(Illustration: Ross 3D, Colagene)
Ils sont plus nombreux que jamais, font le plein d'adeptes et se livrent une concurrence sans merci : bienvenue dans le monde des clubs d'investisseurs immobiliers.
Un mardi soir de novembre, dans une salle de banquets de l'est de Montréal, 400 personnes se sont déplacées, sous une tempête de neige, et ont payé 20 dollars afin d'assister à la soirée mensuelle d'Immofacile, une entreprise de formation qui se spécialise dans l'investissement immobilier résidentiel. À l'inscription, on nous invite à écrire notre prénom sur un autocollant et à fixer celui-ci sur nos vêtements, car le but de la soirée n'est pas seulement d'apprendre à devenir un magnat de l'immobilier, mais aussi de réseauter. Mon futur partenaire, avec qui je ferai fortune, se trouve peut-être ici, qui sait ?
L'animateur de la soirée prend d'assaut la scène sous la musique de Pulp Fiction et le flash des lumières. Tonnerre d'applaudissements. «Qui veut faire de l'argent en immobilier ?» lance-t-il à la salle bondée. Tout le monde répond : «OUI ! on veut !» Le ton est donné.
Nous ne sommes pas dans une soirée ponctuée de discours ennuyeux, mais plutôt dans un mélange de séance de motivation, de formation édulcorée, de petites annonces - «J'ai des terrains à vendre : avis aux intéressés» -, de club de rencontre entre passionnés de l'immobilier et... de vente. Car ces soirées servent de vitrine à Immofacile, l'entreprise fondée par Ghislain Larochelle en vue de mousser ses formations en tout genre, du webinaire - à un prix spécial de 97 dollars si on s'inscrit avant 23 h - au coaching immobilier qui s'étale sur plusieurs mois.
Une semaine plus tôt, j'ai assisté à une soirée presque identique, également dans l'est de Montréal, organisée par le doyen en la matière, le Club d'investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ). Là aussi, une longue soirée m'attendait, comprenant une arrivée hâtive pour faire du réseautage et du placotage avec les exposants, puis trois heures de conférences, de discours de motivation, de tirage et de présentation des cours à venir avec inscription à prix réduit. Dépêchez-vous, c'est pour un temps limité.
Au final, j'ai appris peu de choses au cours de ces deux happenings. Par contre, je confirme que ces événements, qui se déroulent mensuellement pour ces deux joueurs de l'immobilier, accomplissent leur mission : ils m'ont donné envie d'agrandir mon parc immobilier. D'arrêter de rêver, comme l'ont déclaré, de manière plus ou moins explicite, les intervenants, et de passer à l'action. L'indépendance financière, quête ultime du propriétaire de logements, m'attend peut-être au bout de la route. Bye-bye journalisme, ai-je commencé à anticiper...
Dans le marché des propriétés à revenus, les clubs d'investisseurs immobiliers, qui sont au moins une demi-douzaine au Québec, sont devenus des incontournables. Ils sont partout, comptent des dizaines de milliers d'abonnés sur les réseaux sociaux, vendent des formations à la tonne, publient des livres qui se transforment en best-sellers et se livrent bataille en vue d'aller chercher de nouveaux clients, qu'on désigne comme des «membres». Leurs têtes dirigeantes sont des vedettes ou, comme on dit de nos jours, des influenceurs.
Leur emprise sur le Québec est si importante que ces clubs ratissent complètement le marché de la formation. «Depuis deux ou trois ans, tous les acheteurs, sauf exception, qui arrivent dans mon bureau, sont issus d'un club immobilier», constate Michaël LeChasseur Langlois, associé principal chez Ray Harvey, une firme-conseil en investissement immobilier de la Vieille Capitale. Ces investisseurs se hasardent sur le marché, débordant de confiance, avec leur savoir nouvellement acquis, motivés jusqu'à l'os à devenir des Donald Trump. Plusieurs croient que le million les attend, de même que la présidence américaine (bon, j'exagère un peu).
