Devant autant de réactions… véhémentes de la part de quelques uns, j’ai cru bon de revenir sur le sujet afin d’apporter quelques précisions. D’abord, lorsqu’il est question de bulle immobilière, deux problèmes fondamentaux apparaissent.
Le premier concerne la généralisation très répandue de tous les segments de marchés immobiliers, allant du condo à l’immeuble à revenus de 100 logements et plus, qui se transige et se finance souvent sur les marchés internationaux, en passant par le bungalow et le strip commercial. Ensuite, tant qu’à mettre tous les différents types de propriétés dans le même bateau, sans faire de nuances, on y mélange également les secteurs de toutes les villes et ce, d’un pays à l’autre. On compare finalement des marchés très différents tout en prenant pour acquis que les risques et conséquences seront, malgré ces différences, exactement les mêmes. Le deuxième défi découle du fait que dès que l’on parle d’une bulle immobilière, même si on aborde le sujet au présent, il s’agit tout de même d’une projection, donc d’une éventualité future.
Lorsqu’il est question d’avenir, on peut tenter d’analyser les tendances en tenant compte d’une foule de facteurs mais la probabilité d’erreur, peu importe le point de vue (légère hausse des valeurs, stagnation, légère baisse ou crash) demeure présente. Ça s’appelle gérer l’incertitude.
Ceci étant dit, ce n’est pas parce que je ne crains pas une bulle immobilière affectant tous les segments de marché de l’immobilier et ce, pour ’ensemble du Québec, que je ne peux constater, comme vous, l’existence de réels enjeux.
Le cas des plex, particulièrement à Montréal, est l’exemple parfait qui ne devrait pas être généralisé à l’ensemble du secteur de l’immobilier… en général. Honnêtement, lorsque quelqu’un pense à acquérir un plex et me demande mon avis, je n’ai qu’une simple question : as-tu l’intention de l’habiter? Dans le cas d’un investissement, je le déconseille carrément. Ce n’est pas que je craigne automatiquement une baisse éventuelle des valeurs, mais plutôt parce qu’à 15 fois les revenus bruts (et encore pire si ce ratio est plus élevé), cet immeuble ne fera pas ses frais avant des années.
Alors pourquoi payer pour gérer un immeuble déficitaire? Par contre, lorsque les gens désirent devenir propriétaire-occupant,assumer la différence entre les revenus des autres logements et les dépenses de l’immeuble, lorsque ce montant est bien sûr à l’intérieur des limites budgétaires qu’ils se sont fixées pour se loger, ce qui demeurera toujours une dépense, alors dans ce cas oui, je recommande l’achat. Notez encore une fois que lorsque l’immeuble est payé trop cher, le coût pour se loger devient sur papier insoutenable. Je fais alors confiance à l’intelligence des gens.
Pour en finir avec ce sujet assurément très émotif, pour ne pas dire explosif, que représente cette fameuse bulle immobilière : nous pourrons tous tenter, vous et moi, de prévoir ce qu’il en adviendra, il y aura toujours au-delà de la finance et de l’économie, l’incohérence humaine qui viendra toujours brouiller les cartes.
« «Les prix de l'immobilier montent facilement, mais ils peinent à descendre», rappelle l'Insee. L'explication est d'abord d'ordre affectif : les vendeurs se sont fait avec le temps une idée de la valeur de leur bien,
et rechignent à la baisser en cas de conjoncture dégradée »
Martin Provencher
www.martinprovencher.com
