(Photo: 123RF)
IL ÉTAIT UNE FOIS... VOS FINANCES. Ce sont les petits détails d’une offre d’achat immobilière qui peuvent vous coûter cher.
Stéphane Pagé est un avocat spécialisé en litige immobilier depuis près d’un quart de siècle. Même si le but premier de sa pratique est d’éviter les ennuis (et les avocats) à ses clients, certains se retrouvent en cour pour tenter de régler un problème qui, bien souvent, aurait pu être évité au départ.
«On tente toujours de régler ça à l’amiable, explique-t-il. On veut que les gens se parlent. Je dirais que 80 % de mes dossiers se règlent sans procédures. Et de l’autre 20 %, 80 % ne se rendent pas en cour.»
Ce qui se révèle assez avantageux côté finances pour le client:il y a entre 30 et 50 heures de travail d’avocat en amont à la présentation d’une cause en cour. Ensuite, multipliez par les honoraires chargés à l’heure de votre juriste favori… ce qui peut donner une jolie somme.
Des conditions précises
L’erreur la plus fréquente des offres d’achat est l’absence de clauses et, surtout, des clauses mal rédigées.
Par exemple, ne pas indiquer que l’offre est conditionnelle à l’obtention de financement (oui, ça arrive). Ou encore, faire une offre d’achat pour une propriété commerciale et inscrire que la vente est conditionnelle à la vérification des revenus et des baux.
«Évidemment, la clause ne doit pas dire seulement vérifier, mais de se déclarer satisfait des baux et des revenus, explique Stéphane Pagé. Si on indique seulement qu’on veut vérifier, on doit acheter même si les revenus ne sont pas satisfaisants.»En droit, c’est ce qui est écrit qui prévaut. Il est donc primordial d’être ultraprécis avec les clauses incluses dans l’offre d’achat, poursuit-il. Il faut prévoir les sanctions, les retards et les déclarations de satisfaction afin que rien ne soit laissé à l’interprétation ou à la bonne volonté du vendeur.
Sans condition, attention
La pandémie a accentué la pénurie d’offres sur le marché immobilier au cours des deux dernières années. De peur de ne pas obtenir la propriété convoitée avec toute la surenchère vécue sur le marché, de nombreux acheteurs ont décidé d’acheter sans garantie légale ou sans inspecter l’immeuble. Dans certains cas, l’acheteur n’a même pas visité la propriété.
Ces temps-ci, l’équipe de Stéphane Pagé reçoit quatre ou cinq appels par semaine de gens qui sont dans ce genre de situation, avoue-t-il. Ils lui demandent s’ils ont des recours.
«Honnêtement, il reste les fausses représentations du vendeur, mais il faut prouver qu’il a voulu induire l’acheteur en erreur. C’est difficile à prouver, ça.
Alors des recours, je n’en vois pas. Je leur suggère d’envisager de faire faire les travaux eux-mêmes, mais ils n’ont pas d’argent pour ça. Ils ont acheté plein prix, en surenchère, une maison à 700 000 $. Ils ont 2000 $de côté et doivent mettre 50 000 $ en travaux. C’est triste à dire, mais il n’y a pas beaucoup d’autre recours que de parler à un syndic dans bien des cas.»
Acheter sur le coup de l’émotion est aussi un piège du marché immobilier à éviter. Stéphane Pagé rappelle le dicton «le profit se fait à l’achat». Vendre à trop bas prix et acheter à prix trop élevé nuira inévitablement à votre investissement ou retranchera plusieurs milliers de dollars à votre plan de retraite.
Acheter un flip
Un autre piège fréquent de l’immobilier est l’achat d’un flip. Souvent, relate Stéphane Pagé, on achète une propriété dont on a rafraîchi l’esthétique, mais la «plomberie», elle, peut demeurer problématique.
«Souvent, les “flipeux” ne touchent pas à l’isolation, à la plomberie, au drain de fondation, au chauffage, à la ventilation et à ce qui est derrière les murs et sous les planchers, remarque-t-il. Si vous achetez un flip, obtenez la liste des travaux réalisés». Est-ce possible de savoir facilement s’il s’agit d’un flip ? Stéphane Pagé a une solution bien simple:se doter d’un courtier immobilier qui sera en mesure de vérifier quelles ont été les transactions récentes sur la propriété.
«Sur le plan monétaire, si on doit mettre 40 000 $en rénovations, c’est tout un trou, laisse-t-il tomber. Surtout lorsqu’on est au maximum de sa capacité de payer.» Acheter sur le coup de l’émotion est un piège du marché immobilier à éviter.
