La hausse effrénée du prix des maisons tire à sa fin, prévoient les experts. La remontée des taux hypothécaires et le resserrement de l'accès au crédit refroidiront le marché au cours des prochaines années. Mark Carney, gouverneur de la Banque du Canada, prévoit un affaiblissement important du marché immobilier d'ici 2012. D'autres facteurs plus locaux, tels l'emploi et la démographie, influenceront le prix des maisons. Alors, combien vaudra la vôtre en 2012 ? Les Affaires a pris le pouls du marché immobilier et s'est rendu dans les plus grandes agglomérations de la province : Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Saguenay et Trois-Rivières.

Terminée, l'époque de l'argent facile

Le prix des maisons au Québec a plus que doublé au cours de la dernière décennie. Mais les réjouissances sont finies, croient de plus en plus d'experts. " D'ici quelques années, il faudra s'attendre à une stagnation, voire à des baisses de prix ", prédit Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins.

Depuis la fin mars, les institutions financières ont relevé leurs taux hypothécaires pour une échéance de cinq ans, de près d'un point de pourcentage dans certains cas. Au même moment, le gouvernement fédéral a resserré les règles pour l'accès aux garanties hypothécaires de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Une étude publiée le 20 avril par Desjardins affirme que les ménages québécois auront de moins en moins les moyens de s'acheter une maison. " Les simulations effectuées au moyen de nos prévisions sont assez préoccupantes ", mentionne le document. Par exemple, un propriétaire ayant emprunté 240 000 $, au début de 2010, à un taux d'intérêt d'environ 3,5 %, a des mensualités de 939 $. S'il renégocie en 2011, il risque d'obtenir un taux d'au moins 5 %, selon les prévisions de Desjardins. Ses mensualités passeront donc à 1 140 $. Un an plus tard, à un taux d'environ 6 %, ses paiements grimperont à 1 280 $. Un trou de 350 $ dans son budget, chaque mois.

En conséquence, le nombre d'acheteurs diminuera, ce qui entraînera un surplus de maisons au Québec, prévient Desjardins.

Un marché de vendeurs

À court terme, les économistes prévoient que le prix des maisons poursuivra son ascension, mais plus lentement qu'en 2009. " En ce moment, le marché favorise les vendeurs au Québec, dit Kevin Hughes, économiste principal de la SCHL pour la province. La situation est unique : les gens anticipent un rehaussement des taux d'intérêt et se précipitent pour acheter. "

Selon les plus récentes données publiées par la Fédération des chambres immobilières du Québec, il s'est vendu environ 6 600 maisons de plus dans la province au cours du premier trimestre de 2010, par rapport à la même période l'an dernier, une hausse de 38 %.

La Banque du Canada a récemment laissé entendre qu'elle remontera son taux directeur en juin. Desjardins prévoit qu'il passera de 0,25 %, aujourd'hui, à 2,5 % dans un an. Voilà qui devrait limiter l'appréciation des maisons au cours des trois prochaines années. La SCHL prévoit une augmentation des prix de 3,1 % en 2010, tandis que Desjardins mise sur une hausse de 5,5 %.

C'est en 2011 que le ralentissement de la croissance des prix se concrétisera. La SCHL prévoit une hausse de 1,9 %, et Desjardins, de 2,5 %. De 2012 à 2014, le Mouvement anticipe des hausses de seulement 2 %, soit moins que l'inflation prévue.

Sébastien Lavoie, économiste de Valeurs mobilières Banque Laurentienne, croit que les hausses seront similaires à l'inflation. Tout comme Hélène Bégin, il évoque la possibilité que les prix baissent d'ici 2014.

Inégalités régionales

Dans ce contexte, les facteurs locaux propres au marché immobilier (l'emploi, l'offre de propriétés, etc.) joueront un rôle plus important dans l'évolution des prix de l'immobilier.

Les économistes surveillent particulièrement la démographie. Montréal et Gatineau sont les championnes de l'accueil des nouveaux arrivants. Pour Martin Provencher, auteur du livre L'immobilier en 2025 et propriétaire de plusieurs immeubles d'habitation, c'est ce qui rend ces deux régions particulièrement attrayantes pour les investisseurs. " Environ 80 % des immigrants s'installent à Montréal, explique-t-il. La plupart d'entre eux arrivent dans la force de l'âge. Ils travaillent, et devenir propriétaire est un de leurs plus grands rêves. "

Si le Québec accueille 55 000 immigrants plutôt que 45 000 en 2010, comme le souhaite le gouvernement Charest, cela aura un effet positif sur le prix des propriétés, pense M. Provencher. Selon lui, Gatineau, située en face d'Ottawa - quatrième plus grande ville du Canada -, attirera également son lot de nouveaux arrivants.

C'est cependant à Québec que la valeur des maisons augmentera le plus. D'ici la fin de 2011, la SCHL prévoit des hausses de prix de 10,3 %. " La région accueille de plus en plus de jeunes d'autres régions du Québec", dit Élisabeth Koulouris, analyste pour la Ville de Québec. Ils sont attirés par les nombreux emplois stables que compte la région dans la fonction publique. Au-delà de 2011, le Conference Board du Canada prévoit cependant des hausses largement inférieures à l'inflation. Selon le groupe de réflexion, la propriété moyenne de Québec, qui valait 210 326 $ à la fin de 2009, se vendra seulement 1 549 $ de plus en 2013.

Dans les villes qui dépendent beaucoup des exportations, les hausses de prix seront limitées. À Trois-Rivières, par exemple, les pertes d'emplois importantes dans les secteurs des pâtes et papiers et de la métallurgie ont ramené le taux de chômage au-delà de 10 %. Parmi les villes canadiennes de 100 000 habitants et plus, c'est celle où les prix des maisons sont le plus bas.

Le déclin du bungalow

Toutes les propriétés ne sont pas égales non plus. La demande pour les copropriétés est très forte. Cela dit, les maisons unifamiliales ont toujours la cote. Partout sauf sur l'île de Montréal et dans la Haute-Ville de Québec, elles dominent le marché du neuf. Mais de plus en plus, elles sont soit jumelées, soit en rangée. Les municipalités veulent densifier leurs quartiers, faute d'espace.

Partout, les maisons individuelles reculent devant d'autres catégories de propriétés, mieux adaptées à la demande pour des maisons abordables.

Dans son livre, Martin Provencher décrète le déclin imminent des bungalows, devenus obsolètes. Ils seront bientôt trop grands à entretenir pour la population vieillissante. Les baby-boomers ne voudront plus tondre le gazon de leurs grands terrains. Pour lui, la valeur de ces propriétés est donc appelée à décroître à long terme.

hugo.joncas@transcontinental.ca