Changement de vocation de condo et gain en capital

Offert par Les Affaires


Édition du 22 Février 2014

Changement de vocation de condo et gain en capital

Offert par Les Affaires


Édition du 22 Février 2014

Par Stéphane Rolland

Photo: iStock

Comment calcule-t-on le gain en capital réalisé lors de la vente d'un condo qui a changé de vocation ?

Mathieu a posé cette question à Les Affaires tandis qu'il s'apprête à vendre son condo où il a vécu pendant huit ans avant de l'offrir en location.

Mathieu a acheté sa copropriété en 2000 pour la somme de 100 000 $. Il souhaite la vendre 300 000 $ afin d'obtenir un revenu d'appoint à la retraite. Il a habité son condo de 2000 à 2008. En 2008, il a déménagé et a offert cette habitation en location. Avant de déménager, un évaluateur agréé a estimé la valeur du condo à 250 000 $.

Le gain en capital réalisé sur la vente d'une résidence principale est exempt d'impôt. Les gains réalisés sur toute autre habitation, comme un chalet ou des immeubles à logements, sont imposés. La moitié de la valeur de ce gain sera imposée à votre taux marginal d'imposition.

Qu'arrive-t-il donc quand votre condo a eu plus d'une fonction ? Dans le cas qui nous intéresse, Mathieu n'aura qu'à déclarer un gain en capital de 50 000 $, soit l'appréciation de la valeur du condo depuis 2008, répond Jean-François Thuot, associé chez Raymond Chabot Grant Thornton. «Lorsqu'il y a changement d'usage, il y a disposition présumée. Le fisc considère que vous avez vendu votre résidence principale et l'avez rachetée à sa juste valeur marchande pour en tirer un revenu de location.»

Il est probablement trop tard pour Mathieu, mais un autre particulier dans la même situation pourrait reporter le changement d'usage de quatre ans en en informant le fisc, dit M. Thuot. Ainsi, Mathieu aurait pu maintenir son condo comme résidence principale jusqu'en 2012, aux yeux du fisc. «C'est une décision avantageuse si vous devenez locataire et ne faites pas de gain en capital lors d'un prochain déménagement.»

Mathieu pourrait demander un changement tardif au fisc. Le «bémol», c'est qu'Ottawa et Québec peuvent vous imposer une pénalité de 100 $ chacun par mois de retard. «Ça n'arriverait pas nécessairement dans ce cas, mais c'est un risque», prévient le fiscaliste.

Rappelons que Mathieu peut déduire certaines dépenses comme les rénovations majeures effectuées après le changement de vocation ou des frais liés à la vente du condo, afin de réduire son gain imposable.

Nous invitons nos lecteurs à soumettre leurs questions à propos de leurs finances personnelles à stephane.rolland@tc.tc.

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