Le fonds de placement immobilier Fronsac (Tor., GAZ.UN, 0,31 $), c'est le projet de cinq investisseurs qui ont utilisé la Bourse pour accélérer l'expansion de leur entreprise. La petite capitalisation boursière de 12 millions de dollars (M$) a mis à contribution l'argent des actionnaires pour multiplier par 12 ses revenus de location au cours des cinq dernières années.
Armée d'un portefeuille de neuf propriétés commerciales occupées à 100 %, la fiducie de revenu de Saint-Jean-Baptiste, en Montérégie, loue ses bâtiments à des chaînes de restauration rapide et à des stations-service situées en bordure des autoroutes et des grands axes routiers de la Montérégie, des Laurentides, de la Mauricie et du Bas-Saint-Laurent.
«L'emplacement, c'est très important, explique Michel Lassonde, son président et chef de la direction, en entrevue avec Les Affaires. On sait qu'une autoroute ne changera pas de place.»
Dans les classeurs de Fronsac, il n'y a que des baux de 15 à 20 ans, signés avec des commerçants qui affichent un bilan solide. Parmi les occupants, des noms comme Ultramar, Shell, Tim Hortons et Alimentation Couche-Tard.
Les baux ont aussi la particularité d'être «triple net». En fait, ce sont des contrats en vertu desquels le locataire est responsable de l'entretien de la propriété. «Je ne suis allé que deux fois à notre Couche-Tard de Rivière-du-Loup, cite en exemple l'homme d'affaires au ton posé. Je ne m'occupe que de vérifier si le loyer est payé au début du mois. Je consacre mon temps à la recherche de nouvelles acquisitions.»
Le peu de tâches à accomplir permet à Fronsac d'adopter une structure de coûts minceur. M. Lassonde est le seul employé et a reçu une rémunération de 52 000 $ en 2013, selon la circulaire de l'entreprise. L'équipe de fiduciaires, dont il fait partie, détient 30 % des parts. La comptabilité et les services d'adjoint administratif sont confiés à des sous-traitants.
À 72 ans, l'ancien juge à la retraite assure qu'il est «passionné et en forme». Il estime que la fiducie aura les moyens de se payer un président à temps plein pour prendre la relève d'ici un à deux ans.
Croissance par acquisitions
Fronsac alimente sa croissance grâce aux acquisitions. L'augmentation des loyers, pour sa part, suit le rythme de l'inflation. En 2013, Fronsac a acheté trois propriétés pour un montant total de 4,8 M$ et a investi 4 M$ de plus dans la construction d'un projet à Les Coteaux, en Montérégie, en bordure de l'autoroute 20. La même année, ses flux de trésorerie liés à l'exploitation ont progressé de 112 % à 581 977 $, dont 76 % ont été retournés aux actionnaires sous forme d'une distribution de 1,35 cent par part.
Même si elle a besoin d'acheter pour croître, Fronsac reste «très prudente», insiste M. Lassonde. La fiducie vise un rendement de 12 % à 15 % sur les mises de fonds de 30 % à 40 % investies dans ses acquisitions. «On recherche un bon rendement tout en investissant un montant raisonnable.»
Comme dans le cas de l'immobilier résidentiel, la valeur des bâtiments commerciaux est dopée par les faibles taux d'intérêt. Cette appréciation complique la tâche des investisseurs en quête de propriétés générant un rendement intéressant sur les revenus de location.
M. Lassonde assure qu'il reste «vigilant» à ce chapitre. Il refusera les projets qui ne lui permettent pas d'obtenir un rendement suffisant.
Pour l'instant, le marché offre quantité d'occasions aux petits acteurs. De nombreux propriétaires vendent leurs immeubles commerciaux pour prendre leur retraite, constate M. Lassonde, qui veut faire passer son actif immobilier de 21 M$ à 100 M$ d'ici cinq à sept ans. «J'ai pour 35 M$ de dossiers sur mon bureau. On a l'embarras du choix.»
Profil
Fronsac
Siège social
Saint-Jean-Baptiste
Fondation
2006
Nombre de propriétés
9
Revenus tirés de la location en 2013
1 006 914 $
Flux de trésorerie lié à l'exploitation en 2013 (FFO)
581 977 $
Rendement de la distribution
4,77 %
