Vendre sa résidence principale ne sera plus jamais aussi facile...

Publié le 17/11/2016 à 09:30

Vendre sa résidence principale ne sera plus jamais aussi facile...

Publié le 17/11/2016 à 09:30

Par Institut québécois de planification financière

Alors que toute l’attention semble fixée sur les nouvelles règles d’emprunts hypothécaires, les changements annoncés aux règles concernant l’exemption du gain en capital pour la résidence principale risquent d’en surprendre plusieurs.

Ces mesures méritent d’être soulignées, car elles constituent un changement important de nos habitudes en tant que contribuable. En fait, cette réforme touche 3 situations précises :

• les résidents canadiens qui disposeront de leur résidence principale après le 1er janvier 2016

• les fiducies personnelles qui comptent parmi leurs actifs une résidence principale

• les non-résidents du Canada qui acquièrent une résidence au Canada pour y déménager

Résidents canadiens

Tous les résidents du Canada seront affectés par cette mesure, qui vient changer les habitudes lors de la vente de la résidence principale. Chacun sait que le gain en capital réalisé lors de la vente d’une résidence principale est exempté d’impôt. En fait, l’Agence du revenu du Canada (ARC) n’exigeait pas la déclaration de transactions sur la résidence principale lorsque le gain en capital réalisé était complètement couvert par cette exemption, avec comme résultat qu’à peu près personne ne déclarait les profits ou pertes ainsi réalisés. Rappelons que depuis 1982, une seule résidence par cellule familiale, composée des époux ou conjoints de fait et des enfants de moins de 18 ans, peut faire l’objet d’une exemption pour le gain en capital.

À partir du 1er janvier 2016 (donc dans votre prochaine déclaration de revenus), tous les propriétaires d’habitation canadiens devront déclarer la vente d’une résidence principale dans l’annexe 3 de leur déclaration de revenus de l’année où la vente a eu lieu. Cela vaut pour les ventes réelles autant que pour les dispositions présumées, comme c’est le cas lors du décès. Cette nouvelle réalité oblige les contribuables, particulièrement ceux qui possèdent plus d’une résidence, à faire un suivi plus rigoureux des améliorations et autres dépenses qui viennent modifier le prix de base rajusté (PBR). D’ailleurs, l’avantage de cet exercice pour ceux qui possèdent plus d’une résidence, c’est qu’il permettra justement de déterminer laquelle devrait être déclarée comme résidence principale pour profiter au maximum de l’exemption.

Si vous ne déclarez pas la vente de votre résidence principale, la période de 3 ans habituelle pendant laquelle les autorités fiscales peuvent émettre une nouvelle cotisation sera prolongée indéfiniment. Pour mettre fin à ce prolongement, vous pourrez modifier votre déclaration de revenus pour indiquer la disposition de la résidence principale. Cela limitera la période où l’ARC pourrait émettre une nouvelle cotisation à la date du 3e anniversaire après la production de la déclaration modifiée. Déclarer la vente de votre résidence principale en retard entraînera des pénalités, soit le moins élevé des montants suivants : 100 $ par mois où la déclaration est en retard ou 8 000 $. Ces nouvelles mesures permettront un meilleur contrôle par les autorités fiscales, par exemple lorsque quelqu’un réalise des transactions fréquentes. Il leur sera alors plus facile de faire le suivi des transactions et de requalifier le gain en capital exempté en revenu d’entreprise pleinement imposé.

Fiducies personnelles

Certaines planifications fiscales et successorales ou stratégies de protection d’actifs sont établies de façon à faire détenir la résidence principale de la famille par une fiducie. Après 2016, seuls certains types de fiducie pourront détenir une résidence principale et profiter de l’exemption du gain en capital. Les fiducies admissibles sont :

• une fiducie mixte en faveur de soi-même

• une fiducie mixte en faveur de l’époux ou conjoint de fait

• une fiducie exclusive au profit de l’époux ou conjoint de fait

• une fiducie testamentaire admissible pour personne handicapée

Pour se qualifier, au moins un des bénéficiaires de la fiducie doit résider au Canada pour l’année. Enfin, si une fiducie acquiert le bien après le 2 octobre 2016, l’acte de fiducie doit prévoir que ce bénéficiaire déterminé a un droit de jouissance du logement à titre de résidence tout au long de la période au cours de laquelle la fiducie est propriétaire du bien. Des règles transitoires permettent que ces restrictions ne s’appliquent pas si le bien était possédé par la fiducie avant la fin de 2016. Le gain en capital accumulé entre le moment de l’acquisition par la fiducie et avant 2017 pourra donc être exempté.

Non-résidents canadiens

La formule de calcul de l’exemption du gain en capital est conçue pour qu’un individu ne soit pas pénalisé s’il vend une propriété dans une année donnée et en rachète une autre au cours de la même année. Une année est ajoutée à la période de détention pour permettre d’exonérer la totalité du gain sur les deux résidences. Cependant, les non-résidents qui désirent s’installer au Canada ne pourront plus profiter de cette année supplémentaire dans le calcul de l’exemption s’ils ne résidaient pas au Canada l’année où ils ont acquis la résidence. Après le 2 octobre 2016, seules les années où ils ont vraiment résidé au Canada pourront être comptabilisées au moment de la vente de la résidence.

Ces changements sont importants et compliqueront grandement les actes à accomplir lors de la vente de la résidence principale. Entre autres, les actes de fiducies devraient être revus pour s’assurer de leur admissibilité. Les fiducies familiales discrétionnaires sont difficilement qualifiables... Il serait bon de voir s’il est toujours nécessaire de détenir la résidence dans ce type de fiducie.

 

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