L'analyste évalue cependant que le bénéfice d'exploitation (avant intérêts, impôts, amortissement et loyer) se situe plutôt à 120 M$. À sa face même, on voit la difficulté de la situation. On ne peut raisonnablement payer un loyer de 165 M$ si le bénéfice avant impôts, intérêts et loyer n'est que de 120 M$.
S'ajoute une autre complication. Les locateurs deviennent généralement nerveux lorsque plus de 25 % du bénéfice du locataire va à son loyer (parce que d'autres coûts doivent être pris en compte).
Soyons optimistes et postulons qu'un éventuel nouveau propriétaire du Saks de New York soit prêt à accepter un loyer qui représente 50 % du bénéfice de l'occupant. C'est-à-dire un loyer de 60 M$. À un rendement demandé de 4 %, cela donne une valeur à l'immeuble de 1,5 G$. On est loin des 4,1 G$ de l'évaluation indépendante.
