La traque tumultueuse des terrains constructibles


Édition du 16 Février 2022

La traque tumultueuse des terrains constructibles


Édition du 16 Février 2022

Par Charles Poulin

Maxime Laporte, vice-président au développement immobilier et associé du Groupe Quorum (Photo: courtoisie)

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL. Trouver des terrains disponibles pour la construction résidentielle relève actuellement des talents de l’illusionniste Luc Langevin. Ils sont rares et viennent habituellement avec des contraintes qui complexifient leur développement.

«C’est complexe et ça le devient de plus en plus, constate Maxime Laporte, vice-président au développement immobilier et associé du Groupe Quorum. La conséquence directe [de cette rareté] est d’augmenter les coûts d’acquisition des terrains et de réduire l’offre, surtout pour les maisons unifamiliales.»

Le promoteur montréalais affirme avoir obtenu l’autorisation de la Ville de Laval pour la première phase de Metta, un projet de maisons unifamiliales dans le quartier de Sainte-Dorothée. «C’est la troisième plus grande ville du Québec, et les projets de ce genre se comptent sur les doigts d’une main», souligne-t-il.

Il précise que dans le passé, la banlieue offrait des options plus simples, plus rapides et moins chères que la métropole, mais que ce n’est plus le cas aujourd’hui. «Les beaux terrains, faciles à développer, dans 90% des régions, il n’y en a plus, ajoute pour sa part Stephen Boutin, président du Groupe CSB et deuxième vice-président de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Il reste des terrains, mais avec des contraintes multiples, que ce soit du côté des milieux naturels ou encore des problèmes relatifs à la densité.»

Le constat des deux entrepreneurs est juste, estime le professeur Juste Rajaonson, du Département d’études urbaines et touristiques de l’Université du Québec à Montréal (UQAM). Les terrains sont de plus en plus rares. Et si le problème ne date pas d’hier dans les grandes municipalités, la rareté en périphérie de ces centres urbains est nouvelle.

«La croissance du cadre bâti est d’environ 2% par année, explique-t-il. Tôt ou tard, les nouvelles superficies seront pratiquement saturées à Montréal et à Québec. En théorie, toutefois, des terrains devraient encore être disponibles dans les municipalités de moins de 2000 habitants, qui sont nombreuses au Québec.»

 

Coûts et délais en hausse

Cette rareté de terrains se traduit par des coûts d’acquisition plus élevés et des délais plus longs avant qu’ils ne soient développés. Les contraintes qui leur sont liées font aussi en sorte qu’obtenir les autorisations nécessaires se révèle ardu.

«C’est comme jouer au bingo avec une carte presque pleine, image Stephen Boutin. Sur la Rive-Sud et la Rive-Nord, dans la région de Québec, les beaux terrains ont disparu. Pour ceux qui restent, soit la réglementation ne permet pas de maximiser le potentiel, soit les infrastructures sont hypothéquées par la densification, les caracté- ristiques environnementales les rendent difficiles à développer ou l’acceptabilité sociale n’est pas au rendez-vous.»

Alourdir le coût de propriété pour les entrepreneurs est une autre conséquence de cette rareté, rappelle Maxime Laporte. Il explique devoir acheter des terrains plusieurs années avant de démarrer ses projets de développement immobilier. «Si je dois attendre deux ou trois ans avant d’amorcer la construction, il y aura des coûts de possession (holding costs), comme le paiement de taxes, soutient-il. À la fin, ce sont des frais qui sont liés aux projets, mais qui ne donnent rien à personne. Cet argent n’aura pas servi à apporter une plus-value à la résidence ou au logement.»

 

Repenser le développement

Si densifier et requalifier des sites déjà construits sont des solutions intéressantes selon les intervenants contactés par Les Affaires, elles demeurent toutefois principalement limitées aux plus grands centres urbains et se heurtent souvent au syndrome du «pas dans ma cour».

Pour contourner ce problème, Broccolini a décidé de revoir ses façons de faire en matière de développement et de densification. Le promoteur se sert du développement autour de la station de métro Montmorency, à Laval, comme exemple. Il souhaite reproduire le type de mixité résidentielle et commerciale qui y existe, notamment pour son projet près de la station du Réseau express métropolitain (REM) à Kirkland, dans l’ouest de l’île de Montréal.

«À l’avenir, nous devons continuer à voir si une densification bien ordonnée n’est pas plus souhaitable, explique le président du groupe immobilier de l’entreprise, Roger Plamondon. Il faut penser à l’extérieur des standards actuels; on peut s’inspirer de l’Europe et mettre une école dans une tour, par exemple.» Il exhorte à «arrêter de regarder uniquement les modèles du passé» et appelle à saisir l’arrivée du REM «comme une occasion de repenser les choses». Autant le Groupe Quorum que le Groupe CBS et Broccolini estiment par ailleurs que le développement du territoire devrait être mieux planifié par les différents ordres de gouvernements.

«Cette situation s’est façonnée autour d’une mauvaise planification et d’un gaspillage des bonnes terres faciles à développer depuis 40 ans, avance pour sa part Michel Rochefort, professeur au Département d’études urbaines et touristiques de l’UQAM. Les villes et les régions devraient maintenant mettre de l’avant une saine maîtrise de leur développement immobilier et foncier, ce qui faciliterait la tâche aux promoteurs.»

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