[Photo : Shutterstock]
On me demande souvent quelles sont les différences majeures entre l'investissement résidentiel et l'investissement commercial. Je vous propose un portrait sommaire de la situation. L'immobilier commercial est un domaine très vaste qu'il est impossible de couvrir totalement dans un seul article. Ce qui suit devrait vous permettre d'en comprendre les principales caractéristiques.
Les types de baux
Une distinction entre les deux types d'investissement réside dans les baux. En immobilier résidentiel, il est obligatoire pour le locateur d'utiliser les baux de la Régie du logement. À l'inverse, il n'existe aucun formulaire ni aucun modèle obligatoire en immobilier commercial. Dans ce cas, il est d'une importance capitale de comprendre les tenants et aboutissants des contrats qui sont signés avec les locataires commerciaux. Je vous invite fortement à faire appel à un juriste qui sera en mesure de bien vous conseiller et de vous accompagner dans la rédaction de baux.
Le bail brut, net, double net et triple net
Bien que le vocabulaire soit relativement complexe, gardez à l'esprit que plus le bail sera «net», moins vous aurez de frais à votre charge en tant que locateur. À la limite, avec un bail triple net, le locataire aura la responsabilité de tous les frais relatifs à la propriété. Je pense entre autres aux taxes foncières et scolaires, à la taxe d'affaires, aux améliorations locatives, au chauffage, à l'assurance, au déneigement et à l'entretien. Bref, la plupart des frais d'exploitation.
La publication des baux par les locataires
En immobilier résidentiel, lorsqu'un locataire signe un bail, il jouit automatiquement d'une certaine protection quant à la possibilité de voir son logement repris par le locateur. En immobilier commercial, le local du locataire ne pourra être repris pendant la durée du bail.
«Toutefois, il pourrait perdre ses droits s'il a omis ou négligé de faire publier son bail au registre foncier», précise Richard D'Amour, avocat fiscaliste au cabinet De Chantal, D'Amour, Fortier. En effet, un nouveau propriétaire, sous réserve des dispositions de l'acte d'achat, pourrait aviser par écrit un locataire, dans les 6 mois suivant l'achat de l'immeuble, que le bail sera résilié dans les 12 mois suivant l'acquisition de l'immeuble. Pour mieux comprendre, prenons l'exemple d'un immeuble acquis le 1er janvier 2016. Le propriétaire aurait jusqu'au 30 juin 2016 (6 mois suivant l'achat) pour aviser le locataire que le bail serait résilié le 31 décembre 2016 (12 mois suivant l'achat). Vous avez un bail commercial à titre de locataire ? Assurez-vous de le faire publier afin de vous protéger.
La classification des locataires
Vous conviendrez avec moi qu'en immobilier, tant résidentiel que commercial, il est important d'avoir une bonne clientèle. Or, dans le commercial, une classification est utilisée afin d'évaluer la qualité du locataire. Bien qu'il n'existe pas de charte, plus la cote contient de «A», meilleure est la qualité du locataire. Un Tim Hortons ou une banque ont une cote AAA. Des locataires de ce type facilitent une acquisition. Elle est beaucoup plus facile à financer. À l'opposé, un bar ou une discothèque obtiendront une cote beaucoup plus basse. À tel point qu'il sera presque impossible d'obtenir du financement. Il va de soi qu'avoir comme locataire un prêteur sur gages n'attirera pas la même clientèle qu'un magasin d'aliments naturels ! Analysez bien la qualité des locataires avant d'acheter, car en immobilier commercial, il est plus difficile de changer la clientèle qu'en immobilier résidentiel.
Les taux d'inoccupation
En immobilier résidentiel, il est relativement facile d'obtenir, par l'intermédiaire d'études réalisées, les taux d'inoccupation d'un secteur donné. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) publie régulièrement ces données. Par contre, en immobilier commercial, les taux d'inoccupation sont beaucoup plus difficiles à obtenir, car ils doivent être considérés selon le type d'industrie et le type d'immeuble. «Pour obtenir de telles informations, vous devrez donc faire appel à un évaluateur agréé qui a accès à plusieurs bases de données complètes», mentionne Jean-Pierre Du Sault, accompagnateur autorisé du Club d'investisseurs immobiliers du Québec. Gardez à l'esprit qu'en immobilier commercial, lorsque vous avez un local vacant, il peut le rester longtemps et que vous aurez par le fait même besoin d'un budget de publicité plus élevé.
Le financement
Le financement commercial est beaucoup plus complexe que dans le créneau résidentiel, étant donné les types de commerces différents et les risques associés à chacun d'eux.
En règle générale, dans l'immobilier commercial, les banques financeront un pourcentage beaucoup plus bas de la valeur. Par exemple, un immeuble résidentiel évalué à 1 000 000 $ pourrait fort bien être financé jusqu'à 750 000 $, alors que dans le secteur commercial, en fonction de plusieurs facteurs, le financement obtenu pourrait n'être que de 650 000 $ à 700 000 $ pour un immeuble de même valeur. Vous aurez alors besoin d'une mise de fonds plus considérable.
La valeur
Déterminer la valeur de propriétés résidentielles est habituellement simple, car il y a beaucoup d'immeubles et la plupart se ressemblent. En immobilier commercial, c'est une tout autre affaire, car les propriétés et les types de commerces diffèrent beaucoup. Imaginez devoir déterminer la valeur d'un centre de professionnels par rapport à celle d'un immeuble comprenant un bar de danseuses. Complètement différent, vous en conviendrez !
Pour déterminer la valeur d'un immeuble commercial, l'évaluateur agréé utilisera le taux de capitalisation qu'il pourra retrouver dans divers guides comme Colliers ou CBRE. En ce qui concerne plusieurs types d'immeubles, tels que les établissements semi-commerciaux, les centres commerciaux et les hôtels, le taux peut être extrait du marché en étudiant la structure financière de ventes comparables récentes. Dans le cas des immeubles de type propriétaire-occupant, la méthode hypothèque-mise de fonds, un calcul estimant le rendement espéré par l'acquéreur potentiel devient le meilleur moyen d'établir le taux de capitalisation. Voilà pourquoi il est préférable de faire appel à un évaluateur agréé pour déterminer la valeur d'un immeuble commercial.
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec, il occupe le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.
