Immobilier commercial : la reconversion ou la mort


Édition du 09 Septembre 2017

Immobilier commercial : la reconversion ou la mort


Édition du 09 Septembre 2017

Par Matthieu Charest

[Photo : 123RF]

Alors que Sears perd de l'altitude à vitesse grand V et que les détaillants milieu de gamme - Mexx, Jacob, Target Canada, etc. - s'écroulent comme des dominos, qu'adviendra-t-il des millions de pieds carrés qu'ils occupent ? Est-ce que le Québec se dirige vers une terre de dead malls, ces centres commerciaux américains abandonnés par centaines ?

Pas tout à fait, pensent les experts, mais des turbulences sont effectivement à venir. «C'est sans doute précipité de parler de la mort des centres commerciaux, pense Stéphane Mailhiot, vice-président stratégie chez Havas Montréal. Après tout, c'est encore difficile de trouver du stationnement au Carrefour Laval. Aux États-Unis, plusieurs facteurs, notamment l'érosion de la classe moyenne et le nombre très élevé de centres commerciaux par habitant, expliquent l'apparition des dead malls. Cependant, oui, il y a une crise dans le secteur du commerce de détail. Il faut se demander si les bunkers que l'on connaît comme centres ne sont pas des modèles désuets.»

Pas de doute, avec l'expansion du commerce électronique et la compétition féroce, plusieurs propriétés vouées au commerce de détail sont en eau trouble.

Selon RBC Marchés des capitaux, «les REITs canadiens [fonds d'investissement immobiliers] qui traînent de la patte au deuxième trimestre de 2017 sont ceux qui se concentrent dans le commerce de détail». Leurs performances globales (valeur de l'action) ont même été négatives, à -1,2 %.

Selon le même rapport, «le sentiment négatif à l'égard de l'immobilier spécialisé dans le commerce de détail a pesé sur la valeur de l'action des REITs. RioCan a connu une baisse de prix de plus de 8 % pendant le deuxième trimestre, et des plus petits, comme Plaza Retail et Slate Retail, ont aussi connu de piètres performances.»

Le secteur du détail dans le Grand Montréal «continue d'avoir des problèmes, estime la firme Cushman & Wakefield. Le marché demeure difficile pour les locataires et pour les locateurs».

Cela posé, le volume de ventes au pied carré dans les boutiques est toujours en hausse, mais la croissance faiblit. Selon la firme de services- conseils Avison Young, la croissance des ventes à Montréal était de 3,2 % en mars 2017, par rapport à 4,6 % à la même période l'an dernier. À Québec, la hausse était de 3,1 % en 2017 et de 3,8 % en 2016.

Et les perspectives ne semblent guère bonnes : la même firme prévoit que la proportion du commerce en ligne du secteur devrait passer de 4 % à 10 % sur l'horizon 2020.

La danse des millions

Ce n'est donc pas un hasard si les propriétaires de centres commerciaux comme Oxford et Ivanhoé Cambridge investissent à coups de millions de dollars afin de redonner du lustre à leurs propriétés. Les Galeries de la Capitale, Laurier Québec, Place Ste-Foy, le Centre Eaton et autres ont tous connu ou annoncé de grandes rénovations récemment.

«Nous entrons complètement dans l'ère de la reconversion des centres commerciaux, croit Jacques Nantel, professeur émérite à HEC Montréal. Tous les propriétaires au pays s'intéressent à la question. Et il y aura sans doute beaucoup de centres milieu de gamme ou bas de gamme qui vont devoir se reconvertir.»

Ce sont en effet surtout les petits centres qui souffrent. Les «centres de destination», comme le Dix30 à Brossard, sont relativement épargnés. Pour l'instant.

Quant aux propriétés de «deuxième rang», ces petits strip malls établis le long des boulevards, «elles ont souvent pris n'importe quel locataire, affirme Stéphane Mailhiot. [Les gestionnaires et les propriétaires] n'ont pas pensé au mélange, à ce qui allait attirer les consommateurs. Un épicier, par exemple, s'assure d'avoir un peu de tout pour attirer le plus de gens possible. Les gestionnaires des petits centres commerciaux n'ont pas fait ça. Il n'y a pas eu de gestion de l'offre. Maintenant, la question, c'est : vont-ils pouvoir se ressaisir avant que la compétition ne les dévore ?»

Pour Jean Laurin, président et chef de la direction de Newmark Knight Frank Devencore, «[la faillite potentielle de] Sears, c'est certain que ça représente un danger. Mais est-ce un arrêt de mort ? La réponse est non. C'est vraiment du cas par cas. Et de grands blocs d'espaces commerciaux qui redeviennent disponibles, ça bouleverse le secteur, mais ce sont des occasions à saisir. Peut-être que, pour Simons, Winners, Canadian Tire, Brault & Martineau, etc., c'est un contexte opportun pour croître.»

Les solutions

Deux avenues de survie semblent se dessiner pour les propriétaires de centres commerciaux. D'abord, dit le vice-président stratégie chez Havas Montréal, «il faut passer de centre commercial à centre de vie». C'est que, selon l'expert, les centres commerciaux ne sont plus LE produit d'appel. «Les propriétaires doivent ajouter des expériences qui sont impossibles à numériser, donc pas nécessairement des cinémas. Je pense plutôt à des parcs, à des espaces publics, à des restaurants. Plusieurs centres ferment tôt, vers 17 h ou 18 h, et c'est un problème. Le loisir, ça passe de plus en plus par une bonne bouffe, par un verre entre amis.»

À titre d'exemple, illustre Stéphane Mailhiot, «il y a des foires alimentaires, en Scandinavie, qui ne sont pas les food courts déprimants que nous connaissons, qui se transforment en beer gardens en soirée. Les gens vont draguer dans ces endroits ! C'est simple, le monde attire le monde.»

L'autre avenue de survie se résume en un mot : «reconversion». «Les magasins ont banalisé l'aspect "expérientiel"», dit Jean Laurin. Pour lui, s'il n'y a pas de reconversion majeure quand un grand détaillant ferme ses portes, un grave péril guette le propriétaire du centre. Si celui-ci n'a pas les reins solides sur le plan financier ou s'il ne se montre pas créatif, il pourrait devoir fermer son centre, tout simplement. En fait, «ces vastes espaces pourraient se transformer afin de devenir des centres logistiques».

Ironie du sort, ce serait donc les Amazon de ce monde, ceux-là mêmes qui ont contribué à bouleverser le secteur du détail, qui pourraient reprendre les espaces inoccupés pour installer leurs activités de distribution.

«Les colonnes du temple du commerce de détail sont ébranlées, lance M. Laurin. Le secteur entier ne sait pas tellement vers où il se dirige.» Mais il doit changer, et vite, au risque de s'étioler lentement et de se retrouver avec une multiplication de dead malls.

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