Immobilier: les précautions à prendre avant d'aider son enfant à devenir propriétaire

Publié le 28/04/2016 à 10:00

Immobilier: les précautions à prendre avant d'aider son enfant à devenir propriétaire

Publié le 28/04/2016 à 10:00

Si les taux d’intérêts restent bas, le prix élevé des biens immobiliers rend l’accession à la propriété souvent difficile pour les premiers acheteurs. Un coup de pouce de papa et maman, et parfois même des grands-parents, peut donc être le bienvenu pour acquérir une maison ou un condo.


Selon un sondage commandité par la BMO publié en avril, 65% des post-boomers canadiens compteraient sur une aide financière de leurs parents, ou d'autres membres de la famille, pour financer l’achat d’une première résidence.


«Contrairement à ce que les gens pensent, il ne faut pas forcément posséder un gros capital pour permettre à son fils ou sa fille de se lancer sur le marché immobilier», souligne François Morency, président de Conseils financiers Aviso.


Il raconte qu’il y a une dizaine d’années, l’un de ses clients a fourni 6 000 dollars de mise de fonds à sa fille dans la jeune vingtaine pour qu’elle achète un modeste condo en demi sous-sol de 60 000 dollars, dans un coin peu couru de Montréal. Quelques années et quelques travaux plus tard, le quartier ayant pris de la valeur, elle a pu vendre son condo 140 000 dollars et s’offrir une maison.


Donner si l’on peut


La mise de fonds constitue souvent le principal obstacle pour les jeunes acheteurs. «Lorsqu’on possède des liquidités disponibles, il est intéressant de faire un don de son vivant et ainsi d’aider ses enfants ou petits-enfants au moment où ils en ont le plus besoin», indique le planificateur financier. Un don des parents, ou des grands-parents, permet alors de réunir la somme minimum pour se porter acquéreur ou d’obtenir les 20% de mise de fonds afin éviter d’avoir à contracter une assurance prêt hypothécaire.


Attention cependant à bien sous-peser les impacts financiers d’une telle décision et à prendre en compte le fait que les autres enfants du couple pourraient eux aussi appeler les parents à la rescousse. «Il faut bien évaluer son autonomie financière pour ne pas que le don vienne épuiser le capital de retraite plus tôt que prévu», avertit Gaétan Veillette, planificateur financier au sein du Groupe Investors.


Autre possibilité d’aider son fils ou sa fille à accéder au marché immobilier: devenir copropriétaire du bien. Mais gare au retour de bâton fiscal en cas de revente! «Un particulier a le droit à une seule résidence principale, rappelle-t-il. S’il en possède déjà une, le logement acquis en copropriété est considéré comme une résidence secondaire et est donc assujetti à l’impôt sur le gain à capital.»


Plus accessible mais plus risqué


Les parents aux moyens financiers plus limités peuvent être tentés d’utiliser leur marge de crédit hypothécaire au bénéfice de leur progéniture. Mais, cette option n’est pas sans risques. «J’ai vu des gens le faire alors que leur sécurité financière s’en trouvait menacée. Il faut être prêt à assumer seuls l’emprunt car les parents vont rarement poursuivre leur enfant pour défaut de paiement, met en garde François Morency. Par contre, cela peut être une bonne idée si c’est juste un prêt temporaire le temps qu’un placement vienne à échéance.»


Pour se protéger d’un non-remboursement, les parents ont tout intérêt à exiger que leur enfant contracte une assurance invalidité, une assurance maladies graves ou encore une assurance vie dont ils seront les bénéficiaires en cas de décès.


Cosigner le prêt hypothécaire de son enfant est également une possibilité. Là encore, les parents se doivent d’être vigilants, surtout que les jeunes familles évaluent parfois mal les dépenses auxquelles elles vont devoir faire face. «Si le couple est soudé et que les perspectives de générer des revenus stables sont bonnes, le danger de mauvaises créances est moindre, dit Gaétan Veillette. Mais sinon, les parents prennent des risques.»


Pour s’en prémunir, les deux conseillers financiers conseillent de prendre une garantie hypothécaire. «Comme la banque, les parents deviennent alors des créanciers, explique François Morency. En cas de non-remboursement par l’enfant, ils peuvent décider de payer des mensualités en attendant que la maison soit vendue pour éviter qu’elle ne soit bradée par la banque et ainsi mieux défendre les intérêts de l’enfant.»


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