Ivanhoé Cambridge : prudence, patience, persistance...


Édition du 06 Mai 2017

Ivanhoé Cambridge : prudence, patience, persistance...


Édition du 06 Mai 2017

Par Matthieu Charest

Daniel Fournier, président du conseil et chef de la direction d'Ivanhoé Cambridge

Grâce au secteur de l'immobilier, la Caisse de dépôt a, au cours des cinq dernières années, généré environ 13 milliards de dollars (G $) de rendement. À plus de 55 G $, le portefeuille de la filiale Ivanhoé Cambridge est aujourd'hui l'un des dix plus importants du monde. Où sont les grands projets immobiliers de la Caisse ? Et quelle est sa stratégie pour l'avenir ? Le grand patron d'Ivanhoé, Daniel Fournier, nous répond.

Les Affaires (JLA) - Depuis votre entrée en fonction, il y a huit ans, Ivanhoé Cambridge s'est recentrée sur une quinzaine de villes, hors Canada. Pourquoi cette stratégie de villes, et comment les avez-vous choisies ?

Daniel Fournier (D.F.) - Auparavant, nous étions éparpillés un peu partout, dans plusieurs villes des États-Unis, par exemple. Nous étions à Denver, Tallahassee, Sacramento, et j'en passe. Personne ne savait qui nous étions. Nous n'avions pas de force de frappe, surtout que les montants requis pour conclure des transactions sont devenus énormes. Alors que désormais, nous sommes concentrés dans huit villes américaines. Ça nous permet de nous faire connaître, de bâtir des relations de confiance avec des partenaires et de profiter des tendances macroéconomiques. C'est aussi pour être plus forts et plus homogènes que nous avons fusionné Cadim et STIQ avec Ivanhoé Cambridge [deux anciennes filiales de la CDPQ].

On le voit, partout dans le monde, les gens s'urbanisent, les jeunes achètent moins de véhicules. Et les grandes villes universitaires, où les industries du TAMI [acronyme anglais pour «technologies, publicité, médias et information»] rayonnent, comptent pour beaucoup de transactions immobilières. Beaucoup d'employés et de gens en général veulent y vivre. Beaucoup veulent y investir aussi, ce qui rend le marché très liquide.

JLA - Une fois que vous avez ciblé les villes qui vous intéressent, comment parvenez-vous à entrer sur le marché ?

D.F. - Il y a plusieurs façons d'entrer dans un marché, et nous n'entrons pas dans toutes les villes de la même façon. D'abord, nous avons un avantage comparatif au Canada, parce que nous connaissons notre marché. Mais ailleurs, il faut demeurer humble. Dans un marché extérieur, on doit se lever de bonne heure pour battre des gens qui y vivent et qui en sont originaires. L'immobilier, c'est très local. Nous allons souvent nous allier avec des partenaires locaux. Nous allons effectuer une, deux, trois transactions pour commencer. Des fois, ça s'arrête là, mais des fois, la chimie opère. Nous commençons tranquillement pour arriver à atteindre une vitesse de croisière. Nous ne sommes jamais passifs. Même si nous investissons dans un fonds, nous allons siéger à ses comités.

JLA - Dans quelles villes êtes-vous arrivés à cette «vitesse de croisière» ?

D.F. - À New York, par exemple, où nous sommes depuis quinze ans, nous avons commencé par acheter un immeuble d'appartements à la fois. Nous avons bâti notre expertise. C'est ce qui nous a permis d'agir très rapidement pour acheter Stuyvesant Town-Peter Cooper Village [une transaction de 5,3 G$ effectuée en 2015 en partenariat avec Blackstone].

Nous sommes aussi en vitesse de croisière à Paris, où nous sommes implantés depuis 20 ans. Nous avons réussi à contrôler 23 % de la firme Gecina, une grande société [qui possède d'ailleurs l'immeuble qui abrite Louis Vuitton, sur les Champs-Élysées]. Il est difficile de devenir un actionnaire de référence, car il est impossible de réunir les parts nécessaires rapidement. Mais par un processus très complexe de rachat de dettes, nous y sommes parvenus.