Comment expliquer l'engouement pour ces clubs ? «Les gens ont tellement fait d'argent depuis les années 2000 en immobilier que tout le monde veut répéter la même chose», avance Jean-François Tremblay, vedette du docu-réalité joyeusement trash Le chasseur de maisons, diffusé sur la chaîne spécialisée Casa en 2016. Armé de sa notoriété, il a fondé Flip Académie, qui offre des formations axées uniquement sur l'achat-revente rapide de propriétés.
La télévision a aussi fortement contribué à la vague, surtout dans le créneau des flips, tout en démocratisant ce mode de vie. Au Québec, on a vu Flip de fille, émission animée par Marie-Jeanne Rivard, ou Flip or Flop et Flip This House sur les réseaux anglophones. Les vedettes de ces téléréalités ne ratent jamais leur coup et empochent des dizaines de milliers de dollars à chaque transaction, faisant saliver les téléspectateurs. «Les flips, c'est la porte d'entrée dans le marché immobilier. Les gens veulent faire de l'argent rapidement afin de se bâtir un capital», avance Yvan Cournoyer, du Club d'investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ).
Autre facteur expliquant cet emballement pour l'achat de «portes» : les Québécois affichent un esprit entrepreneurial plus fort que jamais. «Nous ne sommes plus nés pour un petit pain. Beaucoup de gens veulent faire fortune et ne veulent rien savoir du 9 à 5», explique Stéphanie Milot, propriétaire et fondatrice d'ImmoRéussite, la seule école pilotée par une femme.
Les changements dans le monde du travail se répercutent aussi dans l'immobilier. La proportion de travailleurs autonomes augmente. Et qui dit travail autonome dit pas-de-fonds-de-pension. «Ces entrepreneurs doivent se prendre en main afin d'assurer leur sécurité financière et voient l'immobilier, plutôt que les rendements yoyo de la Bourse, comme le meilleur véhicule pour y parvenir», ajoute Ghislain Larochelle. D'où la popularité des clubs qui promettent l'indépendance financière par l'immobilier en quelques années à peine et sans trop d'efforts.
La sécurité financière, c'est justement ce qui a poussé Nancy Lefebvre, 49 ans, copropriétaire d'une ferme laitière à Disraeli, dans la région de l'amiante, à suivre, en 2015, un cours de coaching avec Immofacile. «Dans le monde de l'agriculture, avec les ententes de libre-échange, on ne sait jamais ce qui nous pend au bout du nez. La possession d'un parc immobilier nous permet d'assurer nos arrières et de gagner en autonomie», dit cette mère de famille.
Dès la fin de son cours, la productrice agricole a mis la main sur un immeuble de 45 logements au coeur de Victoriaville. «C'est la formation qui m'a donné les outils et la confiance pour me lancer», raconte cette entrepreneure, qui multiplie les achats depuis. Pendant qu'elle gère les locataires, son conjoint gère les vaches. Et leur patrimoine prend de l'ampleur.
Brève histoire des clubs
Au Québec, les clubs, comme les Cercles de Fermières du Québec et les Chevaliers de Colomb, existent depuis des lustres, mais en matière d'immobilier, il n'y avait rien jusqu'en 2001, quand Jacques Lépine, qui voulait offrir de la formation en immobilier résidentiel comme il en avait suivi aux États-Unis, a fondé le Club d'investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ). C'était avant l'ère des réseaux sociaux, autant dire à une autre époque. De l'aveu même du fondateur, les débuts sont modestes et les intéressés, peu nombreux. «Je louais des salles à mes frais pour faire rayonner le club et je parlais devant des salles vides», a-t-il raconté en conférence lors de la 300e soirée mensuelle du CIIQ en novembre 2018.
