Immobilier : Le notaire, l'allié des investisseurs immobiliers

Publié le 16/07/2015 à 14:25

Immobilier : Le notaire, l'allié des investisseurs immobiliers

Publié le 16/07/2015 à 14:25

L’investisseur immobilier actif se doit d’être entouré de plusieurs intervenants fiables et compétents dans son équipe de rêves s’il désire réussir. Le notaire est évidemment l’un de ceux-ci. Je lisais un article écrit par Stéphanie Grammond, dans La Presse+ du 13 mai dernier, et cela m’a fait sursauter. Cet article s’intitulait « Notaires à rabais ». Je ne mets pas en cause son propos loin de là, mais quelques doutes m’habitent lorsque je vois les honoraires de certains notaires. Pour l’investisseur, le choix du notaire devrait-il se faire uniquement en fonction de ses honoraires? Aucunement!


Malheureusement, c’est souvent le cas lorsque vient le temps pour l’investisseur de choisir un professionnel. Il prend le moins onéreux.


L’importance de choisir un bon notaire


« Lorsqu’un investisseur décide d’acquérir une nouvelle propriété, la qualité des services du notaire doit être un enjeu majeur, puisque l’investissement financier et les risques associés sont importants », mentionne Me Ariane Boisseau, notaire.


Ainsi, il est toujours préférable d’obtenir des références de proches, de contacts d’affaires ou bien de faire des recherches sur le Web afin de vous assurer qu’aucune plainte majeure à la Chambre des notaires n’a été faite ou qu’aucun jugement important n’a été publié contre le notaire avec lequel vous voulez contracter. La confiance envers le notaire que vous choisissez est primordiale.


Le notaire sera ainsi le chien de garde de vos droits ainsi que votre conseiller juridique qui vous guidera dans le choix des protections qui s’offre à vous afin de vous assurer une transaction à la fois sécuritaire et axée sur la prévention des problèmes potentiels.


En effet, le rôle de base du notaire est de s’assurer qu’aucun problème juridique ne survient de votre acquisition, par ses vérifications minutieuses des anciens titres de propriété, par la vérification du certificat de localisation, du paiement des taxes par l’ancien propriétaire, par son suivi à la lettre des instructions de votre créancier hypothécaire, etc. Toutefois, votre notaire pourra ainsi selon votre situation, vous conseiller sur l’importance de faire une convention d’indivision, de faire son testament, son mandat en cas d’inaptitude, d’avoir des assurances-vie/invalidité adéquates. « Un bon notaire doit avoir vos intérêts à cœur », mentionne Pamela Marinier, notaire.


Le consulter avant l’inspection


Par ailleurs, le notaire étant un spécialiste du droit immobilier, vous pouvez le consulter pour une multitude de questions, et ce même avant la signature de la promesse d’achat. En effet, votre notaire peut vous aider à prévenir les problèmes avant que vous vous soyez engagé juridiquement et monétairement. Il pourra donc analyser pour vous le projet d’offre d’achat, le certificat de localisation et autres documents connexes à la vente. Si des problèmes se présentent, par exemple : certificat de localisation non à jour, empiètements, non-conformité à la règlementation de la ville, droits acquis, votre notaire pourra vous guider et vous aider à trouver les solutions les mieux adaptées à votre situation.


Par ailleurs, il pourra vous suggérer, si votre projet le requiert, d’aller consulter le service d’urbanisme de la ville afin de vous assurer que vos projets de rénovations majeures, d’agrandissement, de conversion en condo, changement d’usage d’un immeuble résidentiel à commercial sont conformes à la réglementation applicable dans la municipalité et vous assurer d’obtenir les permis nécessaires.


Je vous invite donc à vous informer auprès de la municipalité, et ce avant l’inspection en bâtiment, à savoir si des avis de non-conformités ont été émis sur l’immeuble. Il serait dommage de payer pour une inspection en bâtiment alors que votre projet est non viable dû à une non-conformité. De plus, il important de prévoir des clauses conditionnelles à cesdites vérifications dans l’offre d’achat.


La convention d’indivision


« À partir du moment où vous êtes deux investisseurs et plus à acquérir conjointement un immeuble, votre notaire devrait vous proposer de faire une convention d’indivision ou minimalement une clause à cet effet dans l’acte de vente » , précise Me Boisseau.


La convention peut notamment prévoir :


- la quote-part des copropriétaires dans l’immeuble


- comment se déroulera l’administration de l’immeuble


- qui payera quoi et selon quelles modalités


- un droit de premier refus


- des clauses de médiation et d’arbitrage


- comment se divisera le prix de vente une fois toutes les hypothèques et charges payées lorsque le montant de mise de fonds des deux parties diffère, etc.