JLA - Une fois bien implanté dans une ville, quelle est votre stratégie ?

D.F. - Évidemment, nous misons sur des actifs de qualité, mais ce n'est pas vrai que nous achetons de l'immobilier et que nous sommes attentistes. À New York, dans le résidentiel, où nous avons investi massivement, Stuyvesant Town-Peter Cooper Village représente une bonne stratégie. Nous savons que les loyers de milliers de logements sont contrôlés. [Le contrôle des loyers, qui s'applique très rarement et selon des règles très précises, fait en sorte que le loyer est plafonné. La stabilisation des loyers, une mesure beaucoup plus fréquente, régule la hausse annuelle des loyers que peut exiger le propriétaire.] Une fois qu'ils ne le seront plus, quand les locataires partiront, il y aura beaucoup de capital à aller chercher pour les Québécois. Une autre stratégie que nous essayons d'employer partout, c'est de posséder plusieurs catégories d'actifs différentes dans la même ville. À Chicago, nous construisons le River Point, qui est très haut de gamme. Pas très loin, nous avons aussi des espaces moins bien classés. Ça nous permet de transférer des locataires, de les garder, même s'ils recherchent d'autres gammes.

JLA - Êtes-vous trop exposé aux États-Unis, où 43 % de vos actifs se trouvent ?

D.F. - C'est assez récent pour nous d'être aussi présents aux États-Unis. Mais je fais une distinction. Nous sommes présents dans quelques grandes villes américaines, notamment New York, Chicago et San Francisco, pas dans le pays dans son ensemble. La stratégie d'axer notre présence sur des villes «moteurs», j'y crois beaucoup. Par ailleurs, si nous étions à 100 % au Canada, là, ce serait trop risqué. Nous sommes un trop gros joueur pour ça. Ce serait mon premier choix d'investir ici, c'est certain. Mais est-ce que nous serions aussi rentables ? Si je pouvais construire cinq Maison Manuvie, je le ferais. Cela dit, nous sommes forts au Québec et dans l'Ouest canadien, et de plus en plus à Toronto. Si nous faisions un tour guidé de Montréal, vous verriez que nous avons beaucoup d'actifs ici, comme la Place Ville-Marie, le Reine-Elizabeth, le Centre Eaton, et j'en passe !

JLA - Parlant de nos voisins du sud, est-ce que l'élection de Donald Trump vous inquiète ? Est-ce qu'il s'agit d'un risque pour vous ?

D.F. - La géopolitique peut avoir une influence sur l'économie, bien sûr. Mais à court terme. Et heureusement, jusqu'à présent, nous ne remarquons pas d'effets négatifs sur notre secteur, qui, je crois, est moins exposé que plusieurs autres. Est-ce que New York ou Seattle vont être des marchés moins intéressants à cause de Trump ? Et si Washington déréglemente le secteur financier, ça peut représenter une occasion dans le secteur du bureau pour nous.

Autre exemple : beaucoup se sont inquiétés de nos actifs à Londres après le «Brexit» [la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne]. Mais si des entreprises quittent la capitale britannique pour Paris, nous sommes aussi bien positionnés pour en profiter.

JLA - Outre l'Europe, le Canada et les États-Unis, 8 % de vos actifs se trouvent dans les marchés «émergents» ou «en croissance». Quels marchés avez-vous ciblés et pourquoi ?

D.F. - L'Inde, la Chine, le Mexique et le Brésil, notamment, sont clairement des endroits à surveiller. En Asie, le secteur logistique nous intéresse. En Chine, par exemple, nous allons aussi investir dans les centres commerciaux avec un partenaire, Chongbang. Au Brésil, bien qu'il y ait des turbulences en ce moment, nous avons quelques milliards de dollars d'investissement. Je dirais que, dans plusieurs de ces marchés, nous misons beaucoup sur l'émergence de la classe moyenne. Par ailleurs, nous sommes aussi présents dans d'autres pays ou nous nous y intéressons, qu'ils soient émergents ou pas, comme l'Indonésie, Singapour ou l'Australie.

