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En immobilier comme en affaires, nous sommes tous convaincus qu’il faut tenter d’optimiser sa structure de manière à réduire nos impôts le plus possible. Ce ne sont pas les revenus qui importent mais bel et bien les revenus nets après le paiement de ses impôts.
En ce sens, je vous présenterai cette semaine la technique de mise à part de l’argent. De nombreux investisseurs que je rencontre connaissent l’acronyme MAPA, mais plusieurs d’entre eux ignorent son fonctionnement réel. Regardons en détail cette technique qui vaut son pesant d’or.
QU’EST-CE QUE LA MISE À PART DE L’ARGENT ?
Il s’agit d’une technique par laquelle vous utilisez vos revenus de location en provenance de vos immeubles pour payer vos dépenses personnelles et vos emprunts dont les intérêts ne sont pas déductibles, et d’un autre côté, vous payez vos dépenses d’immeubles à partir d’une marge de crédit servant uniquement à cette fin. La technique de la MAPA peut s’appliquer pour des travailleurs autonomes et des associés d’une société en nom collectif nous explique M. Guy Demers CPA, CA de la firme comptable Huard Renaud Lachance Demers Dostie, s.e.n.c.. De plus, dans votre vie d’affaire, elle peut être réalisée à plusieurs reprises, c’est-à-dire dès qu’on a à nouveau un prêt dont les intérêts sont non déductibles.
En résumé, la mise à part de l’argent permettra progressivement de convertir des intérêts non déductibles en intérêts déductibles. Cette technique est possible uniquement lorsque les immeubles sont détenus personnellement.
COMMENT S’Y PRENDRE CONCRÈTEMENT ?
Voici les grandes lignes des étapes que vous aurez à franchir afin de mettre en place la MAPA
1- Ouverture de deux comptes bancaires distincts, un pour y déposer vos revenus de location, communément appelé le compte « revenus » et un autre pour y effectuer les dépenses de l’immeuble ( taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires ) communément appelé le compte « dépenses »;
2- Ouverture d’une marge de crédit attenante au compte bancaire « dépenses » afin d’être en mesure de payer les dépenses d’immeuble. L’institution financière exigera probablement une garantie de second rang sur votre résidence. ATTENTION ! Aucun revenu ne doit être déposé dans ce compte. Également, aucune dépense autre que les dépenses de l’immeuble ne doit être payé à partir de ce compte;
3- Dépôt de l’ensemble des revenus de location dans le compte « revenus » et paiement de dépenses personnelles ( rythme de vie, impôts ) et des prêts dont les intérêts ne sont pas déductibles, à partir de ce compte ( par exemple : prêt hypothécaire sur la résidence, prêt auto, carte de crédit );
4- Conversion de la marge de crédit en prêt hypothécaire sur votre résidence pour bénéficier d’un meilleur taux d’intérêts au terme de la mise à part de l’argent.
L’IMPORTANCE DE BIEN PLANIFIER
Dans le cadre de la planification, il faut évaluer le temps nécessaire pour être en mesure de convertir nos prêts dont les intérêts ne sont pas déductibles puisque le taux d’intérêts payés sur la marge de crédit sera plus élevé que le taux payé sur le prêt hypothécaire de la résidence. Les banquiers sont à l’aise pour la mise en place lorsque le tout peut être réalisé sur une durée maximale de 3 à 5 ans et ce, dans le but d’éviter de contaminer les intérêts à travers les années.
La mise à part de l’argent se fera au rythme de vos dépenses d’immeubles. Vous ne pourrez aller plus vite. Il faut comprendre que seule des dépenses effectuées dans le but de gagner un revenu vous permettront de déduire l’intérêt payé.
ALLONS-Y D’UN EXEMPLE
Vous détenez un 6 logements dont les revenus annuels sont de 46 800 $. Un prêt hypothécaire d’un montant de 490 000 $ grève cet immeuble. Les versements en capital et intérêts sont d’un montant de 2 350 $ par mois, soit 28 200 $ par année. Vous avez également les dépenses annuelles suivantes en regard de l’immeuble :
Taxes municipales : 4 500 $
Taxes scolaires : 1 025 $
Assurances : 2 100 $
Entretien : 2 000 $
Autres : 1 000 $
Ainsi, vous serez en mesure de convertir annuellement une somme de 38 825 $, soit le total des déboursés effectués en regard de l’immeuble. Si l’hypothèque sur votre résidence est de 200 000 $, il vous faudra donc un peu plus de 5 ans ( 200 000$ / 38 825 $ ) pour convertir la totalité de votre prêt hypothécaire résidentiel en prêt dont les intérêts seront déductibles.
D’un autre côté, les revenus de 46 800 $ générés par votre 6 logements devront être utilisés pour rembourser les 38 825 $ sur votre prêt hypothécaire résidentiel et payer des dépenses personnelles non déductibles telles que l’impôt sur ces revenus de location.
Habituellement, les institutions financières mettent en place des marges de crédit de type « dollar pour dollar », c’est-à-dire que pour chaque dollar remboursé sur l’hypothèque résidentielle, la marge de crédit augmente d’un dollar.
QUELQUES VÉRIFICATIONS S’IMPOSENT
Par ailleurs, il y a lieu de vérifier le type de prêt hypothécaire que vous avez sur votre résidence car celui-ci pourrait limiter l’accélération du remboursement. Si vous n’êtes pas en présence d’un prêt ouvert ou d’une marge de crédit, il faut donc examiner les possibilités suivantes sinon, vous pourriez être assujetti à une pénalité sur remboursement par anticipation :
- Est-ce possible de doubler mes paiements périodiques ?
- Quels sont les paiements forfaitaires que je peux faire et à quelle date ? ( entre 10 % et 15% dépendamment des institutions bancaires )
- Est-ce possible de raccourcir la périodicité de vos paiements ? En d’autres termes, est-ce possible de payer à la semaine au lieu d’au mois ?
- Est-ce que mon prêt vient à terme bientôt ? Est-ce opportun d’avoir un prêt ouvert à ce moment ?
En terminant, plusieurs subtilités sont à tenir compte dans la mise en place de cette technique, comme l’explique Me Richard D’Amour, avocat fiscaliste pour la firme De Chantal, D’Amour, Fortier s.e.n.c.r.l. notamment :
- L’application des règles du patrimoine familial si vous êtes mariés;
- Le traitement de la TPS et de la TVQ perçues sur les loyers, si vous détenez des immeubles commerciaux;
- Les situations où les conjoints sont copropriétaires de la résidence familiale et qu’un seul conjoint détient des immeubles à revenus;
Je vous suggère très fortement de vous faire assister par des professionnels compétents en la matière pour être certain d’arriver à vos buts et afin d’éviter des mauvaises surprises d’ordre fiscal. Je vous le répète souvent : « En immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacun des étapes. Mieux vaut consulter des experts en la matière. »
Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.
Votre coach, Yvan
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À propos de ce blogue
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca
