En achetant la Place de l'Innovation en octobre, à Montréal, Morguard s'est hissée au rang des propriétaires immobiliers les plus importants du Québec. La firme torontoise ne compte pas s'arrêter là ; elle veut utiliser les terrains vacants de sa nouvelle propriété, dans l'arrondissement Saint-Laurent, pour générer des revenus supplémentaires.
" La Place de l'Innovation est extrêmement bien située, à côté de l'aéroport et des autoroutes, de bons locataires, et nous offre la possibilité de prendre de l'expansion ", résume Bernie Myers, directeur de gestion du portefeuille immobilier chez Morguard Investments pour l'Est du Canada.
" La propriété compte 2,35 millions de pieds carrés (pi2) en terrains supplémentaires et nous pourrions facilement y bâtir plus de 500 000 pi2 de locaux pour bureaux supplémentaires ", ajoute M. Myers. Il précise que la firme envisage cette expansion sur une période de 10 ans au minimum.
Morguard et le fonds d'investissement immobilier lié Morguard REIT ont acheté les anciens quartiers généraux de Nortel à Montréal pour 165 millions de dollars en août 2010. Ce vaste complexe compte quatre bâtiments totalisant 885 322 pi2, et ses locataires principaux sont Bombardier, Aveos et CAE.
Renouvellement des baux
Morguard a pourtant du pain sur la planche dans l'arrondissement Saint-Laurent. " La Place de l'Innovation est un immeuble récent qui a été conçu pour un seul locataire. Il fallait un gestionnaire capable d'aller chercher des gros locataires. Le défi est de pouvoir les attirer et les conserver ", signale Jacques Magnan, professeur de finance immobilière à l'École des sciences de la gestion de l'UQAM. Au cours de sa carrière de gestionnaire dans le milieu immobilier, il a déjà eu des liens avec Morguard.
Bernie Myers admet que le renouvellement des baux représente un défi. " Nous avons de bons locataires et nous voulons les garder. C'était un risque d'acheter un immeuble dont les baux viennent à échéance à des dates différentes, mais nous avons confiance. Les marchés montréalais et québécois sont solides. C'était un risque calculé. "
Profiter de toutes les occasions
Morguard compte ajouter des propriétés à son portefeuille québécois, tant dans le secteur des bureaux que dans celui des locaux industriels et commerciaux. La société torontoise possède principalement des immeubles de bureaux situés dans l'ouest de l'île de Montréal, et son portefeuille a une valeur de 850 M$.
" Notre stratégie a été de profiter de toutes les occasions pour entrer dans le marché québécois. Nous avons eu des occasions dans l'ouest de l'île de Montréal et nous en avons profité. Nous gérons également le centre commercial Place Rosemère et nous avons des propriétés à Laval et à Vaudreuil ", précise M. Myers. Morguard veut maintenant accentuer sa présence dans la province " en commençant par le 514 et le 450 ", avant de s'aventurer en région ou dans des marchés plus petits, comme celui de Québec.
" Les partenaires institutionnels qui placent de l'argent dans Morguard tiennent à ce que la firme investisse au Québec ", croit Jacques Magnan. L'expert souligne que l'entreprise offre ses services de gestion à des caisses de retraite qui n'ont pas de divisions immobilières, dont celle des employés d'Hydro-Québec.
" Les fonds de pension qui nous ont choisis comme gestionnaires ont des attentes précises en matière de rendement. Et comme les revenus que l'on tire de nos propriétés dépendent du prix payé lors de l'achat, il faut être patient et, quelquefois, conservateurs, pour garder le cap. Mais depuis 20 ans, Morguard a surpassé l'index Investment Property Database 19 fois ", insiste Bernie Myers.
La Place de l'Innovation est dotée d'un triple blindage qui empêche de capter les conversations téléphoniques qui ont lieu à l'intérieur.
