâchement sont déjà présents.

Les demandes d’assurance-emploi ont amorcé une tendance haussière et les postes vacants sont nettement moins nombreux qu’au sommet de l’été 2022. L’emploi connaît aussi certaines difficultés alors que les gains et les pertes se succèdent depuis quelques mois au Québec.

« Une détérioration persistante est attendue à compter de la mi-2023 puisque les effets de la récession se feront sentir, remarque Hélène Bégin. Le taux de chômage devrait remonter jusqu’à environ 6%, ce qui ébranlera la confiance des ménages et, surtout, le marché immobilier résidentiel. »

Même si le marché de la revente semble se ressaisir un peu après la chute de l’an dernier, les répercussions des pertes d’emplois à venir ne devraient pas tarder à se faire sentir. La demande de propriétés devrait par conséquent s’affaiblir en seconde moitié d’année alors que l’offre poursuivra sa remontée.

Le marché deviendra ainsi plus équilibré et il pourrait même basculer légèrement à l’avantage des acheteurs au Québec.

Forte immigration

L'arène politique aime débattre sur des objectifs chiffrés. Laissons-les débattre sur les quantums. Peu importe le nombre visé, ce sera un niveau élevé.

Les boomers sont à la retraite ou en fin de carrière. Lors de la prochaine décennie, nous aurons un faible taux de chômage et la pénurie de main-d'œuvre devrait se perpétuer.

Le débat ne porte pas sur la nécessité de l'immigration. Mais un enjeu fondamental est le manque de planification de leurs besoins, dont celui du logement. La majorité est locataires au début, mais plusieurs deviennent propriétaires avec le temps.

Deuxième vague de baisses de prix

Alors que la première vague de correction des prix provoquée par la remontée rapide des taux d’intérêt semble passée, une deuxième vague pourrait débuter en seconde moitié de 2023 en raison de la détérioration attendue du marché du travail.

« Le prix moyen devrait ainsi diminuer d’environ 5% à partir de l’été jusqu’au tout début de 2024, soit une baisse semblable à celle de la première vague l’an passé, » précise Hélène Bégin.

Au total, la correction en deux temps devrait se traduire par une diminution de 10% du prix moyen entre le sommet de février 2022 et le creux au tournant de 2024. Le niveau des prix restera bien supérieur à celui de 2019, juste avant la pandémie.

Rappelons que Desjardins tablait auparavant sur une baisse continue des prix de 17% jusqu’à la fin de 2023. Étant donné que les perspectives sont demeurées les mêmes pour l’économie et le marché du travail, la faible remontée récente des prix explique l’ajustement des prévisions.

Desjardins maintient son hypothèse d’un redressement graduel du marché de la revente pour 2024, alors que les taux d’intérêt seront moins élevés, sans être aussi bas que ceux observés pendant la pandémie.

Réalités régionales très différentes

La hausse des taux d’intérêt a moins freiné le marché immobilier dans certaines régions. La variation du prix de vente moyen est d’ailleurs très dispersée. Elle continue d’être, en général, plus négative dans les marchés où il y avait davantage de surenchère.

C’est notamment le cas de l’île de Montréal et des régions avoisinantes ainsi que de l’Outaouais. La hausse du prix moyen se poursuit toutefois dans de nombreuses régions du Québec qui ont été moins ou très peu touchées par le phénomène de surenchère.

Une correction des prix n’a pas eu lieu dans les régions plus à l’est et au nord du Québec, ainsi que dans la Capitale-Nationale et le Centre-du-Québec, qui affichent toujours des augmentations de prix par rapport à l’an passé.

« Toutefois, même si certaines régions ont bien résisté jusqu’à maintenant, la plupart d’entre elles devraient encaisser une baisse de prix cette année, conclut Hélène Bégin. La détérioration de l’économie et du marché du travail sera assez généralisée dans la province, ce qui se répercutera sur le marché immobilier résidentiel. »

Les acheteurs auront de bonnes nouvelles en 2024 quant à l’abordabilité des propriétés à la suite de baisse des prix et des taux d’intérêt.

Je vous invite à consulter mes articles précédents.