Comment multiplier les investissements en immobilier

Offert par Les Affaires


Édition du 10 Septembre 2016

Comment multiplier les investissements en immobilier

Offert par Les Affaires


Édition du 10 Septembre 2016

Par Daniel Germain

[Photo : Shutterstock]

Il faut d'abord reconnaître une bonne affaire. Le secret, ensuite, est de savoir tirer les ficelles du financement et de la fiscalité.


En 2008, l'idée qu'il lui faudrait un plan B a germé dans la tête de Joël Martel. Il venait d'être remercié par son employeur, le fabricant de pièces de métal Vulcain, malgré presque 15 ans d'ancienneté.


Il a bien réussi à se replacer par la suite, mais le secteur manufacturier montrait des signes indéniables de déclin. Pour ce superviseur de production, cela se concrétisait par la détérioration de ses conditions de travail et le chômage intermittent.


Son intuition de virage professionnel s'est transformée en conviction, quelque part sur l'autoroute 15, entre chez lui, à Saint-Jérôme, et Montréal, où il avait trouvé un emploi en usine. Las des embouteillages et des quarts de travail, il a repéré sa porte de sortie dans un livre sur l'investissement immobilier que sa femme avait rapporté à la maison. Destin ou coup de chance, un accident de travail l'a mis au rancart pendant plusieurs mois, ce qui lui a permis d'approfondir le sujet, de suivre des formations, d'opérer la transition vers son nouveau gagne-pain... et de dire «bye-bye boss» !


Aujourd'hui, Joël Martel, 49 ans, est propriétaire de 33 portes, comme on dit dans le milieu immobilier. Ses appartements lui rapportent autant que son dernier emploi. «Sauf que mes logements ne me demandent que 15 heures par semaine», dit-il depuis son chalet dans les Laurentides où il a passé la plus grande partie de l'été.


Il a débuté en avril 2012 par l'achat d'une petite copropriété à Saint-Jérôme, cédée à bon prix dans une reprise de finances. Évaluée à 94 000 $, la copropriété a été payée 55 000 $. La mise de fonds provenait de la marge de crédit hypothécaire de sa maison. «Trente et un mille dollars de profits à l'achat !» s'exclame l'investisseur, comme un bon élève. Car c'est exactement ce qu'on lui avait enseigné lors de ses formations.


Ce faisant, il venait de poser la première brique de son parc immobilier. Cette transaction lui a donné la confiance et la marge de manoeuvre nécessaires pour se lancer dans la suivante. Trois mois plus tard, il a fait l'acquisition d'une autre copropriété, celle-là évaluée à 135 000 $. Il l'a payée 96 000 $ avec une mise de fonds provenant du refinancement du premier condo. Depuis, il a mis la main sur trois autres copropriétés, a flippé une maison, a acheté un chalet pour le louer et a acquis cinq immeubles multilogements, toujours selon le même modus operandi : acheter des actifs sous leur valeur marchande et utiliser la valeur nette réelle du bien acquis, communément appelée l'équité, pour financer la transaction suivante.


Qui a dit qu'il était trop tard pour investir en immobilier ? La différence avec les années 2000 où la hausse fulgurante des prix suffisait à elle seule à récompenser l'investisseur, c'est qu'il faut aujourd'hui démontrer une rigueur sans faille (et peut-être aussi oublier le marché montréalais). La réussite dépend d'une multitude de facteurs. Mais le secret pour faire rapidement grandir ses actifs, c'est de maîtriser les outils de financement.


Les leviers en immobilier sont aussi familiers que la brique et le mortier : hypothèque, marge hypothécaire, régime d'accession à la propriété (RAP), assurance SCHL... Sauf qu'en investissement, il faut les considérer sous une perspective différente de celle d'une personne qui s'achète une maison.


Les principes ne sont pas les mêmes qu'en immobilier résidentiel, où le taux d'intérêt est obsédant ; la mise de fonds, la plus grosse possible ; et le remboursement, le but ultime. Quand on investit, l'importance des taux est relative puisque les intérêts sont déductibles d'impôt. La mise de fonds, l'investisseur aguerri cherche à l'éviter. Pour lui, une équité grandissante sur un immeuble, ce n'est pas un pas de plus vers la liberté, c'est de l'argent qui dort !