Lorsqu’un investisseur immobilier achète et revend fréquemment des propriétés, il doit être au fait des problèmes fréquents suivants qui peuvent survenir lors des transactions. C’est lorsque des problèmes de ce type surviennent que l’investisseur appréciera la qualité du service du notaire.


Problème relatif au certificat de localisation


Il arrive fréquemment que quelques jours avant la signature de l’acte de vente, des problèmes dans le certificat de localisation soient décelés par le notaire. Les problèmes relatifs aux empiètements, marges de construction, dimensions du terrain, servitudes, etc. Le notaire doit donc jongler avec la retenue d’une partie des fonds du vendeur pour régler la situation (dérogation mineure), et le paiement d’une assurance titres. Ce qui occasionne des frais supplémentaires pour le vendeur et beaucoup de stress pour toutes les parties aux dossiers.


Comme je le mentionnais dans mon article du 13 mars dernier s’intitulant Les six protecteurs lors de l’achat d’une propriété, je considère que l’acheteur devrait opter systématiquement pour une assurance titres même lorsque non requis. Comme le dit l’adage en droit : Trop fort casse pas!


L’impôt des non-résidents


Lorsque le vendeur ne réside plus au Canada à la date de l’acte de vente, le notaire doit obtenir les certificats de disposition relatifs à un immeuble pour le gouvernement du Québec et du Canada, et ce, même si le vendeur vend à perte. Le notaire sous-traite donc cette tâche à un fiscaliste compétent en la matière et effectue une retenue dans son compte en fidéicommis qui peut parfois même aller jusqu’à la totalité du prix de vente.


Une fois les certificats émis, le notaire doit alors payer l’impôt sur le gain en capital aux instances gouvernementales, les honoraires du fiscaliste et par la suite, il pourra remettre le solde du prix de vente au vendeur. L’enjeu de tout cela : l’acheteur pourrait être tenu responsable de payer ces montants ainsi que les impôts non payés du vendeur.


L’avis d’adresse


Lorsque l’immeuble est détenu par deux propriétaires et plus, le notaire peut publier un avis d’adresse au Registre foncier du Québec. Ce document contient les coordonnées des propriétaires de l’immeuble et permet aux propriétaires d’être avertis par l’officier de la publicité des droits si l’autre propriétaire était en défaut de paiement (non-paiement d’une hypothèque, des taxes foncières, etc.) et qu’une action était exercée à son encontre.


Il permet par ailleurs à celui en faveur de qui l’avis d’adresse est publié de payer toute dette relative à une charge affectant l’immeuble, et devenir le créancier du copropriétaire en défaut. On parle alors de subrogation. Le créancier est alors tenu de donner quittance pour les droits qu’il a dans l’immeuble. Sans la présence de l’avis d’adresse, le créancier n’aurait aucune obligation en ce sens.


Allons-y d’un exemple pour mieux comprendre.


Monsieur Tremblay et Madame Filion sont ensemble depuis bientôt quatre ans. Ils ont investi ensemble cette année dans un 8 logements. Selon leur entente verbale, c’est Monsieur Tremblay qui s’occupe des paiements pour le remboursement de leur prêt hypothécaire, et c’est Madame Filion qui s’occupe du paiement des taxes foncières. Ils n’ont jamais requis la publication d’avis d’adresse indivisaire.


Madame Filion, dans ses temps libres, aime bien jouer au casino, et ce à l’insu de Monsieur Tremblay. Pendant deux mois consécutifs, elle ne fait pas les paiements des taxes municipales.


C’est avec grand étonnement que Monsieur Tremblay, quelque temps après, voit dans le journal local un avis par le shérif que son beau 8 logements sera vendu pour taxes le mardi suivant. Par chance qu’il est tombé sur cet avis, sans quoi effectivement la propriété aurait été vendue pour taxes, sans autre préavis.


Voici maintenant quelques mythes en matière de notariat


Mythe no 1 : Le notaire protège uniquement les intérêts de la partie qui choisit le notaire.


Faux. Le notaire est un officier public, il se doit d’agir de façon impartiale. Il protège les intérêts de toutes les parties, soit l’acheteur, le vendeur et le créancier.


Mythe no 2 : Le travail du notaire se limite à remplir les trous de formulaires déjà établis et à faire signer les clients lors du rendez-vous de l’acte de prêt et de l’acte de vente.