JLA - Votre siège social est à Montréal, et 12 % de vos actifs sont au Québec [36 % au total sont au Canada]. Quelle est votre stratégie pour le Québec et Montréal ?

D.F. - Nous sommes prêts à investir dans plusieurs projets. Avec le Réseau électrique métropolitain [qui est un projet de la Caisse de dépôt], par exemple, il y aura sans doute de belles occasions de développement immobilier, pour nous comme pour les autres joueurs. Dans la métropole notamment, nous avons développé le «Plan Montréal». En tout, il représente un milliard de dollars. Et pour l'instant, on en voit des «bouts», mais plusieurs annonces sont à venir. Par ailleurs, et c'est une excellente nouvelle, les investisseurs, les promoteurs, sont intéressés par Montréal. Nous sommes présents, mais nous n'avons pas besoin de soutenir le marché par nécessité.

C'est très bien d'investir à Chicago, mais nous préférons de loin investir chez nous. Il y a beaucoup de pression pour qu'on le fasse, mais il faut du rendement.

JLA - Environ 31 % de vos actifs sont concentrés dans les centres commerciaux. Est-ce trop ? À l'ère du commerce électronique, est-ce une bonne idée ?

D.F. - La grande question du «e-commerce», c'est que personne n'en connaît encore toutes les conséquences. Mais là aussi, le phénomène crée des occasions. Les Amazon ou Home Depot de ce monde ont besoin de centres de distribution pour livrer leurs produits. Aux États-Unis, je pense que oui, il y a trop de centres commerciaux, mais, au Canada, nous ne sommes que quelques grands joueurs, avec, par exemple, Oxford et Cadillac Fairview [les bras immobiliers des fonds de pension «OMERS» et «Teacher's», respectivement].

Et dans le secteur du commerce de détail, nous avons effectué un grand virage. Nous avons vendu nos centres tertiaires et secondaires pour miser sur des centres très dominants. Dans cette catégorie d'actifs, l'emplacement est crucial. Mais l'expérience du consommateur aussi. C'est pour ça que nous avons choisi des centres incontournables, comme des outlets.

JLA - Depuis toutes ces années en tant que PDG d'Ivanhoé Cambridge, quelle a été votre pire erreur ? Et votre meilleur coup ?

D.F. - Je crois qu'en 2010, nous aurions dû être plus «agressifs», c'est-à-dire acheter plus, après la crise financière. Je pense aussi à quelques grosses transactions que nous aurions pu faire, mais bon, comme les anglophones disent : «could have, should have...» [se traduit à peu près par «j'aurais donc dû !»] Aujourd'hui, nous avons tout ce qu'il faut pour être capables d'agir très rapidement, s'il le faut.

Quant aux bons coups, je pense qu'acheter massivement dans les secteurs résidentiels et de bureaux a été une très bonne stratégie.

JLA - Si aviez un conseil à donner à un investisseur immobilier, même un petit, quel serait-il ?

D.F. - Vous savez, même si une transaction est complexe et sophistiquée, la base est toujours la même. En immobilier, l'emplacement est d'une importance capitale. En outre, si vous détenez un actif, gardez-le le plus longtemps possible et occupez-vous bien de l'entretien. Par contre, c'est difficile de posséder les liquidités nécessaires pour détenir un bien pendant longtemps.

JLA - M. Fournier, vous avez un baccalauréat en histoire, entre autres, et vous avez déjà soutenu que «l'histoire se répète toujours». Qu'est-ce que ça signifie pour l'immobilier ?

