Le marché immobilier en mode rattrapage

Publié le 14/08/2020 à 08:30

Le marché immobilier en mode rattrapage

Publié le 14/08/2020 à 08:30

Une femme ouvre la porte de sa nouvelle maison

(Photo: 123RF)

Le retour des acheteurs sur le marché se fait sentir en juillet avec un rebond important des ventes de propriétés résidentielles. Malgré ce regain récent, le nombre de ventes des 4 derniers mois se trouve en dessous de ce qui s’observait en 2019 à la même période.

 

Tendances provinciales — juillet 2020

La demande s’est partiellement déplacée dans le temps. Nous assistons donc à un phénomène de rattrapage qui devrait s’estomper au cours des prochains mois. Du côté de l’offre, les mises en marché n’ont pas rebondi aussi rapidement que les ventes ce qui fait que le nombre de propriétés disponibles demeure très faible dans certains secteurs. Ainsi, dans plusieurs municipalités le marché reste largement à l’avantage des acheteurs malgré une demande qui sur 4 mois a ralenti.

Au cours des prochains mois, le nombre de propriétés à vendre pourrait recommencer à croître puisque les allégements hypothécaires se termineront pour plusieurs ménages. Par conséquent, certains propriétaires pourraient être contraints de vendre faute de pouvoir effectuer leur paiement mensuel. Encore là, l’impact variera d’une région et d’un type d’immeuble à l’autre.

 

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes colligés par JLR, une société d’Equifax, depuis le Registre foncier du Québec, 87 576 propriétés unifamiliales ont été vendues dans la province au cours des douze derniers mois ce qui représente une hausse de 5 % par rapport à la même période l’année précédente. Cette statistique sera à surveiller au cours des prochains mois lorsque le rattrapage sera terminé. Présentement, une partie de l’augmentation sur 12 mois provient de la croissance avant février 2020, cependant, à mesure que l’année avancera, c’est davantage le marché après pandémie qui influencera la tendance. En juillet 2020, les ventes ont bondi de 19%, une progression grandement attribuable au décalage des transactions après les reculs enregistrés au cours des deux derniers mois.

D’août 2019 à juillet 2020, le prix de vente médian des unifamiliales s’est élevé à 260 000 $, soit un gain de 3 % par rapport à la même période l’année précédente. Pour juillet 2020 seulement, en comparaison avec le mois de juillet 2019, une croissance de 2% a été enregistrée. Bref, la faible offre de propriété sur le marché conjuguée au retour d’une partie des acheteurs potentiels permet aux prix de poursuivre leur croissance en limitant le pouvoir de négociation des acheteurs.

 

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 37 024 transactions de copropriétés ont été conclues au Québec, une hausse de 2 % relativement à la même période un an plus tôt. Pour le mois de juillet, le nombre est resté similaire à celui de l’année dernière. Comme une importante proportion des unités sont situées à Montréal, ville où l’effet de rattrapage est peu présent, la reprise dans le marché de la copropriété est limitée. La crise sanitaire tend à avoir plus d’effets néfastes sur les condos dans les secteurs centraux de Montréal que sur les unifamiliales, car les préférences de certains consommateurs ont changé avec la pandémie et la possibilité de télétravail.

Le prix de vente médian des copropriétés a atteint 267 057 $ au cours des douze derniers mois, une hausse de 7 % par rapport à la période précédente. Pour juillet 2020 comparativement à juillet 2019, le gain s’est fixé à 3 %. La progression sur douze mois est plus importante pour les copropriétés que les unifamiliales, mais celle-ci s’explique grandement par l’acquis de croissance. En fait, les augmentations d’avant l’arrivée de la Covid-19 explique encore une partie de la hausse du prix pour juillet.

 

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En juillet 2020, l’indice AP de la province s’est élevé à 105,3 ce qui représente un gain de 8,6 % comparativement au même mois en 2019. Comme pour les derniers mois, l’amélioration de l’indice a été rendue possible grâce à une croissance marquée du salaire hebdomadaire médian par rapport à l’année dernière et une baisse des taux d’intérêt. Après quelques fortes hausses du salaire médian, celui se stabilise et a même descendu au cours des derniers mois, mais il demeure 8% plus élevé qu’en juillet 2019.

Le salaire médian a grandement augmenté entre mars et avril ce qui pourrait s’expliquer par le fait qu’une proportion importante des emplois perdus offrait des salaires inférieurs aux salaires médians. Or, avec ces emplois qui reviennent progressivement quelques reculs du salaire médian ont été enregistrés. La légère baisse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires ordinaires 5 ans a également favorisé l’amélioration de l’indice d’accessibilité. Toutefois, malgré l’amélioration de l’indice, l’accès à la propriété s’est plutôt détérioré pour plusieurs ménages qui ont perdu leur emploi pendant la pandémie. La détérioration du marché du travail influe peu ou pas sur l’indice à court terme puisque les pertes d’emploi ne font pas diminuer le salaire hebdomadaire médian. Ainsi, l’analyse de la montée de l’indice doit être effectuée avec prudence et prendre en considération les circonstances actuelles.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

 

Tendances par ville

Le portrait est présentement très différent d’une région à l’autre. Ainsi, les ventes d’unifamiliales en juillet ont grandement diminué dans plusieurs municipalités de la région de Montréal telles que les villes de Montréal (-19%), Laval (-13%), Longueuil (-9%), Repentigny (-4%), Brossard (-26%), Châteauguay (-14%). Dans les autres régions du Québec, le portrait est complètement différent et l’effet de rattrapage est très fort dans certaines villes telles que Sherbrooke (+52%), Lévis (+40%), Saguenay (+39%), Drummondville (+59%), Rimouski (+53%), Victoriaville (+36%).

Sur douze mois, six villes affichent des croissances de ventes supérieures ou égales à 10% soit Sherbrooke, Lévis, Saguenay, Granby, Shawinigan et Rimouski. Bref, après quelques années où Montréal était le leader au Québec en termes de hausses de prix et de ventes, la pandémie a modifié les goûts de certains consommateurs et donc changé cette tendance.

En ce qui concerne les prix, ce sont les villes en banlieue éloignées qui semblent gagner le plus de terrain. Ainsi, les villes de Saint-Jean-sur-le-richelieu, Saint-Jérôme, Blainville, Mirabel, Terrebonne et Saint-Hyacinthe affichent toutes des augmentations de prix des unifamiliales de 9% ou plus sur douze mois. Les autres villes ont des croissances de prix plus faibles, mais toutes sont positives.

En ce qui concerne les copropriétés, les ventes sont en baisses sur douze mois à Montréal et Québec, mais en hausse pour les quatre autres municipalités analysées. Quant aux prix médians, Québec continue de faire bande à part avec une diminution de 2% sur douze mois. Les réajustements de prix dans ce secteur se poursuivent depuis maintenant quelques années.


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