Faux. Un dossier immobilier standard nécessite au minimum 15 heures de travail, lorsqu’aucun problème juridique n’est décelé. En effet, le notaire doit effectuer toutes les vérifications relatives au bon fonctionnement de la transaction et visant à conférer à un bon et valable titre à l’acheteur. Il vérifie donc l’offre d’achat, il analyse des anciennes transactions au Registre foncier (examen de titres de 30 ans), il vérifie le certificat de localisation, que le paiement des taxes municipales et scolaires et des frais de condo, s’il y a lieu, ont bien été fait par le vendeur, il rédige les actes, il rencontre les clients, fait la correspondance, il effectue la préparation des chèques et plus encore. Il s’assure ainsi que l’acheteur possédera tous les droits de propriété sur la maison dont il se porte acquéreur et qu’il n’aura aucun problème de nature juridique pendant la période où il sera propriétaire de sa maison ou lors de sa revente.


Alors, comment certains notaires peuvent-ils réaliser tout cela pour la modique somme de 825 $ incluant les taxes et tous les frais relatifs à la publication? « Ils doivent faire les coins ronds comme ont dit. Et ce, avec un immeuble valant plusieurs centaines de milliers de dollars et que vous êtes sur le point d’acheter », précise Me Marinier.


Mythe no 3 : Un seul rendez-vous est nécessaire pour effectuer l’achat d’une propriété.


Deux situations sont applicables :


Vrai. Lorsque l’acheteur achète un immeuble au comptant (sans contracter de prêt hypothécaire), un seul rendez-vous suffit. Toutefois, il est possible que l’acheteur doive se déplacer quelques jours avant la signature de l’acte de vente afin d’apporter au notaire les fonds requis pour la vente par le biais d’une traite bancaire. Toutefois, si le transfert du prix de vente est fait par virement électronique, il est possible d’éviter ce déplacement supplémentaire.


Faux. Lorsque l’acheteur achète une propriété en contractant un prêt hypothécaire, deux rendez-vous sont requis. Un pour la signature de l’acte de prêt et l’autre pour la signature de l’acte de vente. Le délai minimal entre les deux signatures est de deux jours (à condition toutefois que l’acte hypothécaire soit indexé au Registre foncier avant l’acte de vente), si la mise de fonds est transférée électroniquement dans le compte du notaire. Il est de trois jours ouvrables si la mise de fonds est amenée au notaire par le biais d’une traite bancaire, soit le temps que la compensation bancaire soit effectuée et que les fonds deviennent disponibles pour la transaction dans le compte du notaire.


Mythe no 4 : Le vendeur obtient toujours son chèque lors de la signature de la vente


Faux. Le notaire doit publier l’acte de vente au Registre foncier et s’assurer que la vente a été bien indexée audit registre sans inscription adverse (hypothèque légale de construction, préavis d’exercice hypothécaire, autre vente publiée contre l’immeuble) avant de pouvoir remettre le chèque au vendeur.


Mythe no 5 : Il est toujours préférable de remettre l’acompte du prix de vente directement au vendeur plutôt qu’au notaire.


Faux. L’acompte doit être remis au notaire afin d’éviter les fraudes et protéger l’acheteur, car le vendeur peut toujours encaisser les fonds et se volatiliser alors que l’acheteur n’a aucun droit sur la propriété avant la signature de l’acte de vente. Le notaire dépose les sommes dans son compte en fidéicommis jusqu’à la date de l’acte de vente et ne peut l’utiliser à d’autres fins que pour la transaction immobilière.


Mythe no 6 : Si le vendeur vend sa part à son ex-conjoint, l’acheteur n’aura pas à payer de taxe de bienvenue.


Vrai et faux. ATTENTION. L’article 20D de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit une exonération pour les conjoints qui vivent séparés depuis moins de 90 jours. Toutefois, un droit administratif d’un maximum de 200 $ peut être payable dépendamment des municipalités. Ainsi si les conjoints sont séparés depuis une plus longue période, l’acheteur n’aura d’autres choix que payer les droits de mutations relatives à la part qu’il acquiert.


Assurance-responsabilité du notaire


« Saviez-vous que le notaire est minimalement assuré pour un million de dollars pour ses fautes professionnelles dans l’exercice de ses fonctions? L’évaluation des dommages s’effectue au jour de la réclamation. Le montant maximal assuré est d’actuellement 20 millions de dollars et pour les transactions nécessitant une couverture plus élevée, le notaire doit contracter une police d’assurance au privé », précise en terminant Me Boisseau.


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Votre coach, Yvan


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À propos de ce blogue


Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte plus de 18 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former près de 13 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca


 

À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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