Parlez-moi d’un hasard! Le grand patron de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) a choisi la journée (lundi) où entraient en vigueur les nouvelles règles de qualification hypothécaire pour annoncer que son organisation allait hausser son évaluation du risque du marché immobilier canadien.
Le «mal immobilier» qui gruge Toronto et Vancouver se propage dans les marchés environnants, affirme l’organisme. Et Montréal? C’est vrai que les prix, alimentés par les bas taux d’intérêt, se sont enflammés durant les années 2000. Mais depuis quelques années, il n’y a pas de quoi fouetter un chat. Si on regarde les derniers rôles d’évaluation municipale de l’île de Montréal, les valeurs immobilières se sont appréciées de 6,2% en trois ans dans la métropole québécoise (2013-2015). Les hausses ont été plus modestes dans les municipalités de l’Ouest-de-l’Île. Dorval: 3,2%; Pointe-Claire: 5,8%; Dollard-Des Ormeaux: 4,2 %; Kirkland: 2,5%…
Quand ont tient compte de l’inflation, «on peut presque parler d’une baisse des valeurs», affirme Joanie Fontaine, économiste chez JLR, une firme spécialisée dans la collecte de données immobilières. Si le «mal immobilier» n’est pas venu frapper à la porte du West Island, inutile de vous dire qu’il n’est pas à la veille d’arriver à Shawinigan, à Saguenay ou à Gaspé!
«Oui, mais Germain, es-tu pour ce resserrement des prêts hypothécaires?» Je suis ambivalent. Les formules et les ratios utilisés pour évaluer jusque-là la capacité d’emprunt permettaient aux banques d’accorder des prêts qui m’ont longtemps paru nettement exagérés et qui encourageaient les acheteurs à acquérir des maisons à la limite de leurs moyens et, surtout, au-delà de leurs besoins.
Si les mesures annoncées la semaine dernière l’avaient été il y a 10 ans (incluant les nouvelles limites à l’exemption d’impôt sur le gain en capital pour la vente d’une résidence principale pour les propriétaires étrangers), j’aurais applaudi.
Mais je trouve qu’elles arrivent un peu tard. Compte tenu des prix actuels des maisons et des condos, particulièrement à Montréal, le resserrement entré en vigueur hier limite l’accès à l’immobilier des jeunes ménages à un moment où le marché locatif répond encore difficilement aux besoins des familles avec des enfants en bas âge. Contracter une importante hypothèque est souvent le seul moyen pour un jeune couple de s'offrir, dans le coin de Montréal, une résidence avec deux chambres à coucher et une cour. À partir de maintenant, ce ménage aura du mal à se qualifier pour un tel emprunt.
Cela me paraît ironique dans la mesure où, par ses initiatives, Ottawa cherche surtout à juguler l’enflure du secteur immobilier sur la côte ouest et dans la métropole canadienne. Sur ces marchés, les investisseurs étrangers participent beaucoup à l’augmentation des prix. Allez leur demander si les nouveaux modes de qualification hypothécaire vont les freiner… Quand ils ne paient pas intégralement, sans devoir emprunter, ils n’ont aucun problème à avancer la mise de fonds de 20% à l’achat d’un bien immobilier. Ce qui les soustrait aux nouvelles règles.
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À la suite de la publication de ma chronique sur le sujet la semaine dernière, j’ai reçu plusieurs invitations à expliquer l’impact des changements de la part de stations de radio régionales. J’ai senti qu’il y avait une véritable préoccupation dans les régions comme le Saguenay-Lac-St-Jean, la Mauricie, la Gaspésie… là où pourtant les prix de l’immobilier ne sont pas assez élevés pour que les acheteurs ressentent un impact significatif des changements.
Les premiers acheteurs de la région de Montréal seront les plus touchés. Mais il pourrait bien y avoir des propriétaires de maison et des deuxièmes acheteurs qui frappent un mur. Denis Doucet, l’affable porte-parole du courtier hypothécaire Multi-Prêts, me faisait remarquer que la durée moyenne des prêts pour un premier terme de 5 ans sur une hypothèque de 25 est de 42 mois, soit trois ans et demi. Comment ça?
Il arrive que les petits couples se séparent. Ou qu’ils fassent des bébés. Dans le cas d’une séparation, il est possible qu’aucun des deux ex-conjoints ne puisse racheter la part de la maison de l’autre car aucun ne pourrait se qualifier pour le prêt nécessaire au rachat du logement. Et dans le cas de l’arrivée d’un bébé, il est possible que le jeune couple ne puisse pas emprunter pour acheter un logement plus grand, bien qu’on soit ici en présence de deuxièmes acheteurs.
Théoriquement, il est même possible qu’un propriétaire ait du mal à négocier son hypothèque à la fin de son premier terme de cinq ans. S’il a remboursé peu de capital (on en rembourse toujours moins au début d’une hypothèque) et que sa maison s’est à peine appréciée durant ce temps, il est possible que son hypothèque représente toujours plus de 80 % de la valeur de son bien immobilier après cinq ans. Et si ses revenus n’ont pas augmenté (c’est possible, pensons à quelqu’un qui a entrepris un changement de carrière, par exemple), il pourrait ne plus se qualifier pour obtenir un prêt pour sa propre maison. Le prêteur qui lui a accordé son prêt hypothécaire précédent serait tenu de lui consentir une nouvelle hypothèque, m’explique Denis Doucet. Mais comme il ne se qualifie plus auprès des autres joueurs, il serait incapable de faire jouer la concurrence en sa faveur et se verrait imposer des conditions d’emprunt nettement moins favorables.
Un autre auquel on n’a pas pensé, l’éventuel acquéreur d’un plex, d’un duplex plus particulièrement. Ce petit investisseur immobilier est soumis aux mêmes règles que l’acheteur d’un bungalow, sauf que la fourchette de prix auquel il fera face est beaucoup plus imposante, notamment à Montréal, toujours.
Sans la mise de fonds de 20%, il sera contraint de faire assurer son prêt par la SCHL. Sa situation financière devra alors satisfaire les nouvelles normes (ratio d’amortissement total de la dette sous 44%, en tenant compte d’un taux hypothécaire théorique de 4,64%). Seulement 50% des revenus nets de son loyer pourront être inclus dans son revenu aux fins du calcul. Pas de chance pour lui...
Bref, ceux qui veulent se lancer dans l’investissement immobilier vont rencontrer de nouveaux obstacles. On n’a pas fini d’évaluer les conséquences des changements.
Une histoire à suivre...
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