D.F. - (Rires) Je serais beaucoup plus riche si je pouvais prédire quand aura lieu le prochain ajustement dans le marché immobilier. En ce moment, il y a beaucoup de liquidités, parce qu'il y a beaucoup d'investisseurs. Mais, à mon avis, des rendements d'environ 13 % par année comme ceux que nous faisons, ce n'est pas réaliste de penser que ce sera toujours le cas. Je pense qu'on peut même s'attendre à voir des rendements, en général, qui seront la moitié de ça.

JLA - Est-ce que la Caisse de dépôt et placement du Québec fait beaucoup pression sur vous pour atteindre des rendements élevés ?

D.F. - C'est certain que la Caisse a des attentes envers nous. Nous devons atteindre un certain niveau de rendement. Nous gérons l'argent des Québécois. Ça, il ne faut jamais l'oublier. C'est ça qui m'empêche de dormir la nuit. Mais c'est ce qui nous permet d'aller dans la bonne direction aussi. Il nous faut toujours trouver l'équilibre entre une saine gouvernance et l'entrepreneuriat. Je pourrais décider d'investir dans des marchés tertiaires, et, à court terme, faire plus de rendement. Mais quand il y aura un ajustement, nous serions plus exposés. À l'inverse, nous pourrions investir dans des obligations, et ne faire à peu près aucun rendement. Il faut prendre des risques, mais calculés. Le talent, c'est de contrôler le risque, tout en obtenant des gains. Moi, je suis toujours inquiet. (Rires)

JLA - Est-ce que vous donnez beaucoup d'importance à battre l'indice de référence de votre secteur ? Vous l'avez battu par 3,2 % en 2016, mais manqué par 2,3 % en 2015.

D.F. - J'essaie de ne pas le regarder. L'important, c'est de savoir nous en tenir à notre stratégie, d'atteindre nos objectifs. Vous savez, on peut passer sa vie à se dire «un tel a réussi ça, l'autre a fait ça...» Et en plus, parfois, on nous compare à des fonds ou à des entreprises qui ont dix fois moins d'actifs, ou qui ont une répartition géographique différente, qui sont moins bien diversifiés. C'est comparer des pommes avec des oranges. Oui, nous sommes dans un secteur ultracompétitif. Et je n'ai aucun problème à échanger avec des institutions comparables, comme Cadillac Fairview ou l'Office d'investissement du régime de pension du Canada. Mais de toutes les raisons qui m'empêchent de dormir, l'indice de référence ne fait pas partie.

Les actifs d'Ivanhoé Cambridge
au 31 décembre 2016

Répartition sectorielle :

Centres commerciaux : 31 %
Bureaux : 29 %
Résidentiel : 17 %
Actions et financement : 9 %>
Fonds : 9 %
Hôtels et autres : 5 %

Répartition géographique :

Canada : 36 %
Québec : 12 %
Ontario : 8 %
Prairies et Atlantique : 7 %
Colombie-Britannique : 9 %
États-Unis : 43 %
Europe : 13 %
Marchés émergents : 8 %

Source : Ivanhoé Cambridge

NEW YORK

UN VILLAGE ENTIER

STUYVESANT TOWN - PETER COOPER VILLAGE EST UN VASTE COMPLEXE RÉSIDENTIEL PRIVÉ SUR LA RIVE EST DE L'ÎLE DE MANHATTAN. CETTE VASTE ÉTENDUE URBAINE REGROUPE DES BÂTIMENTS EN BRIQUE ROUGE, ALLANT DE FIRST AVENUE JUSQU'À AVENUE C, ENTRE LES 14E ET 23E RUES. LE COMPLEXE COUVRE UN TERRAIN D'ENVIRON 320 000 M2 (80 ACRES). IL COMPTE AU TOTAL 56 IMMEUBLES RÉSIDENTIELS, 11 241 APPARTEMENTS ET ABRITE PLUS DE 25 000 LOCATAIRES. LA PARTICIPATION D'IVANHOÉ DANS LE PROJET EST D'UN PEU MOINS DE 50 %. AVEC SES PARTENAIRES, IL Y A 18 MOIS, LA VALEUR D'ACQUISITION DE L'ENSEMBLE AVAIT ÉTÉ DE 5,3 G$ US.