Cependant, quelques mises en garde importantes s'imposent ici : l'utilisation efficace des leviers financiers exige un sang froid à toute épreuve, un flair pour dégoter des actifs immobiliers affichés sous leur valeur réelle, un talent de négociateur et, surtout, un bon comptable. Improvisateurs, dépensiers, dépendants de toutes sortes, consommateurs compulsifs et voisins gonflables, tenez-vous-en loin !


La bonne vieille hypothèque


Il existe plusieurs types d'investisseurs qui acquièrent des immeubles locatifs. À un bout du spectre, on retrouve le propriétaire occupant un duplex et, à l'autre extrémité, celui qui multiplie les acquisitions d'immeubles résidentiels et commerciaux. Entre les deux, il y a Joël Martel qui, sans un être magnat, est un passionné qui a fait de l'immobilier sa principale activité. On rencontre aussi celui qui, tout en conservant son emploi, possède un ou deux plex dans le but d'avoir un meilleur revenu de retraite. Tous ne caressent pas les mêmes ambitions, et celles-ci peuvent déterminer la stratégie de financement.


Pour le plus petit investisseur, le processus de qualification est le même que pour celui qui veut acheter un bungalow. Le prêteur se basera sur sa capacité d'emprunt. Il s'attardera sur son historique de crédit, son ratio d'endettement et ses revenus. Il mettra aussi dans la balance une portion des revenus générés par l'immeuble convoité, une portion qui varie selon les prêteurs. «Pour un prêt conventionnel [non assuré], cette partie varie d'un prêteur à l'autre, si bien qu'un investisseur peut se qualifier chez un prêteur, et non chez l'autre», explique Denis Doucet, porte-parole de Multi-Prêts. Pour une hypothèque qui n'est pas assurée par la SCHL, Genworth ou Canada Garanty, l'investisseur doit injecter une mise fonds de 20 %.


Si l'investisseur recourt à l'assurance hypothécaire, le prêteur considérera alors dans ses calculs 50 % des revenus de loyer et déduira les dépenses comme les taxes, le coût de l'assurance et le chauffage lorsque ce dernier est aux frais du propriétaire. La mise de fonds nécessaire est alors de 5 % pour un duplex et de 10 % pour un triplex ou un quadruplex.


L'investisseur ne doit pas se surprendre : d'une transaction à l'autre, le processus de qualification peut être fort différent. «Des fois, ils se sont attardés à mon ratio d'endettement personnel, d'autres fois, à la capacité de l'immeuble à générer des revenus, ou encore aux deux», raconte Joël Martel.


Lorsque l'investisseur lorgne un immeuble plus grand, de cinq logements et plus, il entre dans une autre catégorie de prêt hypothécaire. Le prêteur se penchera alors sur la rentabilité de l'immeuble, ce qu'on appelle le ratio de couverture. Pour peu qu'il ait la mise de fonds nécessaire, un investisseur au chômage peut théoriquement se qualifier pour une hypothèque dans le but d'acquérir un immeuble multilogement. «Sous cet angle, il est plus facile d'avoir du financement pour un immeuble qui compte plus de cinq logements que pour un autre qui en compte moins», explique Denis Doucet.


La personne qui désire acquérir et occuper un petit plex aura les mêmes préoccupations au moment de magasiner du financement hypothécaire que si elle achetait une maison. Elle recherchera un bon taux, une marge de crédit hypothécaire et des conditions qui ne sont pas trop punitives en cas de remboursement anticipé.


Aux personnes qui comptent louer au complet leur triplex, qui achètent des multilogements et qui veulent faire croître leurs actifs immobiliers, d'autres possibilités, plus créatives, s'offrent à eux.


Le monde à l'envers


En investissement immobilier, l'une des clés pour maximiser le rendement est de minimiser l'injection de son capital. En utilisant le crédit au maximum, l'investisseur recourt à ce qu'on appelle l'effet de levier. Celui-ci permet de démultiplier le rendement sur le capital réellement investi. Par contre, moins il utilise ses fonds, plus l'entreprise devient risquée. Il doit faire ses calculs et s'assurer que l'immeuble dégage des flux de trésorerie positifs suffisants (revenus de location, moins les dépenses d'exploitation, les intérêts et le remboursement du capital). Autrement dit, l'immeuble doit générer de l'argent pour assurer un revenu au propriétaire, mais aussi pour couvrir les dépenses imprévues.


