Blogue. Doit-on craindre une bulle immobilière au Canada ?
Pas facile de répondre à cette question.
Les prix des propriétés résidentielles sont élevés dans certains marchés, comme le démontre un rapport du Centre canadien de politiques alternatives.
Tout de suite, on pense aux affres du marché américain où les prix se sont effondrés rapidement et où environ 22 % des propriétaires de maisons ont un prêt hypothécaire dont l’encours est supérieur à la valeur de leur propriété.
Par contre, il n’y a pas au Canada de risque d’effondrement semblable à celui qui s’est produit chez nos voisins.
Certes, les prix sont susceptibles de baisser éventuellement, comme cela s’est déjà vu, notamment à la suite des récessions importantes.
Différences majeures
La raison de la solidité relative du marché canadien de l’immobilier résidentiel réside dans les facteurs suivants :
1. Aux États-Unis, et contrairement au Canada, l’intérêt hypothécaire est déductible du revenu imposable' Cela incite les propriétaires à maintenir l’encours de leur prêt hypothécaire résidentiel à un niveau élevé.
En raison des faibles taux hypothécaires des dernières années, les propriétaires ont réemprunté massivement sur la valeur de leur maison tantôt pour acheter une voiture, payer les études des enfants ou même prendre des vacances. Ils étaient encouragés par les banques et des courtiers hypothécaires qui leur disaient que le risque était minime étant donné que la valeur des maisons monte toujours.
La débarque fut brutale une fois que les prix des maisons eurent commené à chuter. Il y eût un effet boule de neige, qui persiste.Des propriétés et des condos se vendent à moins de 50 % de leur prix d'origine en maints endroits des États-Unis.
2. Les prêts dits « subprimes » ou à haut risque sont presque inexistants au Canada, alors qu’ils étaient devenus très populaires aux États-Unis, ce qui avait augmenté le risque aussi bien des emprunteurs que des prêteurs. Ces derniers se souciaient peu de ces prêts, car ils les titrisaient et les revendaient à des investisseurs, qui croyaient faire une bonne affaire. On a vu que ce marché s’est soudainement effondré totalement. Notre Caisse de dépôt et placement en a payé chèrement le prix.
Vendus le plus souvent par des représentants sans scrupule, ces prêts à risque élevé prenaient plusieurs formes. Des banques spécialisées dans ce domaine ont souscrit des prêts avec des remboursements hypothécaires reportés, des prêts sans remboursement de capital pour une certaine période. La plupart de ces prêts étaient émis à des taux graduels qui s'accroissaient avec la date d'échéance de façon à reporter le fardeau du remboursement. Selon des données américaines rapportés par le C.D.Howe Institute, 18 % des prêts souscrits en 2006 ne comportaient pas d’exigence de remboursement de capital, comparativement à 2 % en 2004.
3. Au Canada, tous les prêts hypothécaires supérieurs à 80 % du prix d’achat d’une propriété doivent être assurés. Ce n’est pas le cas aux États-Unis où le gouvernement fédéral garantit une partie seulement des prêts à risque élevé. Deux sociétés existant en fonction d’une loi fédérale, Fannie Mae et Freddie Mac, achètent et garantissent des lots d’hypothèques, qu’elles revendent sous forme de titres.
Ces deux sociétés, qui auraient financé 50 % des « subprimes » avant que la crise n'éclate ont depuis perdu ensemble 166 milliards de dollars. Elles ont été sauvées par l’État pour protéger les banques. Elles étaient des sociétés privées, mais 80 % de leur capital appartient maintenant au gouvernement fédéral américain.
Pas de quoi paniquer
Oui, les prix des propriétés canadiennes montent trop rapidement, mais cette bulle ne ressemble pas à celle qui a explosée à la face des Américains.
Les consommateurs canadiens ne sont pas dans la même situation de précarité que les consommateurs américains, dont le pouvoir d’achat s’est effondré.
Oui les prix des propriétés canadiennes finiront par baisser, mais l’ampleur de cette baisse dépendra de l’économie. Une rechute de l’économie provoquerait assurément une baisse marquée.
Par contre, si la croissance économique se maintient, cette baisse pourrait être assez légère.
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