Si la vie se résumait dans un fichier Excel, je ne serais probablement plus là pour vous en parler. On a tous des histoires différentes, construites dès la conception sur des événements uniques et plus qu’improbables. Elles sont jalonnées de surprises, d’obstacles, de rencontres déterminantes, de coups de chances et d’infortunes. Elles sont aussi façonnées par des choix parfois éclairés et souvent douteux. Elles sont trépidantes. Du moins, je vous le souhaite.

Sous l’angle des finances personnelles, cela se traduit par de grands principes généraux et des règles plus restreintes qui s’appliquent plus ou moins selon les cas. Ce qui est bon pour le voisin ne l’est pas nécessairement pour vous.

Alors quand je tente d’expliquer les effets potentiels du RAP sur l’épargne retraite à l’aide d’un exemple rudimentaire illustré dans un tableur, il est inutile d’essayer de vous y transposer dans les fins détails, votre réalité ne se résume pas à deux colonnes de chiffres, ne vous en plaignez pas. Si au contraire vous vous y reconnaissez comme dans un miroir, je vous recommande alors de vider votre REER et de vous payer un voyage autour du monde.

Ma chronique de mardi ne se voulait pas un traité sur le régime d’accession à la propriété. Mon ambition était plus modeste, je réfléchissais à voix haute: à l’achat d’une première maison, «rapper» pour réunir une mise de fonds de 20% et éviter la prime de la SCHL, est-ce la bonne chose à faire? La conclusion, fondée sur des hypothèses de rendement et des taux hypothécaires sur 25 ans, n’est pas nette. Tant mieux, le contraire aurait été suspect. Elle tend à favoriser le RAP pour ceux dont le profil d’investisseur est «prudent». Donc beaucoup d’entre vous.

«Le sujet est intéressant, mais je ne pense pas que ça va lever…» avais-je dit au boss avant de publier. Je me suis trompé. Les réactions ont été nombreuses et diverses et je ne saurais m’en plaindre. Des lecteurs m’ont répliqué que je sous-estimais le pouvoir du RAP, m'expliquant leurs stratégies sophistiquées et autres manoeuvre astucieuses (parfois foireuses). D’autres ont mis en cause les calculs (ah ça non! Pensez que nous avons négligé de capitaliser les intérêts, c’est rire de nous!) D’autres encore ont mis en doute les hypothèses de rendement et de taux d’intérêt, ce qui est discutable en effet.

À cet égard, un professionnel de l’industrie financière m’a signalé justement qu’on ne pouvait présumer qu’un prêt hypothécaire assuré par la SCHL puisse bénéficier d’un rabais de taux sur toute la période d’amortissement (25 ans). À la longue, cette hypothèque tend à recevoir le même traitement qu’un prêt non assuré (conventionnel). Il a aussi rappelé qu’une fois chez le notaire, un acheteur doit payer une taxe appréciable sur la prime d’assurance hypothécaire. Cette taxe ne figure pas dans nos calculs.

J’ai ajouté ces informations dans la «machine» de M. Myagi. Les chiffres bougent, la zone favorable au RAP s’agrandit, mais les conclusions restent les mêmes. C’est vraiment tout ce qu’il faut retenir. Un investisseur agressif n’a pas intérêt à piger dans son REER pour faire une mise de fonds de 20% pour l'achat d'une maison .

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Il persiste tout de même une zone sensible où une option ne se démarque pas franchement de l’autre, et où le moindre changement dans les données peut faire basculer la conclusion. «Oui mais, si la Bourse essuie une correction et si les taux hypothécaires montent plus vite que prévu?»

Attendez, je vais fouiller dans le bac de recyclage vérifier si je n’y ai pas mis ma boule de cristal par erreur...

Il est normal de tenter d’anticiper les choses, mais à trop vouloir, cela nous expose aux déceptions. Une décision avisée dans les circonstances dans lesquelles elle a été prise peut s’avérer malheureuse quand le contexte emprunte un virage inattendu. C’est de même la vie, hein! En revanche, les imprévus provoquent souvent des opportunités. Alors c’est bien de se préoccuper aussi de maintenant.

Aux lecteurs qui se demandent si c’est une bonne affaire de «rapper» si cela peut accélérer le projet d’achat de maison, je réponds «votre vie n’est pas une colonne Excel!»

Alors, rappez donc!

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