Attention aux flips immobiliers

Offert par Les affaires plus


Édition de Avril 2015

Attention aux flips immobiliers

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Édition de Avril 2015

La revente d'un immeuble peut générer un gain en capital, un revenu d'entreprise ou un gain non imposable. Tout dépend de l'intention au moment de l'achat.

Dans le domaine de l'immobilier, il existe quelques légendes urbaines. Par exemple, plusieurs personnes croient à tort que pour désigner un immeuble comme résidence principale, il faut l'habiter continuellement pendant une certaine période, souvent un an. C'est faux.

Le fait d'habiter une résidence régulièrement - ne serait-ce qu'un jour par an - suffit pour désigner cette dernière comme résidence principale pour une année donnée et ainsi réduire ou annuler le gain en capital imposable lors de la vente de l'immeuble.

Une autre légende urbaine circule également à propos des flips immobiliers, c'est-à-dire l'achat d'un immeuble et sa revente dans un laps de temps plus ou moins long par la suite. Plusieurs propriétaires, habiles de leurs mains, en profitent pour améliorer certaines caractéristiques de l'immeuble afin d'en augmenter la valeur et ainsi réaliser un gain rapide.

Cette technique n'est pas illégale et elle constitue souvent une façon efficace de s'enrichir. Elle comporte cependant un piège...

Normalement, un immeuble vendu plus cher qu'il n'a été payé déclenche un gain en capital. Cela s'applique notamment aux résidences secondaires et aux immeubles à revenus. Comme on le sait, le gain en capital n'est imposable qu'à 50 %. Toutefois, si, au moment de l'achat, l'objectif d'un propriétaire est de revendre l'immeuble, les choses sont différentes.

En effet, lorsqu'on détient un bien dans l'intention de le revendre, la loi définit ce bien comme un bien en inventaire. Or, lorsqu'un bien en inventaire est vendu plus cher qu'il n'a été payé, le gain réalisé constitue un revenu d'entreprise, imposable à 100 % ! Il n'y a pas de délai à respecter pour ne pas être assujetti à cette disposition. Plusieurs personnes pensent qu'une vente réalisée plus de deux ans après l'acquisition d'un immeuble suffit pour générer un gain en capital. Rien n'est plus faux.

Lorsqu'on combine cette légende urbaine avec la notion de résidence principale - parce que le propriétaire habite l'immeuble -, on assiste à des situations où une personne, non seulement déclenche un gain en capital à la revente, mais demande son exonération de gain en capital sur résidence principale. On pense ainsi passer d'un revenu imposable à 100 % à un gain en capital non imposable. Toute une différence...

Dans certains cas, quelques reventes successives - après quelques mois seulement - ne causeront pas de problèmes alors que, dans d'autres cas, une seule revente après quelques années pourrait entraîner des complications. Pourquoi ?

Le mot clé est «intention». S'il y a contestation de la part des autorités et qu'il n'y a pas de règlement à l'amiable, c'est un juge qui décidera du sort des gains. Or, le juge doit connaître l'intention du vendeur au moment où l'achat a été fait. Cependant, comme il ne peut entrer directement dans le cerveau du contribuable, il s'appuiera sur les faits pour déceler l'intention de ce dernier.

S'il conclut que les gestes posés trahissent une intention de revendre, il imposera le gain comme un revenu d'entreprise. Dans le cas contraire, un gain en capital sera généré. Si, de surcroît, la résidence est désignée à titre de résidence principale, aucun revenu ne sera imposable.

Il est donc possible d'acheter quelques fois de suite une résidence et de la revendre plus cher dans un court délai sans impact fiscal, s'il est vrai que le contribuable avait l'intention de l'habiter à chaque fois. Ce peut être le genre d'individu qui a de la difficulté à s'entendre avec ses voisins... Dans d'autres circonstances, une seule rénovation qui prend des années pourrait mener à un revenu d'entreprise.

Tout compte fait, il n'y a rien de mieux que de déclarer la vérité... car les faits pourraient nous rattraper un jour...

Est-ce un gain en capital ?

La jurisprudence a retenu quelques critères qui permettent de déterminer si la vente d'un immeuble génère un gain en capital ou un revenu d'entreprise. En voici quelques-uns :

> L'intention au moment de l'achat (tout revient à ça en fin de compte) ;

-intention primaire : intention claire de revendre

-intention secondaire (plan B) : «Si mes affaires ne fonctionnent pas,je pourrai toujours revendre l'immeuble à profit...»

> L'emplacement de l'immeuble et son zonage ;

> La nature de l'occupation du contribuable et des associés ;

> La période de détention de l'immeuble ;

> La possession conjointe de l'immeuble avec d'autres personnes ;

> Les facteurs qui ont motivé la vente de l'immeuble ;

> La mesure dans laquelle un prêt a servi à financer l'acquisition de l'immeuble et les modalités de financement, s'il y a lieu.

À propos de ce blogue

Dany Provost possède une formation multidisciplinaire lui permettant d'avoir une vue d'ensemble d'une situation financière. Combinant l'actuariat, la fiscalité, le placement et une grande maîtrise de l'environnement Excel, son expertise lui a permis de développer plusieurs outils de modélisation complexes, notamment en optimisation fiscale. En plus d’être associé dans les cabinets Planium et Avanco, il est directeur planification financière et optimisation fiscale chez SFL Expertise. Il est l’auteur du best-seller Arrêtez de planifier votre retraite, planifiez votre plaisir et est un collaborateur régulier dans les médias en plus d’être chroniqueur en fiscalité dans le journal Finance et Investissement, une publication de TC Media.

Dany Provost

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