La SCHL a estimé que l’augmentation moyenne des loyers de 2022 à 2025 sera de 30%. (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Nous sommes inondés de données. Trop de données c’est comme pas assez. Il y en a qui ont peu d’importance et d’autres qui incitent à une interprétation faussée ou alarmiste. Voici ma sélection de données clés pour bien comprendre l’état du marché locatif.
Taux d’inoccupation autour de 1% pour plusieurs villes
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) va publier son enquête locative de 2023 dans quelques jours. Je m’attends à ce qu’il y ait toujours une forte rareté de logements. Ce manque d’offres de logements crée une forte pression sur les hausses des loyers.
Hausse de loyer suggérée de 4%
En 2024, les hausses moyennes seront plus élevées que cette suggestion de hausse de base de 4%. Un propriétaire tient aussi compte des hausses de taxes municipales et des primes d’assurance. De plus, il ajuste pour ses dépenses de rénovations.
Les hausses de loyers en 2024 seront plus élevées que par les années précédentes, mais elles ne reflètent qu’en partie l’explosion des coûts.
Hausse des loyers de 30% sur 3 ans
La SCHL a estimé que l’augmentation moyenne des loyers de 2022 à 2025 sera de 30%. Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres à coucher, qui était de 1022$ par mois en 2022, pourrait atteindre 1330$ en 2025.
60% des logements sont abordables à Montréal
Un sondage Léger réalisé pour l’organisme Vivre en ville au printemps 2023 indique que 60% des locataires de la région métropolitaine de Montréal paient moins de 1000$ par mois. C’est 64% pour la région métropolitaine de Québec et 79% dans le reste du Québec.
Ces statistiques démontrent que la majorité des locataires ont des logements abordables. Le talon d’Achille est qu’il y a une pénurie de logements abordables à louer.
Pour les loyers moyens des logements à louer, c’est le site rentals.ca qui est le plus fréquemment cité dans les médias. Le loyer moyen au Québec était de 1953$ en décembre 2023. C’est plus élevé que la réalité.
Deux fois plus de logements au Québec qu’en Ontario
Les données disponibles ne permettent pas de connaître le nombre exact de logements locatifs au Québec. On estime que le parc immobilier locatif du Québec est constitué de 1,6 million de logements. Par personne, c’est le double qu’en Ontario.
On n’insiste jamais assez sur les répercussions de l’offre et la demande. Cette plus grande offre est un facteur favorisant une meilleure abordabilité.
Baisse des mises en chantier de 32% au Québec
Après un sommet en 2021, les mises en chantier résidentielles au Québec ont subi une baisse de 16% en 2022, suivi d’un repli de 32% en 2023.
Je n’ai pas inclus dans ma liste l’énoncé que selon les calculs de la SCHL, il faut tripler la construction de logements pour retrouver l’abordabilité d’ici 2030. C’est un objectif irréaliste. Peut-on se donner une cible plus basse dans un premier temps et ajuster à la hausse plus tard?
24 000 nouvelles unités d’habitation sont bloquées à Montréal
Des projets totalisant près de 24 000 logements sont entravés depuis le début de l’administration de Valérie Plante à Montréal en 2017, selon une étude publiée par l’Institut économique de Montréal.
Le problème de la lourdeur administrative des villes dans l’émission de permis a souvent été invoqué. Il y a aussi des problèmes de zonage et aussi la montée du phénomène «pas dans ma cour».
71% des logements ont été construits avant 1980
Des rénovations majeures sont nécessaires pour plusieurs vieux immeubles.
Le contrôle des loyers, à long terme, cause un déficit d’entretien. La majorité des propriétaires attendent un changement de locataire pour entreprendre des travaux.
52% des logements sont occupés par des personnes seules
Le Québec se démarque également de ses homologues canadiennes par une plus forte part de ménages locataires composés d’une personne. En 2001, le recensement indiquait que 47% des ménages ne comptaient qu’une personne, alors que cette proportion se situait autour de 52% en 2021.
1582 locations Airbnb à Montréal
Selon le site insideairbnb, il n’y a que 1582 locations actives, soit moins de 0,3% du parc immobilier locatif montréalais.
Je salue les resserrements législatifs majeurs qui ont pris effet le 1er septembre 2023. La majorité des locations illégales ont cessé d’opérer. Une faible part de celles-ci ont migré sur le marché traditionnel locatif. La majorité des propriétaires ont préféré vendre ou louer meublé au mois.
Cette baisse de locations en courte durée n’a pas aidé à mitiger les hausses de loyer.
Certains politiciens ne semblent pas être au courant de la baisse substantielle de locations sur Airbnb et continuent de prétendre que d’abolir toutes les locations de courte durée est une solution pour régler la crise du logement.
Conclusion
La crise du logement est mondiale et le Québec s’en sort mieux que le reste du Canada.
Le défunt Daniel Johnson, premier ministre du Québec dans les années 1960, se plaisait à dire «Quand je me regarde, je me désole ; quand je me compare, je me console».
Trêve de complaisance.
Le marché locatif québécois doit relever de sérieux défis, autant pour les locataires que les propriétaires.
Se loger est essentiel au bien-être et à la santé. Un logement adéquat offre la sécurité, permet d’avoir accès à un emploi, à l’éducation et à des loisirs. La société québécoise se doit d’aider à ce que tous et toutes aient accès à un logement adéquat, y compris les personnes itinérantes.
L’utilisation de données justes et pertinentes contribue à mieux cerner l’ampleur de la crise et à cibler les meilleures solutions.
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