Les mauvaises surprises que vous réserve un condo

Publié le 13/10/2015 à 11:43

Les mauvaises surprises que vous réserve un condo

Publié le 13/10/2015 à 11:43

C’est pour profiter des journées comme celle d’hier qu’on existe, vous ne pensez pas? Sans doute le plus beau moment de l’automne. À partir de maintenant, ça ne peut que décliner. Le vent aura vite fait de dégarnir les arbres, la pluie commencera à décomposer le tapis de feuilles, puis le froid viendra figer cette bouillie brune entassée sur le bord des trottoirs.


Le paysage urbain va s’enlaidir, jusqu’à ce que la neige vienne maquiller ses imperfections. Puis là, on verra ces boutons immondes apparaître çà et là sur le visage de nos villes et de nos banlieues: les décorations de Noël gonflables.


Vous savez, ces bonhommes de neige et pères Noël géants qui ballottent de tout leur corps de plastique nauséabond. Une vraie incitation au vandalisme. Ça devrait être interdit d’exister ces choses-là. Non seulement elles constituent une forme de pollution visuelle, mais on gaspille des ressources à les fabriquer et à les transporter de la Chine jusqu’à Longueuil. Ça n’a aucun sens.


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À défaut de pouvoir éradiquer ce fléau, nous avons inscrit l’interdiction d’en installer tout en haut de la liste des règlements de notre syndicat de copropriétés. Nous n’avons pas délibéré longtemps, il n’y a que deux condos dans notre immeuble. Mes voisins et moi avions de nombreux points en commun, dont une aversion pour ces machins, qui s’illuminent en plus!


Mes voisins étaient propriétaires du duplex et m’ont offert un jour d’acheter le logement du haut, que je louais. On s’entendait bien, on était devenus des amis, et l’offre était intéressante. C’est ainsi qu’après un long processus qui nous a permis de convertir l’immeuble locatif en copropriété, nous avons ensemble fondé le syndicat et édicté les règlements.


La notaire qui nous a aidés dans nos démarches s’est avérée des plus éclairantes. Elle nous a entre autres fait remarquer que si nous étions sur la même longueur d’onde mes voisins et moi, ce n’était pas dit que ce serait le cas avec un éventuel nouveau copropriétaire si l’un d’entre nous devait vendre. Alors mieux valait détailler au maximum nos règlements.


Faire partie d’un syndicat de copropriété qui ne compte que deux membres appartenant à la même communauté d’esprit a ses avantages. Les réunions ne s’enlisent pas et sont prétextes à boire un verre de vin. Mais la formule peut devenir problématique en cas de désaccord: rien ne bouge si chacun campe sur ses positions. La situation peut facilement tourner au vinaigre. À trois, dans le cas d'un triplex converti, une personne peut trancher, mais ce sera toujours au détriment d’un tiers malheureux. «Tant pis pour toi si tu n’aimes pas les décorations gonflables, nous, on adore!» Et vous voilà avec un Père Noël de huit pieds qui vous toise chaque fois que vous rentrez chez vous, de novembre à février. Et dans les grands complexes qui comptent des dizaines, sinon des centaines de copropriétaires, vous devrez vous plier à la volonté de la majorité.


Mais le pire est sans doute les frais de condo. J’avais beau m’entendre à merveille avec le couple d’amis qui habitait sous moi, la question du fonds de prévoyance ne faisait pas consensus, sans nuire pour autant à nos bonnes relations.


En la matière, je suis du camp des rigoristes: évaluons les coûts des travaux majeurs (toit, fenêtres, balcons, fondations) qui seront nécessaires au cours des prochaines années et étalons nos contributions aux fonds de prévoyance de manière à ce que celui-ci puisse assumer les coûts des travaux quand ils seront nécessaires. Si on estime que le toit doit être refait dans 10 ans au coût de 5000 dollars, alors mettons 500 par année dans le fonds. Et on refait le calcul pour tout ce qui devra être réparé, plus un montant pour les imprévus.


En magasinant une copropriété, les acheteurs ne réalisent pas l’ampleur des frais d’entretien. Si ce n’est pas par l’intermédiaire des frais de condo adéquats, ce sera forcément par des cotisations extraordinaires salées.


Cela arrive trop souvent. La semaine dernière, les résultats d’un sondage indiquaient que quatre syndicats de copropriétés sur 10 ont déjà manqué d’argent pour effectuer des travaux, une proportion qui grimpe à plus de 60 % pour les immeubles de plus de 15 ans.


Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), l’Association de professionnels de la construction et l’habitation du Québec (APCHQ) et la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) ont commandé le sondage. Les trois organismes militent afin que Québec légifère pour forcer les syndicats à faire inspecter leur immeuble, à mettre en place un calendrier des travaux et à établir les cotisations au fonds de prévoyance en conséquence.


Si Québec bouge, plusieurs premiers acheteurs pourraient devoir retarder leur achat, incapables d’assumer leur hypothèque et des frais de condo réalistes.


Ma répugnance pour certains goûts des autres est assez particulière, j’en conviens. Mais celle que j’entretiens pour les contributions inopinées de 5000 dollars doit vous paraître moins intense, à moins que vous ayez un penchant pour les mauvaises surprises.


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À propos de ce blogue

Les finances personnelles, ça consiste à gérer son argent au jour le jour en fonction d’objectifs plus ou moins éloignés. En regardant du bon angle, on constate qu’il s’agit d’un instrument pour réaliser ses ambitions et ses rêves. C’est avec humanité et une pointe d’humour que Daniel Germain compte aborder les finances personnelles dans ce blogue, dont l’objectif est de vous informer et de vous faire réagir. Daniel Germain assume la direction du magazine de finances personnelles Les Affaires Plus depuis 2002 et a développé de vastes connaissances sur le sujet.

Daniel Germain

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