Pour ceux qui ont des connaissances dans le domaine, qui sont patients et prêts à mettre la main à la pâte, le marché immobilier est sans doute un véhicule d’enrichissement fort attrayant à long terme. (Photo: 123RF)

EXPERT INVITÉ. Je suis allé à un souper-bénéfice vendredi dernier. À cette occasion, j’ai eu la chance d’échanger avec plusieurs personnes sur de nombreux sujets. Avec l’un des convives, on a parlé de mon métier et de la Bourse. Je lui ai un peu expliqué notre philosophie d’investissement axée sur le long terme et notre stratégie d’investir dans un nombre restreint de sociétés de grande qualité et de les conserver pendant de nombreuses années.

C’est à ce point qu’il m’a dit ceci: «Moi, j’investis principalement dans l’immobilier et j’en suis fort satisfait. Je n’aime pas la Bourse car ses rendements ne sont pas aussi attrayants que ceux du marché immobilier. On n’a qu’à regarder ce qui se passe ces temps-ci et je me félicite d’avoir choisi l’immobilier. Contrairement à la Bourse, l’immobilier ne baisse pas!»

Je n’ai rien contre le marché immobilier. Au contraire, je sais pertinemment que de nombreux investisseurs québécois y ont fait fortune au cours des dernières décennies. De fait, plusieurs de nos clients-investisseurs ont fait une bonne part de leur argent dans le marché immobilier et peuvent maintenant se permettre de diversifier leurs investissements en Bourse. Pour ceux qui ont des connaissances dans le domaine, qui sont patients et prêts à mettre la main à la pâte, le marché immobilier est sans doute un véhicule d’enrichissement fort attrayant à long terme.

Pour ma part, j’ai toujours préféré l’investissement boursier à l’investissement immobilier pour au moins deux raisons: 1- j’y trempe depuis que je suis tout jeune; c’est donc un marché que je comprends mieux que celui de l’immobilier; 2- je n’ai jamais été très habile de mes mains! Je ne me vois pas être obligé de réparer une toilette qui coule ou d’ajuster une porte qui ferme mal. Peut-être que l’investissement boursier se prête mieux à mon caractère fondamentalement paresseux!

Quant aux rendements à long terme, j’ai peine à croire que le marché immobilier surpasse le marché boursier. Je sais pertinemment que le marché boursier a offert un rendement annuel composé de près de 10% au cours des 100 dernières années et ce, sans avoir recours au levier de la dette. Il est à mon avis possible d’obtenir des rendements similaires en immobilier, surtout si l’on sait acheter aux moments opportuns, mais probablement pas sans avoir recours à la dette. 

Quant à la perception que les valeurs immobilières ne peuvent pas baisser, je crois que c’est à la fois un leurre et un danger. Comme c’est le cas pour les actions, les prix des propriétés immobilières subissent régulièrement des corrections. Je suis d’ailleurs persuadé que les prix de la plupart des propriétés immobilières ont subi une bonne correction au cours des derniers trimestres alors que les taux d’intérêt ont considérablement augmenté. Un ralentissement économique aura également un impact négatif sur la valeur de la plupart des valeurs immobilières.

Cette perception que les prix immobiliers ne peuvent pas baisser vient selon moi d’une réalité spécifique au marché immobilier très différente de la Bourse: on ne connaît pas le prix de ses propriétés en temps réel, chaque minute ou chaque jour, comme c’est le cas en Bourse. La valeur de la plupart des maisons a probablement corrigé au cours des derniers mois, mais ça ne stresse pas grand-monde puisqu’on ne le voit pas automatiquement. À la Bourse, on voit la valeur de son portefeuille fondre en temps réel!

Même si je préfère la Bourse, les marchés immobiliers et boursiers sont tous deux attrayants pour l’investisseur à long terme. À mon avis, le principal avantage de l’immobilier est que la plupart des investisseurs l’approche avec un horizon à long terme, ce qui n’est certainement pas le cas de tous les investisseurs boursiers. Cet avantage découle sans doute du fait qu’on ne peut suivre les cours de l’immobilier en temps réel et qu’il est beaucoup plus difficile d’acheter et de vendre une propriété immobilière qu’une action boursière.

Si l’on réussit à transposer cette capacité de penser à long terme à la Bourse, malgré tous ses incitatifs à faire de nous des investisseurs à court terme, elle devient selon moi encore plus payante que l’immobilier.

Philippe Le Blanc, CFA, MBA

Chef des placements chez COTE 100 et auteur du livre Avantage Bourse