Personne ne peut prédire avec précision ce qui va se passer. Mais tout indique que nous nous dirigeons vers une croissance soutenue des prix et des loyers. (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Est-ce que vous investissez pour dix mois ou dix ans? L'immobilier est rentable sur le long terme. Analysez les tendances sur le long terme plutôt que sur le court terme. Je vais commenter les trois principaux facteurs qui entraîneront les prix et les loyers vers le haut pour la prochaine décennie.
Une baisse des taux d’intérêt et une forte immigration augmentent la demande. À long terme, il n’y aura pas assez de propriétés pour satisfaire la demande.
Les prix des maisons unifamiliales au Québec ont fait preuve d’une remarquable ascension ces 50 dernières années. Il n’y a eu que deux baisses, en 1995-1996 et en 2022-2023. Prédire des hausses semble donc aller de soi.
Mais si vous analysez bien mon texte, vous comprendrez entre les lignes qu’il est plausible que les hausses moyennes seront plus élevées que par le passé. Tentez de vous faire votre propre opinion.
Baisse des taux d'intérêt
C’est le taux d’intérêt qui affecte le plus la demande. Avec la hausse importante et rapide du taux directeur depuis mars 2022, plusieurs acheteurs se sont retirés du marché. Quand les taux baisseront, ces acheteurs reviendront en grand nombre.
Sur le long terme, j’ai confiance que la Banque du Canada va réussir à ramener le taux d’inflation autour de 2%. Les taux d'intérêt devraient donc baisser.
On ne reverra plus jamais des taux hypothécaires à 2%, sauf si on revit un autre événement majeur comme la pandémie, qui requiert que l’on stimule avec énergie l’économie.
Forte immigration
L'arène politique aime débattre sur des objectifs chiffrés. Laissons-les débattre sur les quantums. Peu importe le nombre visé, ce sera un niveau élevé.
Les boomers sont à la retraite ou en fin de carrière. Lors de la prochaine décennie, nous aurons un faible taux de chômage et la pénurie de main-d'œuvre devrait se perpétuer.
Le débat ne porte pas sur la nécessité de l'immigration. Mais un enjeu fondamental est le manque de planification de leurs besoins, dont celui du logement. La majorité est locataires au début, mais plusieurs deviennent propriétaires avec le temps.
Pénurie de logements
Sous Centris, le nombre total d’immeubles à vendre a baissé de 2015 à 2022. Il est difficile de faire une prédiction avec justesse. Pour la prochaine décennie, je m’attends à ce que l’offre augmente, mais de façon modérée.
La SCHL a estimé en juin 2022 qu’il faudrait doubler le niveau de construction pour que le marché soit à l’équilibre. Le niveau de construction a baissé depuis.
La raison de cette baisse est la hausse des taux d’intérêt et des matériaux de construction. Comme les taux d’intérêt vont baisser, la construction résidentielle va reprendre, mais pas au niveau recommandé par la SCHL. Il y a trop de freins à la construction.
Est-ce que les municipalités vont réviser leur vieux règlement de zonage pour vraiment favoriser la densité? Est-ce que l’obtention de permis va cesser de prendre des années? Va-t-on cesser de charger des frais, taxes et redevances aux promoteurs? Va-t-on accueillir plus d'immigrants qui ont des compétences pour travailler en construction?
Est-ce que les trois paliers de gouvernement vont travailler ensemble au lieu de se renvoyer la balle?
Tout comme pour la crise climatique, les politiciens tardent à écouter les scientifiques et à agir efficacement pour contrer la crise du logement.
Une décennie de croissance
Personne ne peut prédire avec précision ce qui va se passer. Mais tout indique que nous nous dirigeons vers une croissance soutenue des prix et des loyers.
On aura une croissance insuffisante des constructions.
La croissance de la crise du logement est difficilement évitable.
Dès que les taux d’intérêt baisseront, la demande montera rapidement alors que l'offre ne montera que lentement. Construire prend du temps.
Plusieurs propriétaires se réjouiront de la hausse des prix. Les investisseurs profiteront des hausses substantielles des loyers. Ce sont ceux qui cherchent à faire leur premier achat et les locataires qui seront le plus désavantagés. Ceux qui le peuvent, achetez quitte à faire des compromis.
Soyez plus à l'écoute des forces affectant le marché, soit la demande et l’offre, que des paroles des politiciens.
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
