Bulle, bulle envole-toi! C’est ce que ne cessait de répéter, dans mon enfance, le personnage appelé Pépin la Bulle. À l’époque, je n’aurais jamais pensé que plus tard, dans ma vie professionnelle, je serais amené à parler et à écrire autant sur ce sujet qui ne dégonfle pas; la bulle immobilière!
Déjà en 2007, il y a donc 4 ans, je me « mouillais » en écrivant noir sur blanc dans mon livre « Investir et réussir en immobilier » qu’il n’y avait pas de bulle immobilière au Québec. J’avais même alors poussé « l’audace » en démolissant dans le premier chapitre de mon livre, cette crainte tenace qui revient sans arrêt. Donc depuis 4 ans, je dirais au deux ou trois mois environ, je reçois un appel d’un journaliste qui aimerait savoir si tel facteur ou tel événement de l’actualité ou telle étude apocalyptique pourrait se révéler en fait comme étant le premier indicateur de cette épée de Damoclès qui nous pend au-dessus de la tête.
Évidemment, une bulle immobilière en train d’éclater serait en réalité une nouvelle extraordinaire du simple fait de la peur et de la négativité qu’elle contient. C’est comme ça. Nous aurons beau clamer que nous voulons du hockey propre et des jeux rapides tout en finesse, au fond, personne ne va se chercher une autre bière lorsqu’une mêlée générale éclate. Je crois que cette histoire de bulle immobilière est aussi intéressante qu’une bagarre qui à tout coup, crée un attroupement alors que deux individus qui se donne la main passent complètement inaperçus.
Est-ce que de donner foi à cette bulle immobilière pourrait devenir une excuse toute faite et vraiment pratique aux investisseurs en herbe qui pourraient ainsi procrastiner sans remords en attendant que les prix chutent?
Si c’est votre cas, vous avez déjà perdu 4 ans de capitalisation et vous devrez payer la prise de valeur de cette même période!
En vrac et sans détour, si je n’adhère pas à cette théorie de bulle immobilière c’est que :
1- Le prix du marché est précisément le prix qu’un acheteur accepte de payer lorsqu’il appose sa signature sur une offre d’achat qu’un vendeur accepte à son tour. La minute d’avant les deux parties négocient et la minute suivante, ou dans l’heure… il est déjà possible que ou l’une ou l’autre regrette… Le prix du marché est donc en continuelle évolution et non linéaire et ascendant jusqu’à un point de rupture.
2- Le marché québécois de l’immobilier est largement réparti entre environ 270 000 propriétaires qui majoritairement ne possèdent chacun que quelques unités de logement. Afin qu’une baisse des valeurs immobilières puisse se produire, nous aurions besoin d’une masse critique de propriétaires qui subitement accepteraient de vendre à 10, 15 ou 20% en deçà du prix du marché.
3- En reprenant le point 2, ces dizaine de milliers de vendeurs fous devraient de plus ne rien acquérir par la suite sinon, une forte demande de biens immobiliers s’en suivrait ce qui aurait alors pour effet de créer, sur les prix,
une forte pression à la… hausse!
4- Autre particularité du marché immobilier du Québec, nous avons une institution, la Régie du logement, qui interfère dans les lois du libre marché en légiférant au niveau des augmentations de loyers. En réalité, ce qui cause problème, ce n’est pas tant le prix des immeubles comme l’écart qui ne cesse de se creuser entre les valeurs et les revenus locatifs générés.
5- Les valeurs des propriétés immobilières ont connue davantage un « rattrapage » dans les années 2000, plutôt qu’une « explosion », ce qui a permis de compenser la stagnation que nous avons connu, pour ceux qui y étaient, au cours de la décennie précédente, soit celle des années 1990.
Il me serait possible de continuer sur cette lancée mais je crois que cela suffira pour certains et que douze arguments supplémentaires seraient encore insuffisants pour d’autres… Dans tous les cas, vous devrez m’excuser car j’ai encore beaucoup de préparatifs à compléter en prévision de la fin du monde, dont la prochaine et nouvelle date projetée, je vous le rappelle, est cette fois-ci prévue pour le 21 décembre 2012.
Martin Provencher
www.martinprovencher.com
