Erreur ! Vous avez en main 125 000 $, représentant 15 % de mise de fonds, qui peut servir à acquérir un autre immeuble d'une valeur d'environ 800 000 $. Votre équité, ou valeur nette, a tout simplement été transférée en partie sur un autre immeuble.
Vous vous retrouvez avec deux immeubles valant 1 300 000 $ qui augmenteront en valeur et qui capitaliseront. Poursuivons notre exemple afin de bien saisir l'impact des refinancements sur votre valeur nette, votre richesse.
Vos deux immeubles d'une valeur de 1 300 000 $ sont grevés d'hypothèques à hauteur de 1 100 000 $, soit 425 000 $ pour le premier immeuble et 675 000 $ pour celui que vous venez d'acquérir. Votre valeur nette est toujours de 200 000 $, soit 1 300 000 $ - 1 100 000 $. Avec une augmentation de valeur hypothétique de 4 % par année, vos deux immeubles vaudront 52 000 $ (1 300 000 $ x 4 %) de plus après une année, donc 1 352 000 $, et vos prêts hypothécaires auront diminué de 33 000 $ (1 100 000 $ x 3 % ) pour se chiffrer à 1 067 000 $, selon les conditions de financement. Vous voilà un an plus tard avec une valeur nette supplémentaire de 85 000 $, pour un total de 285 000 $, soit 1 352 000 $ - 1 067 000 $.
Pour résumer cette démonstration chiffrée, en refinançant votre immeuble pour en acquérir un second plutôt que de rembourser le premier plus rapidement et d'augmenter votre équité de seulement 29 000 $ après un an, vous augmentez votre valeur nette totale de 85 000 $ après seulement une année. Le différentiel est de 56 000 $, soit 85 000 $ - 29 000 $. Imaginez ce principe appliqué année après année. La courbe est absolument exponentielle ! Encore plus merveilleux ? Vous faites d'excellentes recherches et trouvez des vendeurs motivés qui acceptent de vendre sous la valeur du marché. Vous réalisez ainsi des profits à l'achat qui vous permettront d'appliquer le principe du refinancement encore plus rapidement.
Suivant ce principe fort simple, supposez que vous ayez pour 5 000 000 $, 10 000 000 $ d'actifs qui s'autofinancent. Intéressant, n'est-ce pas ?
Des actifs qui s'autofinancent
Voilà la vraie notion de l'enrichissement, de la richesse financière. Avoir le plus d'actifs possible qui s'autofinancent, qui prennent de la valeur et qui capitalisent. La différence entre ces deux valeurs se nomme l'équité. Au moment de la vente, cette équité vous appartiendra. D'ici la revente cependant, peu de surplus de trésorerie vous attendent, puisque vos immeubles seront toujours financés à leur maximum.
En terminant, regardez les gens riches de ce monde. Leur richesse est toujours associée à la valeur nette de leur avoir et non aux revenus qu'ils ont réalisés durant une année.
Enrichir le fisc en remboursant rapidement les prêts hypothécaires de vos immeubles locatifs ou vous enrichir au fil du temps en refinançant le plus souvent possible ? À vous de choisir !
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d'investisseurs Immobiliers du Québec, il occupe le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.
