Doit-on craindre une bulle spéculative sur le marché immobilier résidentiel aux États-Unis ? La question est importante, car il présente une corrélation avec le marché canadien.
La hausse du prix des maisons a d'ailleurs eu lieu à peu près en même temps dans les deux pays. Il est vrai que la hausse a été beaucoup moins forte au Canada qu'aux États-Unis, et en ce sens, on ne peut pas dire qu'il y ait une bulle spéculative au Canada.
Même si les indices de prix ne sont pas très fiables, tout porte à croire que le prix moyen des maisons en termes réels au Canada n'est pas beaucoup plus élevé en ce moment que lors du dernier sommet il y a une quinzaine d'années. En d'autres mots, le prix des maisons n'a pas monté plus vite que l'inflation en général.
En revanche, aux États-Unis, le prix des maisons en termes réels est au moins 25 % plus élevé que lors du dernier sommet; les hausses ont été particulièrement fortes entre 2000 et 2005. Il y a également de plus en plus de signes témoignant de comportements spéculatifs de la part des acheteurs et des propriétaires de maisons.
Par exemple, le prix des maisons par rapport au revenu disponible des ménages a atteint un sommet sans précédent. Nombre de propriétaires de maisons n'hésitent pas à augmenter leur hypothèque pour financer des dépenses de consommation. Ce qui fait dire à certains analystes que le consommateur américain se sert de sa maison comme d'une carte de crédit.
Mais pourquoi parler de bulle immobilièrespéculative alors que les hausses récentes n'ont aucune commune mesure avec celles que nous avons connues lors de la bulle techno de la fin des années 1990, par exemple ? Alan Greenspan, l'ex-président de la Réserve fédéraleaméricaine (Fed), disait qu'il est impossible de déterminer avec certitude la présence d'une bulle spéculative. Au contraire, Robert Shiller, professeur à l'Université Yale, pense qu'il est possible de le savoir. En 2000, il a écrit Irrational Exuberance pour dénoncer la bulle technologique, avant que les titres techno chutent de 80 % entre 2001 et 2003.
M. Shiller se base sur une observation surprenante : le prix réel des maisons n'augmente pas à long terme, ce que corrobore l'indice Herengracht, qui suit le prix des maisons dans un quartier d'Amsterdam depuis 1628.
Pour sa part, M. Shiller a développé un indice démontrant que le prix des maisons a baissé aux États-Unis de 1890 jusqu'au début desannées 1940. L'indice a remonté fortement au début des années 1950, mais après cette hausse, il n'y a pas eu de croissance en termes réels jusqu'en 1997. La hausse d'environ 50 % en termes réels enregistrée depuis 1997 n'a pas d'équivalent depuis 100 ans.
S'il est vrai qu'il y a une bulle spéculative dans l'immobilier résidentiel aux États-Unis, le prix des maisons diminuera pendant une dizaine d'années lorsque la bulle se sera dégonflée. Le prix des maisons au Canada ne baissera pas autant, mais le moins qu'on puisse dire, c'est qu'il ne faudra pas compter sur une hausse.
