QUAND LE FISC S'EN MÊLE
Acheter un chalet dans le but de le louer, voilà un investissement qui peut s'avérer profitable, non seulement pour vous, mais aussi pour les gouvernements ! Aux yeux des percepteurs, les revenus tirés de la location touristique sont imposables, au même titre que les revenus qui proviennent d'appartements traditionnels.
Toutefois, vous pouvez déduire de vos revenus les dépenses admissibles de la propriété, comme les impôts fonciers, l'assurance, les intérêts sur l'hypothèque, le chauffage, l'électricité, l'entretien, les réparations et la publicité. En cas de perte de revenu locatif, vous pouvez déduire ce montant de tous vos autres revenus, ce qui diminuera vos impôts.
«Cependant, si vous occupez la propriété quatre mois par an, vous ne pourrez déduire que 8/12 des dépenses admissibles», prévient Josée Maure, directrice générale, planification fiscale et successorale chez Groupe Investors. Vous pouvez également appliquer la déduction pour amortissement (DPA) pour réduire les revenus de location, mais vous ne pourrez pas la réclamer pour générer une perte locative ou l'augmenter. Toutefois, un tel choix peut avoir un impact fiscal important lors de la vente.
À la vente de la propriété, vous pourriez réaliser un gain en capital important, imposable à 50 %. Toutefois, aux fins de l'impôt, vous pourrez désigner la résidence secondaire comme votre résidence principale, même si vous la louez occasionnellement, ce qui vous permettra de mettre ce gain en capital à l'abri de l'impôt. Toute fois, si la mission principale du chalet est manifestement d'en tirer un revenu, vous ne pourrez pas vous prévaloir de cette déduction.
Gare au changement d'usage
Changer la vocation d'un chalet privé pour en faire une propriété locative peut avoir un impact fiscal important, même si le chalet n'a pas été vendu ! Si par exemple vous avez acheté un chalet pour 100 000 dollars en 2003, et que selon le marché, il en vaut actuellement le double, lors du changement de vocation, vous serez imposé sur la différence entre la juste valeur marchande (JVM) de la propriété et son prix de base rajusté (PBR).
Le PBR correspond au prix payé de la propriété (100 000 $) plus tous les investissements supplémentaires qui en ont augmenté la valeur - comme les rénovations majeures (24 000 $) -, et les dépenses engagées pour en faire l'achat - comme les frais de notaire (1 000 $). Aux fins de l'impôt, vous réalisez ainsi un gain en capital théorique de 75 000 dollars - la JVM (200 000 $) moins le PBR (125 000 $) -, dont la moitié est imposable. «Vous devrez ajouter cette année-là 37 500 dollars à vos revenus, même si ce gain est entièrement théorique», explique Josée Maure, de Groupe Investors. Il est également possible d'effectuer un choix fiscal qui permet de reporter cette disposition.
Si vous héritez d'un chalet, le défunt sera aussi imposé sur la différence entre la JVM du chalet et son PBR, à moins qu'il ait été votre conjoint.
TÉMOIGNAGNES DE PROPRIÉTAIRES
Des difficultés insolites peuvent surgir dans la vie d'un propriétaire d'un chalet locatif. Par exemple, Nicolas St-Cyr a de la difficulté à trouver des entrepreneurs (déneigeurs, plombiers, électriciens) dans la région qui acceptent de lui fournir des factures !
Lorsque les locataires potentiels téléphonent, il faut avoir les bons arguments pour les convaincre de louer. Quand Amélie et son conjoint sont devenus propriétaires de leur chalet dans Lanaudière, c'est lui qui s'occupait des réservations. Mais il n'arrivait pas à conclure des transactions. Quand Amélie a pris la relève, tout a changé. «Je suppose que les gens font davantage confiance à une femme», suggère Amélie.
