Le monde du condo a besoin d'un remède de cheval, et le Comité consultatif sur la copropriété propose une série de changements aux lois pour corriger la situation. Mais le nouveau ministre de la Justice ne semble pas animé du même empressement que son prédécesseur à légiférer.

Le président de la Chambre des notaires du Québec, qui coordonne les travaux, assure que le nouveau ministre de la Justice s'est engagé à déposer un projet de loi dès le printemps pour faire le grand ménage. Mais le cabinet de Bertrand St-Arnaud n'a pas la même compréhension de la situation. «Nous devons d'abord recevoir le rapport du Comité pour déterminer les suites à lui donner, dit Sarah Magnan, attachée de presse du ministre. On n'a pas d'échéancier à communiquer pour l'instant.»

À un colloque sur la copropriété tenu le 7 novembre, le président de la Chambre des notaires, Jean Lambert, a pourtant assuré que Québec s'est engagé à déposer un projet de loi rapidement, pour le voir adopter à l'automne 2013, et en vigueur en 2014. Lors de l'événement, il avait assuré qu'il enverrait le document au ministre «dans les prochains jours».

Jean Lambert est étonné. «La rencontre a eu lieu tout juste une heure avant le discours d'ouverture, le 1er novembre, écrit-il dans un courriel. Je lui ai demandé si on pouvait s'attendre à le voir passer à l'action bientôt, car ce sujet est tout à fait non partisan et répond à un besoin pressant des citoyens. Il m'a semblé l'avoir entendu nous mentionner le printemps prochain si, évidemment, le gouvernement n'est pas défait. Peut-être que d'autres priorités se sont manifestées depuis ?»

L'ancien ministre de la Justice, Jean-Marc Fournier, a mis sur pied le Comité consultatif sur la copropriété à la suite de nombreux problèmes de gestion des syndicats soulevés dans les médias. La plupart des grands acteurs de l'industrie ont mis leur grain de sel : copropriétaires, représentants des associations de constructeurs, courtiers, assureurs et syndicats de copropriété.

Mieux capitaliser le fonds de prévoyance

Le rapport du Comité a été rédigé en fonction des consultations menées auprès du public au printemps dernier. Il n'est pas encore disponible, mais il contient «une trentaine de recommandations», dit Jean Lambert. Il propose notamment d'aligner la capitalisation des fonds de prévoyance sur un calendrier d'entretien précis de l'immeuble en copropriété, rédigé par un professionnel.

Le président de la Chambre des notaires assure qu'en plus des propriétaires de condos, les constructeurs se sont eux-mêmes plaints des fonds de prévoyance irréalistes, insuffisants pour financer l'incontournable réfection du toit ou d'inévitables travaux dans les espaces communs.

«Des promoteurs très compétents donnent le vrai prix d'entretien et de contribution au fonds de prévoyance de leurs unités, dit Jean Lambert. Ils sont venus nous dire qu'ils sont désavantagés par les constructeurs arrivés plus récemment sur le marché.»

M. Lambert souligne que la situation est particulièrement grave dans les anciennes usines reconverties en copropriétés. Après les travaux, les promoteurs présentent les condos comme neufs, mais les structures communes, le toit par exemple, peuvent dater du début du 20e siècle !

Le Comité recommande de prendre des mesures contre les promoteurs ou les vendeurs qui transmettent des informations inexactes quant aux sommes à prévoir, dit Jean Lambert. «Il pourrait y avoir des sanctions dans le cas où l'information sur les fonds nécessaires est inexacte. Ça pourrait aller jusqu'à les forcer à combler la différence entre ce qui est nécessaire et ce qui a été amassé.»

MESURES PRINCIPALES PROPOSÉES PAR LE COMITÉ CONSULTATIF

Des règles pour un fonds de prévoyance suffisant

Certains administrateurs et copropriétaires n'exigent qu'une contribution minimale de 5 % des frais d'exploitation pour capitaliser le fonds de prévoyance, ce qui est loin d'être suffisant.

Le Comité propose plutôt d'aligner ces sommes sur des plans d'entretien des immeubles. Il propose aussi des sanctions contre les récalcitrants.

Une meilleure formation aux gestionnaires de copropriété

«Le Comité a retenu l'hypothèse de formations organisées dès qu'un administrateur est élu, dit Jean Lambert, président de la Chambre des notaires, l'organisme qui coordonne les travaux du Comité consultatif sur la copropriété. Les maisons d'enseignement seront invitées à mettre sur pied un cours de trois heures pour leur donner une formation de base.»

Les experts ont aussi proposé la production de documents diffusés sur un site Web. Les administrateurs de carrière devront faire partie d'un ordre professionnel.

Une régie de la copropriété

Pour régler les différends entre les promoteurs, les vendeurs, les copropriétaires et les administrateurs de syndicats, le Comité propose la création d'une régie de la copropriété. Mais l'ancien gouvernement Charest s'est montré peu enthousiaste, à cause des coûts associés à une nouvelle structure.

La transmission rapide de l'information

«Il faut obliger les administrateurs et les syndicats de copropriété à donner l'information, dans les 15 jours après la demande», dit Jean Lambert. Le promoteur ou le vendeur d'un condo aurait alors l'obligation de déclarer les dimensions précises de l'unité et les frais associés.