TORONTO

BAY PARK CENTER

LA PREMIÈRE PHASE DU MÉGAPROJET BAY PARK CENTER DEVRAIT ÊTRE TERMINÉE EN 2020, ET LA DEUXIÈME, EN 2023. IL S'AGIT DE DEUX TOURS DE 49 ET 54 ÉTAGES, RELIÉES ENTRE ELLES PAR UN PARC SURÉLEVÉ, QUI S'ÉLÈVERONT AU-DESSUS D'UN TERMINAL DE TRANSPORT EN COMMUN. LA BANQUE CIBC A DÉJÀ CONFIRMÉ QU'ELLE Y DÉMÉNAGERA SON SIÈGE SOCIAL ET 15 000 EMPLOYÉS. SITUÉ À CÔTÉ DU AIR CANADA CENTER ET DE LA GARE UNION, LE COMPLEXE COMPTERA ENVIRON 2,9 MILLIONS DE PIEDS CARRÉS. IL S'AGIT D'UN PARTENARIAT AVEC LA SOCIÉTÉ HINES, ET DES PREMIERS PAS DE LA QUÉBÉCOISE DANS L'UNIVERS DU BUREAU TORONTOIS. LE PROJET EST D'UN PEU MOINS DE 2 G$ ET IVANHOÉ EST PARTENAIRE À 50%.

MONTRÉAL

PLACE VILLE-MARIE

LE COMPLEXE DE CONCEPTION CRUCIFORME IMPRESSIONNE ENCORE AUJOURD'HUI DE PAR SA TAILLE. AVEC SES 46 ÉTAGES ET SES 188 MÈTRES DE HAUTEUR, L'ENSEMBLE COUVRE PRÈS DE 3 400 000 PI2, IL COMPTE 52 CODES POSTAUX. EN 2016, UN OBSERVATOIRE A ÉTÉ INAUGURÉ À SON SOMMET. UN GYROPHARE SE TROUVE SUR SON TOIT ET ILLUMINE LA NUIT DES INSULAIRES. LE COMPLEXE EST ÉVALUÉ À 884 M$ PAR LA VILLE DE MONTRÉAL.

QUÉBEC

CHÂTEAU FRONTENAC

SYMBOLE DE QUÉBEC, CONSTRUIT PAR LE CANADIEN PACIFIQUE, LE CÉLÈBRE HÔTEL DE 611 CHAMBRES A ÉTÉ INAUGURÉ EN 1893. DÉSIGNÉ « JOYAU DU PATRIMOINE MONDIAL » PAR L'UNESCO, IL A HÉBERGÉ PLUSIEURS PERSONNAGES HISTORIQUES AU FIL DU TEMPS. PARMI CES CÉLÉBRITÉS : LA PRINCESSE

GRACE DE MONACO, CHIANG KAI-SHEK, CHARLES DE GAULLE, RONALD REAGAN, FRANÇOIS MITTERRAND, CHARLES LINDBERGH ET ALFRED HITCHCOCK. EN 1944, IL A ACCUEILLI LA CONFÉRENCE DE QUÉBEC SUR LA SECONDE GUERRE MONDIALE, À LAQUELLE ONT PARTICIPÉ FRANKLIN D. ROOSEVELT ET WINSTON CHURCHILL. ACQUIS EN 2007 PAR IVANHOÉ CAMBRIDGE, IL A SUBI UNE VASTE CURE DE RAJEUNISSEMENT DE 75 M$. IL RESTE L'UN DES RARES HÔTELS QUE POSSÈDE LA SOCIÉTÉ APRÈS UN REPLI STRATÉGIQUE DE CE SECTEUR. IL EST ÉVALUÉ À 128 M$ PAR LA VILLE DE QUÉBEC.

