Les indicateurs du premier trimestre 2024 sont des nuages qui ne laissent pas filtrer le soleil pour les immeubles de bureaux de catégorie B. (Photo: 123RF)

IMMOBILIER COMMERCIAL. Les immeubles de bureaux vivent de durs moments, mais ceux de catégorie B se retrouvent au cœur de la tempête, affichant un taux d’inoccupation supérieur à la moyenne québécoise. L’ère post-pandémie sonnera-t-elle le glas pour ce type de propriété locative, ou est-ce que ce sera un point tournant soutenu par l’innovation ?

Les indicateurs du premier trimestre 2024 sont des nuages qui ne laissent pas filtrer le soleil pour les immeubles de bureaux de catégorie B.

La firme de courtage Colliers rapporte, dans son rapport de marché de bureau du premier trimestre, un taux de disponibilité global de 18,6 % pour le secteur de la région de Montréal. En décortiquant par types d’édifices, on retrouve les bâtiments de catégorie AAA à 9,8 %, les catégories A à 19,4 %, les catégories B à 19,1 % et les catégories C à 18 %.

Du côté d’Avison Young, c’est 18,5 % de taux de disponibilité pour la région, dont 9 % pour les immeubles prestige, 18,7 % pour les immeubles cotés A, 20,4 % pour les immeubles cotés B et 16,20 % pour ceux qui sont cotés C.

Faites vos jeux, rien ne va plus ? Ou attendez que la vague passe ?

La réponse ? Il y aura encore de la demande pour les immeubles de catégorie B, même au centre-ville de Montréal. Mais les propriétaires de cette catégorie d’actif auront des décisions à prendre. Et plus tôt que tard.

Réinvestir

La première option qui s’offre à eux est de réinvestir dans leurs propriétés. Si elles sont cotées B, ce n’est pas le fruit du hasard, laisse tomber Patrick Laurin, associé, directeur général et chef des solutions corporatives pour le Québec à Avison Young. « Ces propriétaires-là arrivent à un point où ils ont des décisions importantes à prendre. Le premier, c’est de réaliser justement que l’actif a besoin d’amour, a besoin d’aide, et a donc besoin d’investissement. »

Une fois que la décision d’investir sera prise, ces propriétaires devront voir s’ils sont capables de trouver l’argent pour être en mesure de réaliser les travaux.

« Ce sera plus difficile pour les plus petits propriétaires qui ont moins de liquidités de réinvestir dans l’immeuble, avance Mathieu Turnier, associé principal chez Colliers. Une grande entreprise ou une caisse de retraite qui ont accès à beaucoup de liquidités pour investir dans l’immeuble auront moins de misère. » Il leur faudra être créatifs, souligne Patrick Laurin. « Ça, ça veut dire déterminer comment ils vont investir et sur quoi. Surtout sur quoi. »

Le premier vice-président aux services consultatifs et transactionnels chez CBRE, Jeremy Kenemy, voit beaucoup d’améliorations actuellement chez les bailleurs pour tenter d’attirer des locataires. « On voit des choses assez communes, comme des gyms, des douches et des casiers. Assez souvent, on aperçoit des terrasses sur le toit. J’ai même visité un immeuble en avril qui est en transformation, où ils auront un court de pickleball, et un autre un terrain de basketball. »

Certains propriétaires vont partager le stationnement entre voitures et vélos. Il mentionne notamment le 900, De Maisonneuve, où l’immeuble accueille même quelqu’un pour faire des ajustements de vélo. « Évidemment, avoir accès à des services à proximité de l’édifice aide aussi à attirer des locataires, mentionne-t-il. Comme des restaurants ou des garderies. »

Se fier au (bas) prix du loyer

L’autre option est moins coûteuse. Il s’agit de baser sa stratégie de séduction sur le bas prix du loyer. « Il y a encore des locataires qui cherchent à payer le loyer le moins cher possible », rappelle Mathieu Turnier.

L’optique d’investissement dans l’immeuble sera bien sûr différente si le propriétaire décide que son attrait principal sera un loyer moins cher. « Ce qu’on observe, c’est que ces propriétaires n’ont pas nécessairement d’énormes hypothèques, souligne Mathieu Turnier. Ils peuvent se permettre de maintenir leurs loyers plus bas afin d’être plus compétitifs. »

Au cours des derniers mois, cette stratégie pouvait toutefois se révéler inefficace, concède le président et fondateur du Groupe Mach, Vincent Chiara.

« L’écart de loyer entre le A et le B est assez marqué aujourd’hui, rappelle-t-il. Le problème était qu’à un moment donné, l’écart entre les deux était insignifiant ou presque. Les gens se sont dit, pour la différence de prix, je vais m’en aller dans un immeuble de catégorie A. C’est ce qui a, dans un certain sens, protégé ces immeubles de catégorie A dans les dernières années. Ces propriétaires ont accepté une diminution de loyer qui les a amenés plus près de ceux des édifices de catégorie B. Et ça a affecté les immeubles de catégorie B. »