Jacques Lépine, aujourd'hui âgé de 70 ans, persévère. Il retransmet inlassablement sa formule à succès - faire son profit à l'achat -, propage un discours positif, ne dénigrant jamais les locataires, qu'il qualifie de clients, et met en avant son sens aiguisé du marketing. Il lance la Semaine des millionnaires, sept jours de formation dans un tout-inclus des Antilles, devenue un classique du CIIQ, publie des livres à succès et pimente ses événements de pep talks à l'américaine, grâce à la fidèle collaboration du coach et motivateur Ray Vincent, qui fait partie des meubles dans les soirées mensuelles.
Jacques Lépine frappe dans le mille. Près de 20 ans plus tard, le CIIQ peut se targuer d'avoir formé 22 000 personnes, d'être présent dans 16 villes du Québec, de compter depuis peu un pendant anglophone et d'avoir publié autant de best-sellers que Patrick Senécal. «Nous sommes le club qui a formé le plus de millionnaires au Québec», avance Yvan Cournoyer, aujourd'hui président et propriétaire du CIIQ, qui a succédé à Jacques Lépine, maintenant à la retraite.
Ce succès ne passe pas inaperçu. En 2008, Ghislain Larochelle, ingénieur de métier et lui aussi passionné d'immobilier, fonde Immofacile. Les deux concurrents, qui se ressemblent énormément, se vantent chacun d'être le plus important regroupement du genre au Québec, comptant le plus de «membres», un terme qui ne veut pas dire grand-chose, car on devient membre gratuitement et à vie.
Suivra l'arrivée des Mordus d'immobilier, de Flip Académie, de MREX et d'ImmoRéussite. La concurrence s'accentue. Chaque organisation copie plus ou moins la même formule, tout en prétendant le contraire, mais possède néanmoins son identité propre. Il n'est pas rare de rencontrer des particuliers qui magasinent les clubs, en suivant des cours par-ci par-là, avant de choisir leur véritable affiliation. S'il veut sortir de son isolement, le passionné d'immobilier québécois a une surabondance de choix.
La guerre des clubs
Les dirigeants font maintenant face à une vive concurrence, d'où l'aspect marketing très important de chaque organisation, qui multiplie les promotions. Comme «membre» de plusieurs groupes, je suis désormais bombardé d'infolettres. «Nous ne pouvons plus nous reposer sur nos lauriers. La compétition nous oblige à innover afin de rester pertinents», explique Yvan Cournoyer. Le CIIQ, qui fête ses dix-huit ans en 2019, lance de nouvelles formations, dont une sur la construction neuve avec des praticiens du métier, et son volet en ligne, qui compte notamment des vlogues, prend de plus en plus d'ampleur. La concurrence se déplace évidemment sur les réseaux sociaux, où plusieurs intervenants, sous le couvert de l'anonymat, se disent victimes de médisance ou de tromperie. Ça joue du coude !
Pour le moment, les clubs semblent faire le plein de «membres» et la concurrence est prise avec philosophie. «Plus on fait rayonner l'immobilier, mieux c'est. On aide ainsi beaucoup plus de gens à acquérir leur indépendance financière. Avoir de l'argent, ce n'est pas juste pour flasher. On peut ensuite redonner aux causes qui nous tiennent à coeur en faisant de la philanthropie», dit Stéphanie Milot, fondatrice d'ImmoRéussite, qui propose une formation entièrement en ligne et des soirées «motivation» comprenant le témoignage d'un investisseur à succès.
Les formations, c'est la raison d'être des clubs. Un investisseur peut facilement dépenser une petite fortune pour se former. Par exemple, le coaching et mentorat du CIIQ, qui s'échelonne sur 10 mois et 60 heures de cours, ou le cours Stratège multilogement, du collège MREX, coûtent 4000 dollars avant taxes. Pour leur clientèle, il ne s'agit pas d'une dépense, mais d'un investissement. «Les erreurs en immobilier coûtent pas mal plus qu'une formation. J'ai rentabilisé ma Semaine des millionnaires du CIIQ à ma première transaction», dit Guillaume Dufour, un investisseur immobilier actif à temps plein.
