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-''Vous habitez en appartement?''
-''Bien sûr que non! Je possède un condo!''
Dans l'attitude de bien des gens, il semble que les appartements soient pour les pauvres, alors que les condos sont pour les gens qui en ont les moyens. Pourtant, en termes d'espaces, les condos s'avèrent souvent aussi restreints que les logements.
Certes, nous pouvons comprendre la fierté d'être propriétaire. Mais combien se paie cette fierté? Les propriétaires de condos en ont-ils pour leur argent? Afin de nous faire une idée, nous devons d'abord évaluer la location par rapport à l'achat.
Comment savoir si l'immobilier est surévalué dans un marché en particulier? Et bien, deux éléments importants dictent les prix : la rareté du terrain et le ratio revenus / loyers. Nous laisserons de côté les taux d'intérêts, car ils peuvent changer d'une année à l'autre.
À New-York, surtout à Manhattan, les prix sont très élevés, car c'est un endroit très prisé. Donc, la rareté du terrain influence les prix, autant les loyers que le prix d'achat. Pour savoir si le prix d'achat est élevé, il faut le comparer avec les loyers.
Par exemple, un condo de 1 000 000$ ne sera pas cher si le loyer mensuel est de 12 000$ par mois. Ici, le ratio du prix sur les loyers serait de 7. Cependant, un condo de 200 000$ sera très cher si le loyer que l'on pourrait exiger en y installant des locataires serait de 1200$ par mois. Le ratio qui nous intéresse s'élèverait à environ 14 (200 000$ / (1200$ x 12)).
Un ratio de 8 serait plus raisonnable, ce qui correspondrait à 2083$ pour une valeur d'achat de 200 000$. À l'inverse, si 1200$ constitue la maximum que l'on pourrait charger, on ne devrait pas payer plus de 115 000$ pour son achat!
Or, il peut arriver qu'un individu paie 300 000$ pour un condo, pour lequel il ne serait jamais prêt à payer 3125$ par mois en tant que locataire. Il existe donc une disparité importante entre la perception de ce que vaut un condo en tant que propriétaire, et la valeur de ce même condo en tant que locataire. Pourtant, dans les deux cas, il s'agit du même immeuble.
C'est pourquoi les promoteurs ont fait des affaires d'or ces dernières années, en convertissant des immeubles à logement en condos. On rénove, on change un peu le style, et on appose la nouvelle désignation ''condo''. Dans bien des cas, si les nouveaux propriétaires louaient leur condo au lieu de l'occuper, ils n'arriveraient pas à rentabiliser leur investissement. C'est pourquoi on pourrait en arriver à conclure que les propriétaires de condos en ont pas tout le temps pour leur argent. Remarquez que la même logique peut s'appliquer pour toute forme d'habitation (maison, duplex, ...).
P.S.: On pourrait utiliser une règle simple pour calculer rapidement un loyer ou la valeur marchande. Il suffit de multiplier le loyer par 100 (ou de diviser par 100 la valeur marchande). Ainsi, 800$ par mois équivaut à 80 000$. Un condo de 250 000$ équivaudrait à 2500$ de loyer mensuel. Bien sûr, cela sous-entend un ratio de 8,3. Certains diront peut-être qu'étant donné les bas taux d'intérêt qui resteront bas éternellement, un ratio de 10 est acceptable!
