Notions avancées pour des offres d’achat d'immeuble

Publié le 18/01/2022 à 13:28

Notions avancées pour des offres d’achat d'immeuble

Publié le 18/01/2022 à 13:28

Le refus injustifié de l’acheteur ou du vendeur de signer l’acte de vente peut entraîner une démarche judiciaire appelée «action en passation de titre». (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. Il ne faut pas prendre à la légère l’envoi d’une promesse d’achat. Lisez attentivement la promesse d’achat que vous envoie votre courtier. Je vais insister sur des informations importantes dont certaines sont relativement méconnues.

 

Pas de rigueur dans vos délais 

Votre offre d’achat inclut plusieurs conditions: une inspection, un financement hypothécaire, une visite de l’immeuble si vous ne l’avez pas encore fait, etc. Il est important que les délais pour chacune de ces conditions soient raisonnables. Ce ne sont pas des « délais de rigueur ». Dans le cas d’un délai de rigueur, la promesse d’achat est automatiquement annulée si la condition n’est pas levée dans les délais. Pour que ces conditions soient sujettes à des délais de rigueur, il faut que ce soit clairement spécifié dans la promesse d’achat. Un délai qui n’est pas de rigueur peut être dépassé. Il est important d’avertir le vendeur le plus tôt possible, de donner les justifications et de négocier une extension. Avec la surchauffe immobilière depuis la pandémie, les banques, les évaluateurs, les arpenteurs, les inspecteurs et les notaires ont été surchargés de travail. Il y a donc eu de nombreuses négociations d’extensions et dans la majorité des cas des compromis ont été trouvés. 

 

L’acheteur veut céder la promesse d’achat 

Si, à la clause 1, l’acheteur ajoute après son nom des termes tels que: « et/ou ses désignés » ou « et/ou ses cessionnaires », il veut se garder le droit de céder la promesse d’achat avant la signature de l’acte de vente, en l’échange d’une somme d’argent. Lorsque je veux expliquer les implications, je me sers de l’excellent article d’Yvan Cournoyer

 

L’acheteur représente une société à constituer 

Lorsque plusieurs partenaires désirent acheter un immeuble, il est fréquent qu’ils désirent créer une société. Celle-ci n’est souvent pas encore créée au moment de la rédaction de la promesse d’achat. L’article 320 du Code civil du Québec stipule : « Celui qui agit pour une personne morale avant qu’elle ne soit constituée est tenu des obligations ainsi contractées, à moins que le contrat ne stipule autrement et ne mentionne la possibilité que la personne morale ne soit pas constituée ou n’assume pas les obligations ainsi souscrites. » Ce n’est pas une cession, mais un achat par une société qui sera constituée avant la signature de l’acte de vente. 

 

Vérifications diligentes 

La clause 9 énumère les documents que vous désirez obtenir (les baux et des factures par exemple). La lecture des baux est primordiale. Est-ce que la location d’un stationnement est incluse dans le bail ou non ? Est-ce que les services inclus et exclus sont conformes à la fiche descriptive sous Centris ? L’index des immeubles au registre foncier révèle entre autres les servitudes et les hypothèques légales. Le rôle foncier de la municipalité indique qui est le propriétaire et le nombre de logements. Plusieurs logements au sous-sol ne sont pas reconnus même s’ils sont tenus en compte lors de l’évaluation de la valeur foncière. Selon la situation, plusieurs autres vérifications doivent être faites. 

 

Vérifications en région rurale 

Si la municipalité n’a pas un réseau d’aqueduc et d’égout desservant l’immeuble, il est essentiel de demander un test d’eau (qualité et quantité) et une vérification de conformité du système d’épuration des eaux. 

 

Votre terrain est-il à risque? 

Est-il dans un secteur inondable? Les sols sont-ils contaminés? Votre courtier va consulter différents registres gouvernementaux et le certificat de localisation. Pour les immeubles commerciaux, ou pour plusieurs immeubles à revenus avec plusieurs logements, la banque va probablement demander une étude environnementale. 

 

Préautorisation hypothécaire ou preuve de fonds

L’acheteur doit démontrer au vendeur qu’il a la capacité financière requise. Pour un financement résidentiel, vous devez obtenir une lettre de préautorisation hypothécaire. Cette lettre indique le prix maximal de votre future propriété. Pour un financement commercial, vous devez remettre des relevés de comptes prouvant que vous avez les fonds requis. 

 

Et si une partie veut se désister 

Le refus injustifié de l’acheteur ou du vendeur de signer l’acte de vente peut entraîner une démarche judiciaire appelée « action en passation de titre ». Une mise en demeure sera envoyée. On demande au contrevenant de respecter ses engagements et de signer l’acte de vente avant la fin d’un délai. Sinon la partie qui veut finaliser la vente est en droit d’intenter cette action. On peut renoncer à cette vente ou achat, et faire une demande en dommages et intérêts. On peut même entreprendre ces deux démarches. 

À propos de ce blogue

Courtier immobilier chez KW Connexion, Jean Sasseville aide des investisseurs immobiliers. Actuaire fellow de formation, il a œuvré dans le domaine de l’assurance à Montréal et en Europe. Jean Sasseville a été chargé de cours en actuariat à l’Université du Québec à Montréal. L’immobilier est sa passion et il partage ses conseils et points de vue régulièrement aux lecteurs de «Les Affaires».

Jean Sasseville

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