Le réseautage, c'est la force de ces organisations. Les groupes privés Facebook où les membres échangent trucs et conseils pullulent. «J'apprends constamment de ces échanges et j'ai reçu plusieurs coups de pouce de la part de gens que j'ai connus par l'entremise du CIIQ. Sans leur apport, je n'aurais pas progressé aussi rapidement. Maintenant, si j'ai besoin de parler à un prêteur privé ou à un courtier, je sais à qui m'adresser», dit Guillaume Dufour, 30 ans, qui a assisté à sa première soirée mensuelle du CIIQ en 2011, où il a été conquis par la présentation de Luc Poirier, un investisseur bien connu.
Écrémage à venir ?
Après les vaches grasses du début des années 2000, le marché de l'immobilier pourrait prendre une pause côté rendement dans les années à venir, plombé par la hausse, déjà en cours, des taux d'intérêt. Ce ralentissement pourrait être fatal à certains clubs, car les Québécois pourraient perdre de l'intérêt dans l'immobilier, me confient différents dirigeants des clubs. Un écrémage dans l'univers des formations serait donc à prévoir.
Mais on ne doit pas s'attendre à une hécatombe. La formation devient un atout qui vaut son pesant d'or quand la situation se complexifie. «Dans un marché où les prix s'envolent, on peut apprendre sur le tas, les erreurs seront reléguées rapidement aux oubliettes, mais dans un marché aux prix stratosphériques, se lancer sans connaître tous les rouages de la machine, c'est suicidaire», dit Nikolaï Ray, fondateur de MREX, un collège de l'immobilier fondé en 2016. «Parce que c'est plus difficile, il faut constamment se former afin de rester à l'affût des tendances», dit Jocelyn Grégoire, fondateur des Mordus d'immobilier.
Dans le contexte actuel, où la vague est derrière nous, n'est-il pas trop tard pour l'immobilier ? «Non, les occasions existent encore, comme le locatif à court terme, tel Airbnb, les résidences pour personnes âgées et les prêts privés», dit Ghislain Larochelle. Dans le multilogement traditionnel, les deals ne disparaissent jamais complètement. «Notre philosophie, ce n'est pas de trouver un secteur, mais de trouver un vendeur motivé. Ça, il y en aura toujours», dit Yvan Cournoyer.
Divorce, mortalité, faillite : le malheur des uns fait le bonheur des autres. Et de nouveaux créneaux font leur apparition. «La location d'espace d'entreposage, comme le popularise la plateforme montréalaise Sharebee, pourrait se révéler payante», dit Jocelyn Grégoire. Plus que jamais, la créativité est de mise pour réussir. «Les partenariats deviennent incontournables, notamment pour amasser la mise de fonds.
En équipe, on multiplie la force de chacun», dit Yvan Cournoyer.
Une vocation
Que ce soit Yvan Cournoyer, Ghislain Larochelle, Jocelyn Grégoire, Stéphanie Milot, Jean-François Tremblay ou Nikolaï Ray, tous ces dirigeants de club, selon leurs dires, possèdent un imposant parc immobilier, de 100 à 750 logements. Ils pourraient en vivre en encaissant les loyers et en jouant au golf. Alors, pourquoi sacrifient-ils leurs week-ends et leurs soirées pour donner des cours et motiver les troupes ? Pour Yvan Cournoyer, du CIIQ, il s'agit carrément d'une vocation. «Le Club m'a tellement donné et a aidé tellement de gens. Je crois vraiment en sa mission. Mon objectif est de le léguer en santé à une troisième génération», dit cet ingénieur de formation.
Les Mordus d'immobilier, club axé davantage sur le réseautage que sur la formation, apporte à son fondateur une multitude de bienfaits. «Ça m'a donné une notoriété, ce qui m'a permis de conclure de nombreux bons deals et d'attirer des clients pour mon entreprise de financement», dit Jocelyn Grégoire, 44 ans, tombé dans la marmite de l'immobilier dans la trentaine. La passion du bois et de la brique et de l'enseignement, ainsi que la volonté de brasser des affaires, motivent les autres dirigeants.