En principe, meilleur est l'investissement - un immeuble payé sous la valeur du marché et qui génère des loyers élevés -, plus un investisseur peut se permettre d'utiliser l'effet de levier. Et plus l'ensemble des investissements immobiliers génère des flux positifs au profit de l'investisseur, plus celui-ci peut y recourir pour sa dernière acquisition. Pour l'investisseur qui a les reins solides, le scénario idéal est d'acquérir un immeuble en ne sortant aucun dollar de sa poche.


Mais comment réduire l'apport en capitaux ? «Certains prêteurs vont offrir une remise en argent de 5 % en contrepartie d'un taux d'intérêt plus élevé. Dans le [secteur] résidentiel, cette offre est souvent désavantageuse pour l'emprunteur. Mais s'il s'agit de l'acquisition d'un triplex, sautez dessus !» dit Hugo Leroux, président d'Hypotheca, la deuxième firme de courtage hypothécaire au Québec, derrière Multi-Prêts.


La remise offerte par la banque, explique-t-il, n'est pas imposable alors que les intérêts sur le prêt, eux, sont déductibles d'impôt. «Quand on investit en immobilier, on veut geler le moins d'argent possible», insiste-t-il.


Une autre démarche, facile, consiste à faire assurer le prêt par la SCHL ou un autre assureur. En résidentiel, l'assurance sert avant tout à favoriser l'accès à la propriété en échange d'une prime d'assurance. Pour l'investisseur, elle permet d'augmenter le rendement du capital investi en réduisant substantiellement la mise de fonds nécessaire (elle passe de 25 % à 15 %). Et la prime ? Elle est en partie compensée par un taux d'intérêt plus faible, car les prêteurs offrent de meilleures conditions sur les prêts assurés.


Avec un prix d'achat de 525 000 $, la mise de fonds requise avec un prêt conventionnel monte à 131 250 $. Avec un prêt assuré, elle s'établit à 78 750 $. La prime d'assurance, dans ce cas, atteint 20 000 $ et des poussières. Dans cet exemple, tiré du site Web de la SCHL, on suppose que l'immeuble génère des revenus nets d'exploitation de 39 000 $. La conclusion, selon la SCHL, est que le rendement du capital investi est meilleur avec un prêt assuré qu'avec une hypothèque conventionnelle. Ici, il s'élève à plus de 10 %, par rapport à 8 % pour le prêt conventionnel.


«Le solde de prix de vente est une autre façon de réduire sa contribution en capital», dit Yvan Cournoyer, un investisseur immobilier aguerri qui offre des formations dans le domaine depuis des années. Appelée plus souvent «balance de vente», cette technique consiste à payer une partie seulement de l'immeuble au moment de la transaction et, selon des termes convenus avec le vendeur, à payer le reste plus tard. C'est comme si le vendeur finançait lui-même une partie de la transaction.


«L'investisseur a à sa disposition plusieurs moyens de financement outre l'hypothèque, poursuit Yvan Cournoyer. Il peut faire appel à des prêteurs privés, solliciter du love money [capital de proximité] ou même «raper [régime d'accession à la propriété] s'il n'est pas propriétaire d'une maison depuis cinq ans».


Et bien sûr, il y a la méthode classique qui consiste à refinancer un immeuble du portefeuille pour injecter une mise de fonds dans l'investissement suivant, comme Joël Martel. Durant les années 2000, alors que les prix ne cessaient de grimper, il était facile pour un investisseur de refinancer un immeuble pour en capter l'équité. Le marché s'est calmé depuis, et l'inflation dans le secteur de l'immobilier n'est plus suffisante pour acquérir des immeubles à répétition. «C'est encore possible, à condition de faire son profit à l'achat !» dit Yvan Cournoyer, qui en a fait son mantra.


«Celui qui veut faire croître rapidement son portefeuille devrait opter pour des termes hypothécaires plus courts», conseille Denis Doucet, de Multi-Prêts. Ainsi, l'investisseur évite des pénalités qui pourraient nuire à ses rendements.


Quant à celui qui se lance, il a tout le loisir de puiser dans la marge hypothécaire de sa résidence pour verser la mise de fonds. «Une personne qui envisage d'investir dans un immeuble locatif devrait penser d'abord à demander une marge sur sa maison au moment du renouvellement de son hypothèque», dit Hugo Leroux, d'Hypotheca.