SHANGHAI

CHONGBAG

IVANHOÉ NE DIVULGUE PAS LA HAUTEUR DE SA PARTICIPATION DANS LA SOCIÉTÉ CHINOISE CHONGBANG, MAIS LA QUALIFIE D'IMPORTANTE. CRÉÉE EN 2003, ELLE EST SPÉCIALISÉE DANS LE DÉVELOPPEMENT DE PROJETS IMMOBILIERS BAPTISÉS LIFE HUB, QUI COMPRENNENT UN PEU DE TOUT : HÔTELS, LOISIRS, CULTURE, RESTAURANTS, COMMERCES, BUREAUX, ETC. JUSQU'À MAINTENANT, ELLE A RÉALISÉ SEPT PROJETS DANS QUELQUES VILLES CHINOISES. SA VALEUR EST ÉVALUÉE ENTRE 500 M$ ET 1 G$. SUR NOTRE PHOTO, LE PROJET LIFE HUB@ DANING.

PARIS

LES TOURS DUCO

LES DEUX TOURS DUO SERONT LES PREMIERS GRATTE-CIEL BÂTIS DANS LE PARIS INTRA-MUROS DEPUIS LES ANNÉES 1970 (DANS LE XIIIE ARRONDISSEMENT). CES DEUX IMMEUBLES ASYMÉTRIQUES DESSINÉS PAR L'ARCHITECTE JEAN NOUVEL S'ÉLÈVERONT À 122 M ET 180 M DE HAUTEUR, AVEC 27 ET 39 ÉTAGES, RESPECTIVEMENT. LE PROJET MIXTE AURA UNE SUPERFICIE SUPÉRIEURE À

1 MILLION DE PIEDS CARRÉS ET COMPRENDRA BAR, HÔTEL, BUREAUX, COMMERCES ET TERRASSES VÉGÉTALISÉES. UN IMPORTANT LOCATAIRE, LA BANQUE NATIXIS, S'Y INSTALLERAIT DÈS 2021. LE COÛT DU PROJET EST ESTIMÉ ENTRE 600 ET 700 MILLIONS D'EUROS (ENVIRON 1 G$).

LONDRES

RESIDANTIAL LAND

LE GROUPE DE SOCIÉTÉS RESIDENTIAL LAND, DE BRUCE RITCHIE, A ÉTÉ L'UN DES INVESTISSEURS RÉSIDENTIELS LES PLUS PROLIFIQUES DANS « PRIME CENTRAL LONDON » AU COURS DE LA DERNIÈRE DÉCENNIE. IL S'AGIT DU PLUS IMPORTANT LOCATEUR DE MAISONS ET D'APPARTEMENTS DU CENTRE DE LONDRES, OÙ SONT SITUÉES LES PROPRIÉTÉS LES PLUS ÉVALUÉES ET LES PLUS RECHERCHÉES. IL Y A AUSSI UN PEU DE COMMERCIAL ET D'HÔTELS. AU TOTAL, LE GROUPE DÉTIENT 1 200 UNITÉS DANS 24 CODES POSTAUX. LA PARTICIPATION D'IVANHOÉ EST DE PLUS DE 80 %, ET ON ESTIME SA VALEUR À PLUS DE 1 G$.

PARIS

GECINA

IVANHOÉ DÉTIENT UNE PARTICIPATION DE 23 % DANS GECINA, UNE SOCIÉTÉ COTÉE EN BOURSE QUI, DANS LE SECTEUR DU BUREAU, EST LA PLUS IMPORTANTE FIDUCIE DE PLACEMENT D'EUROPE. À LA FIN DE 2016, LA VALEUR DE GECINA S'ÉLEVAIT À 12,1 G D'EUROS (18 G$ CA). PRÈS DE 97 % DES ACTIFS DE GECINA SONT SITUÉS EN ILE-DE-FRANCE. SA RÉCENTE STRATÉGIE CONSISTE À SE SPÉCIALISER DAVANTAGE DANS L'IMMOBILIER DE BUREAUX À PARIS.

 

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