La Ville de Montréal s'est dotée d'une politique d'inclusion en 2005. Pour tout ensemble de plus de 200 logements, les promoteurs immobiliers sont invités à inclure dans leur projet 15 % de logements abordables et 15 % de logements sociaux afin d'assurer une mixité sociale au sein des quartiers en développement.
Qu'en pensent les promoteurs ? «Cette stratégie constitue une belle initiative. Mais la situation n'est pas équitable. La stratégie d'inclusion doit être obligatoire pour tout projet de construction», estime Jacques Vincent, coprésident du Groupe Prével. Ce constructeur doit bâtir plus de 200 logements abordables et 400 logements sociaux dans le cadre du projet des Bassins du Havre, dans Griffintown, sur un total de 1 800 unités.
Cette iniquité, dénonce-t-il, favorise les promoteurs qui ne sont pas tenus de respecter la stratégie, ceux-ci pouvant offrir des copropriétés à des prix plus compétitifs. Car bien que les logements sociaux soient en partie financés par les gouvernements, la facture finit par être refilée aux acheteurs de copropriétés.
Actuellement, le promoteur peut céder à des conditions avantageuses une partie de ses terrains à des organismes spécialisés dans la construction de logements communautaires ou sociaux.
Lorsque l'inclusion sur le site n'est pas possible, le promoteur peut verser une contribution à un fonds mis sur pied par la Ville.
Il peut également bâtir des logements sociaux «clé en main» à l'intérieur des paramètres prévus par les programmes gouvernementaux. C'est ce que fait Prével, non sans considérer cette formule comme injuste. «L'espace et le niveau d'efficacité énergétique exigés pour ces logements vendus à prix moindre surpassent ceux d'un condo vendu à prix régulier», signale Jacques Vincent.
Selon DevMcGill, les promoteurs doivent cesser de voir cette stratégie comme une contrainte. «Il s'agit d'un avantage à long terme pour les promoteurs. Le logement social bien fait permet aux promoteurs d'augmenter le nombre de sites qu'ils développent dans une ville. Et ultimement, ça prévient la ghettoïsation», observe Louis Conrad Migneault, vice-président au marketing chez DevMcGill.
Avare de détails, Conrad Migneault signale que DevMcGill planche ces jours-ci sur un important projet de 400 condos prévoyant 15 % de logements sociaux construits sur le site même. «Il s'agira d'un bel exemple de cohabitation à Montréal», dit-il.
Changement de zonage
Cette politique, parce qu'elle n'est pas obligatoire, est plus ou moins respectée selon les arrondissements. «Elle l'est lorsque les promoteurs immobiliers n'ont pas le choix, par exemple quand ils doivent demander un changement de zonage auprès de la Ville. Dans ce cas, cela fait partie de l'entente», rapporte Édith Cyr, directrice générale du Groupe de ressources techniques Bâtir son quartier.
En 35 ans, cette entreprise d'économie sociale a réalisé 383 projets coopératifs ou sans but lucratif, totalisant plus de 9 550 logements. Elle souhaite que la stratégie d'inclusion devienne obligatoire pour tous les types de projets immobiliers, comme c'est déjà le cas depuis 2012 dans les arrondissements Sud-Ouest et Mercier- Hochelega-Maisonneuve.
«Nous avons mis en place un registre qui oblige les promoteurs à respecter cette politique dès qu'ils franchissent le cap des 100 unités dans l'arrondissement», indique Benoît Dorais, maire de l'arrondissement Sud-Ouest et responsable du dossier de l'habitation et du logement social.
Intégration à petite échelle
Jusqu'à maintenant, la stratégie d'inclusion s'est traduite par la conclusion de 31 ententes sur le territoire montréalais, soit un potentiel de plus de 8 000 logements sociaux, communautaires et abordables. Les trois quarts de ces ententes prévoient l'inclusion de logements sociaux et communautaires sur le site même des projets des promoteurs.
«Les promoteurs ont avantage à intégrer les plans de logements abordables et sociaux dès le début du projet. Cela se traduit par des développements immobiliers harmonieux où l'on a du mal à faire la différence entre les condos vendus à prix réguliers et les logements abordables et sociaux», soutient Mme Cyr.
Elle cite en exemple le développement de Station Numéro 1, près de la Place Valois, dans l'arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, qui comporte 74 logements communautaires et écologiques intégrés dans un plus vaste projet réalisé par le promoteur privé Samcon.
Mme Cyr dit par ailleurs que ces logements, vendus d'avance, permettent aux promoteurs immobiliers d'obtenir plus rapidement leur financement pour entamer l'exécution de leur projet.