Du rêve à la réalité
L'omniprésence des clubs ne fait pas le bonheur de tous. Des courtiers immobiliers évitent autant que possible les investisseurs fraîchement issus de ces écoles. Ils les considèrent comme des «voireux». «Ils arrivent dans nos bureaux en pensant tout connaître. Or, il existe un grand écart entre la théorie et la pratique. La plupart du temps, nous devons remettre les pendules à l'heure», affirme Michaël LeChasseur Langlois, de l'agence Ray Harvey.
Par rapport à ces blancs-becs, les courtiers développent des stratégies pour les éviter, publiant au compte-gouttes leurs propriétés à vendre sur Centris, la plateforme de vente des 13 000 courtiers immobiliers du Québec. «On les conserve pour notre banque de clients fidèles, pratique qu'on désigne par l'expression pocket listings (contrats cachés) dans le milieu. Sinon, on est inondés d'appels d'amateurs», raconte David McKinley, courtier immobilier chez Royal LePage Expert, qui compte 30 ans d'expérience dans le monde des propriétés à revenus à Laval et sur la Rive-Nord.
Soyons clairs, les informations transmises par les clubs sont bonnes, disent nos deux courtiers, mais semblent omettre les réalités désagréables. «J'aime mieux former moi-même quelqu'un de A à Z plutôt que de faire affaire avec un Jos connaissant d'un club», soutient Michaël LeChasseur Langlois.
Les écoles enseignent qu'il est possible d'acheter sans mise de fonds, ce qui suscite la grogne chez les courtiers. «C'est complètement faux. Le nerf de la guerre, en 2019, c'est le financement. Même les investisseurs expérimentés, qui possèdent un parc immobilier d'envergure, doivent débourser de leur poche en vue d'acquérir de nouveaux immeubles», affirme David McKinley.
Les élèves frais émoulus des clubs recherchent des aubaines comme le Saint Graal, à un point où ça devient ridicule. Par exemple, les clubs encouragent leurs élèves à faire des offres d'achat très basses, au cas où. De quoi exaspérer les vendeurs et les courtiers. Ceux-ci considèrent cette stratégie comme une pure perte de temps.
Autre pratique douteuse : les clubs encouragent leurs membres à consulter assidûment les registres fonciers en vue de repérer les déclarations de transmission, un acte notarié qui indique le transfert d'une propriété par succession, ce qui arrive notamment quand un des deux conjoints décède. Le but : dénicher les propriétés avant leur apparition sur le marché. «Le conjoint survivant peut recevoir tout à coup des dizaines d'appels de malotrus. Ça devient malaisant», constate David McKinley.
Pas sûr que c'est la bonne pratique pour faire un deal !
Les formations sous la loupe
Les Affaires Plus a recensé six clubs d'investisseurs immobiliers qui offrent de la formation aux personnes désireuses de se lancer comme investisseurs dans le bois et la brique, que ce soit pour acheter des propriétés à revenus, faire des flips ou faire fructifier des résidences secondaires grâce à la location à court terme. Voici, en résumé, leurs formations vedettes et leurs prix.
4000 $
C'est le prix du coaching et du mentorat du CIIQ, ou du cours Stratège multilogement, du collège MREX.
Un auditoire fortement masculin
Si vous pensez trouver l'âme soeur dans une soirée de club d'investisseurs immobiliers, passez votre tour ! La majorité des participants sont des hommes. Les femmes y sont présentes, mais elles sont généralement bien accompagnées. Pas facile d'y trouver son alter ego passionné de MRB (multiplicateur de revenu brut).
Nouvelles tendances en investissement immobilier
- La location d'espace de rangement, comme un placard ou un garage
- La conversion à l'électricité des systèmes de chauffage central au mazout
- La location touristique à court terme
- Les résidences pour personnes âgées
- L'utilisation de ses REER pour du prêt privé