Un avantage fiscal


L'utilisation de la marge résidentielle n'a pas seulement l'avantage de réduire l'apport en capital, mais elle permet aussi d'engager le processus de ce qu'on appelle en fiscalité la «mise à part de l'argent». Cette astuce permet de rendre progressivement déductibles d'impôt les intérêts sur l'hypothèque résidentielle.


Rappelons d'abord le fonctionnement de la marge hypothécaire. Lorsque la banque accorde une hypothèque à un propriétaire, elle prend un montant équivalent en garantie sur la maison. Pour un prêt conventionnel, c'est-à-dire non assuré, la banque peut financer jusqu'à 80 % de la valeur de la résidence. À mesure que le propriétaire rembourse le prêt et que la valeur de la propriété s'apprécie, l'équité augmente. Un propriétaire qui a remboursé une bonne partie de l'hypothèque peut utiliser cette équité. Il suffit, au moment de renouveler le financement, de demander une marge hypothécaire, ce qui dégage 65 % du capital «enfermé» dans la résidence. La banque prendra alors sur la maison une garantie équivalente au montant de l'hypothèque et de la marge (et parfois plus). Par exemple, sur un immeuble d'une valeur de 100 000 $, sur lequel il y a une hypothèque de 20 000 $, 65 % de l'équité est accessible au propriétaire (80 000 $ x 65 % = 52 000 $). À mesure que le propriétaire rembourse le capital, 65 % de celui-ci est disponible par l'intermédiaire de la marge.


Les intérêts sur les prêts hypothécaires résidentiels ne sont pas déductibles. Cependant, l'investisseur immobilier, lui, peut déduire de ses revenus les intérêts qui courent sur le crédit utilisé pour soutenir ses activités d'investissement. C'est là qu'intervient la «mise à part de l'argent».


Ce qui rend un intérêt déductible, ce n'est pas la source du prêt, c'est l'usage qu'on en fait. En puisant dans la marge de crédit résidentielle pour faire une mise de fonds sur un immeuble locatif, les intérêts sur la marge de crédit deviennent déductibles d'impôt. Mais attention ! La marge ne doit servir qu'à ça. «La moindre utilisation à des fins personnelles viendrait contaminer la marge ; il devient dès lors impossible de déduire les intérêts», dit Jean-Pierre Poulin, fiscaliste chez Raymond Chabot Grant Thornton (RCGT).


Pour éviter toute contamination, l'investisseur a la possibilité de subdiviser la marge en tranches, ou en sous-comptes, ce qui permet d'isoler la portion utilisée pour l'investissement du reste qui pourrait être employé pour des besoins personnels.


Mais comment rendre tous les intérêts de la dette sur la maison déductibles d'impôt ? Il faut du temps. L'astuce consiste à rembourser l'hypothèque résidentielle avec les revenus de l'investissement immobilier et d'utiliser la marge sur la maison pour couvrir les dépenses de l'immeuble à logements. Tandis que l'hypothèque de la maison descend, l'équité grimpe ! Et plus celle-ci monte, plus l'investisseur dispose d'une marge importante pour ses activités d'investissement.


«Il faut être très discipliné. On ne se lance pas dans cette opération sans un plan financier. Avec une marge de crédit hypothécaire, il est facile de dilapider l'équité de sa maison», avertit Stéphane Dufour, planificateur financier et conseiller en sécurité financière rattaché à la firme Mica.


«Bien des investisseurs immobiliers comprennent de travers la mise à part de l'argent, remarque pour sa part Hugo Leroux. Par exemple, il y a des propriétaires qui croient qu'utiliser l'équité sur un immeuble locatif permet d'acheter un bateau et de profiter de déduction d'impôt.»


L'anecdote est révélatrice à plusieurs égards. On peut facilement se méprendre dans ce métier. Elle met surtout en lumière les tentations auxquelles peuvent être exposés les investisseurs immobiliers. Et qu'un péché peut rapidement transformer de bons investissements en un fragile château de cartes.


MISE DE FONDS DE L'INVESTISSEUR IMMOBILIER


5 % pour un duplex et une hypothèque assurée


10 % pour un triplex et une hypothèque assurée


15 % pour un multilogement et une hypothèque conventionnelle


 


20 % pour un plex et une hypothèque conventionnelle


 


25 % pour un multilogement et une hypothèque conventionnelle


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