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L'investisseur immobilier devrait-il rembourser rapidement ses prêts ?
Précisons tout d'abord ce dont on parle. Il existe deux types de remboursement hypothécaire. Celui lié à la consommation et celui lié à l'investissement. S'il s'agit du remboursement du prêt hypothécaire de votre résidence, soit un prêt à la consommation, il va de soi qu'il est préférable de rembourser le plus rapidement possible, puisque les intérêts courus ne sont pas déductibles d'impôt. Or, plus vite vous remboursez le prêt, plus vite vous vous enrichissez et pouvez utiliser votre résidence comme levier financier. Tous connaissent l'adage suivant : «Qui paie ses dettes s'enrichit». Tout à fait approprié dans ce cas.
Mais est-ce que ce principe de remboursement rapide s'applique également au monde de l'investissement immobilier ? Pas du tout !
Je vous explique.
Lorsque vous optez pour un amortissement hypothécaire plus court ou des paiements hebdomadaires ou accélérés, le tout dans le but de rembourser plus rapidement vos prêts hypothécaires liés à vos immeubles à revenus, vous avez par le fait même moins d'intérêts à déduire ; votre revenu net imposable est donc plus élevé. Conséquemment, vous payez plus d'impôts. À moins bien sûr d'utiliser l'amortissement fiscal dont nous traiterons dans un prochain article.
Un principe fondamental
Gardez à l'esprit qu'un des principes de base de l'investissement immobilier, lorsqu'on est sur le mode de l'expansion, est de refinancer au maximum ses immeubles afin de pouvoir en acquérir d'autres. Plus vous aurez d'actifs qui capitaliseront et qui prendront de la valeur au cours du temps, plus vous vous enrichirez.
Prenons un exemple afin de bien saisir ce concept fort simple mais fondamental. Supposons que vous ayez un immeuble d'une valeur de 500 000 $, dont le solde hypothécaire est de 300 000 $. Vous avez alors une valeur nette de 200 000 $, soit 500 000 $ - 300 000 $. Avec une augmentation de valeur hypothétique de 4 % par année, votre immeuble vaudra 20 000 $ de plus après une année, donc 520 000 $, et votre prêt hypothécaire aura diminué d'environ 9 000 $ (300 000 $ x 3 %), pour se chiffrer à 291 000 $, selon les conditions de financement en vigueur. Vous voilà un an plus tard avec une valeur nette supplémentaire de 29 000 $, pour un total de 229 000 $, soit 520 000 $ - 291 000 $.
Regardons maintenant l'autre option qui s'offre à vous. Celle de refinancer votre immeuble et de reporter à plus tard le remboursement total de la dette qui y est reliée.
Si vous refinancez, par exemple, votre immeuble par l'intermédiaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), à hauteur de 85 % de la valeur de l'immeuble, vous obtiendrez un nouveau prêt hypothécaire de 425 000 $, soit 500 000 $ x 0,85, libérant ainsi 125 000 $ (425 000 $ - 300 000 $) de liquidités que vous pourrez utiliser pour d'acheter un autre immeuble.
