BLOGUE - Plus les taux à long terme baissent, plus les investisseurs raffolent des titres procurant des rendements réguliers élevés.

C'est le cas des fonds immobiliers à capital fermé (FPI ou REIT), dont les distributions aux investisseurs varient de 3,6 à 7,8 % selon le type d'immeubles que ces fonds possèdent.

Pas étonnant dans de telles circonstances que les FPI canadiens se soient appréciés de 16 % depuis le début de l'année, pendant que l'indice S & P/TSX perdait 1,2 %.

En raison de l'engouement pour les FPI, leurs titres se négocient à un multiple élevé, de 18,3 fois les fonds générés par leur exploitation, prévus pour 2013.

Brookfield Canada Office Properties Reit (Tor., BOX.UN), par exemple, se négocie à rien de moins qu'un multiple de 23 fois les fonds générés par son exploitation prévus pour 2013. Ce FPI vient d'augmenter sa distribution de 8 %.

Trop chers ?

Ces niveaux d'évaluation commencent à faire sourciller. Certains analystes, comme Karine MacIndoe, de BMO Marchés des capitaux, ne s'inquiètent pas trop encore, mais émettent des réserves.

«Les FPI canadiens sont encore attrayants par rapport aux obligations gouvernementales, aux FPI américains et aux obligations de sociétés cotées BBB. Toutefois, leur valorisation commence à être chère par rapport aux titres des banques canadiennes et des fournisseurs de services de télécommunications», écrit Mme MacIndoe.

Par rapport aux banques, par exemple, les FPI s'échangent à une prime de valorisation trois fois supérieure à leur moyenne depuis 1998.

Historiquement, les FPI s'échangent à une évaluation inférieure à celle des fournisseurs de services de télécommunications. Actuellement, l'évaluation des FPI dépasse le multiple cours/bénéfice des fournisseurs de services de télécommunications.

Martin Roberge, stratège quantitatif chez Canaccord Genuity, y voit le risque d'éclatement d'une nouvelle bulle, à l'image de celle des titres technos en 1999.

«Comme tous les titres sensibles aux taux d'intérêt, les REIT sont coûteux. Il est cependant difficile d'envisager la fin de la bulle alors que la Réserve fédérale américaine télégraphie qu'il n'y aura pas de hausse des taux à court terme, avant 2014», explique le stratège.

Les premières hausses de taux, quand elles arriveront, ne nuiront pas nécessairement aux fonds immobiliers, dit-il, car elles refléteront une amélioration de l'économie. «Il faudra attendre que le marché craigne une montée de l'inflation, ou une deuxième vague de hausse des taux, pour casser le dos des REIT, dit Martin Roberge. Avec des valeurs d'actif net (NAV) et des multiples d'évaluation gonflés, on aura un éclatement de la bulle.»

À titre comparatif des rendements des FPI, les obligations fédérales de 5 ans versent des intérêts de 1,30 % et celles de 10 ans, de 1,70 %. Source : TD Waterhouse