Se faire accepter
Tamarac est une petite municipalité d'un peu plus de 60 000 habitants, située à environ 25 km au nord-est de Fort Lauderdale. Plus proche des Everglades que de la mer, cette localité a comme attrait principal un joli golf, juste à côté duquel s'est installée Madame Perron (c'est son vrai nom, mais elle ne veut pas dévoiler son prénom) en 2009. Elle a déboursé 68 000 dollars pour sa propriété. «Mon conjoint et moi cherchions un endroit près de la mer, explique-t-elle. Mais avec un budget maximal de 75 000 dollars, les condos que nous visitions étaient souvent vieux ou mal entretenus.»
Rentrés bredouilles au Québec, ils tom-bent sur une annonce dans un magazine pour des copropriétés sur le Colony West Golf Club. Elle et son conjoint, de même que sa belle-soeur et son conjoint, tous des golfeurs, sautent sur l'occasion, troquant la plage pour le green ! Commence alors un processus d'achat, qui peut surprendre.
En effet, n'achète pas une copropriété qui veut en Floride. Une fois l'offre d'achat déposée, un comité du syndicat de copropriétaires passera votre statut financier et légal au peigne fin. Même le plus petit détail peut bloquer la transaction, comme l'a appris Gaëlle Takforyan. Cette gestionnaire immobilière investit dans des propriétés qu'elle reloue par la suite. Elle en a acheté quatre en Floride depuis 2012. Or, au moment de louer une de ses copropriétés, elle apprend que le comité de sélection rechigne à accepter le nouveau locataire, parce que ce dernier a reçu... une amende pour excès de vitesse ! «J'ai dû me porter garante pour lui, soupire-t-elle. Pourtant, ce n'est pas comme s'il avait un dossier criminel !»
Vous l'aurez compris : louer une propriété à un tiers n'est pas une mince affaire. En effet, les règles qui entourent la location sont souvent strictes. «Beaucoup interdisent la location pendant la première ou les deux premières années, et la plupart d'entre elles interdisent de louer à plus d'une personne annuellement, explique Gaëlle Takforyan. Les locations de moins de trois mois sont souvent interdites.» Bref, si votre projet est de transformer votre copropriété en chambre d'hôtel, oubliez ça. Sur ses quatre copropriétés, une seule a permis à Gaëlle Takforyan de procéder immédiatement à une location. Encore aujourd'hui, deux des propriétés, achetées pour plus de 104 000 dollars, restent inoccupées en attendant la fin de l'interdiction. Avec des frais mensuels de 220 dollars et des taxes annuelles de plus de 500 dollars, il faut avoir les reins solides.
Les acheteurs doivent aussi rencontrer les membres du comité. Mais si leurs finances sont solides et qu'ils n'ont pas d'antécédents judiciaires, cette rencontre est une formalité. «Il faut parfois remettre un dépôt qui couvre quelques mois de frais, lequel nous est remboursé un ou deux ans plus tard», ajoute l'agent immobilier Jean Feuillet. Ce sera le cas, même si vous payez le logement comptant. «Pendant la crise, beaucoup de complexes ont souffert de l'accumulation de frais impayés, poursuit l'agent. Alors, ils sont prudents.»
En contrepartie, vous aurez accès, une fois l'offre d'achat déposée, aux états financiers du syndicat de copropriétaires. Vous aurez un court délai, généralement de trois à cinq jours, pour les examiner et retirer votre offre si les finances sont en mauvais état.
Avant de signer, assurez-vous de bien connaître les règlements. Ils sont souvent nombreux, notamment dans les complexes réservés aux 55 ans et plus. Cela peut aller des restrictions de location à l'interdiction d'avoir un BBQ sur le balcon, en passant par le refus des animaux et des règles strictes sur le bruit.
Des papiers en béton
Quiconque a déjà acheté une propriété au Québec connaît le processus. Le vendeur annonce un prix, l'acheteur fait une offre, suivie d'une contre-offre... «En Floride, oubliez ça, lance Pierre Frégeau. Les prix sont rarement négociables. Les propriétés se vendent de 95 % à 97 % du prix demandé.» Le contenu du logement est tout aussi peu négociable. Il peut être furnished (avec meubles, mais sans la vaisselle ou la décoration) ou encore turn key (avec les meu-bles, la vaisselle et la décoration). «Mais ne pensez pas faire baisser le prix de vente en arguant que vous ne prendrez pas les meubles, ça ne fonctionnera pas !» prévient l'agent.
Autre différence majeure : l'absence de notaires, une profession inexistante aux États-Unis. Pour s'assurer que les titres de propriété sont libres de toute réclamation, l'acheteur peut faire affaire avec un avocat ou un agent de titres. «L'agent demandera des honoraires fixes, alors que l'avocat facturera à l'heure, explique Jean Feuillet. S'il tombe sur un os, les coûts augmenteront.»
L'agent ou l'avocat aura pour mission de retracer le passé des titres de propriété pour s'assurer qu'aucun héritier ni aucune banque n'ont de réclamation. Cela évite d'acheter le solde d'une hypothèque en même temps que la copropriété ! Il est crucial d'acheter une assurance-titre, qui coûtera en général moins de 1 % du prix d'achat. C'est l'équivalent de l'acte notarié, et c'est ce qui vous protégera en cas de litige.
Pour toutes ces raisons, il est avantageux de faire affaire avec un agent immobilier francophone. «Je parle assez bien l'anglais, mais j'ai tout de même trouvé difficile de bien comprendre tout ce que nous expliquait notre avocat américain, explique Madame Perron, qui s'est établie à Tamarac en 2009. C'est un peu stressant, car les montants en jeu sont importants, et on veut savoir exactement dans quoi on s'embarque.»
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