Comment trouver le meilleur associé pour investir en immobilier

Publié le 06/09/2017 à 10:00

Comment trouver le meilleur associé pour investir en immobilier

Publié le 06/09/2017 à 10:00

Il ne se passe pas une semaine sans qu’on me demande comment répartir en associés les profits potentiels d’un projet immobilier. Voici donc de quoi alimenter votre réflexion à ce sujet. Notez qu’il n’y a pas de scénario standard. Tout repose sur la négociation et la relation entre les parties.


Qui a mis la main sur l’aubaine ?


Contrairement à ce que pensent la plupart des gens, le plus difficile en immobilier n’est pas de trouver du financement, mais de trouver l’aubaine. Croyez-moi, il est beaucoup plus facile de trouver quelqu’un prêt investir avec vous que de dénicher un vendeur motivé qui acceptera de vendre son immeuble au rabais ou encore un immeuble à fort potentiel inexploité.


Si vous êtes celui dans l’équipe qui apporte à l’autre partie l’aubaine en question, vous avez un certain pouvoir de négociation. Vous pouvez décider de faire le projet avec qui bon vous semble, à moins bien sûr d’avoir prévu au préalable que vous investirez avec telle ou telle personne advenant le cas où vous mettriez la main sur bonne affaire. 


Qui injectera les liquidités ?


Une autre question à se poser afin de déterminer la répartition des parts est de savoir combien chacun apportera en liquidités dans le projet et si le partage des profits se fera au prorata de cet apport.


Un scénario classique est celui de deux individus désirant investir ensemble. Il est fréquent que l’un d’eux ne veuille, ou ne puisse pas investir de liquidités, mais désire tout de même recevoir 50 % des parts en échange de l’aubaine trouvée. On me demande souvent si ce genre d’arrangement a du sens. Je réponds dans la plupart des cas : « Ça dépend ! »


De quoi ? Des éléments suivants.


Qui s’occupera du projet ?


En mode flips, qui s’occupera de faire les travaux et/ou de gérer les travaux ? Un des associés ou encore une tierce personne ? Le temps investi est à prendre en considération car cette portion est souvent accaparante. Pendant que cette personne verra au bon déroulement des travaux, elle ne fera pas autre chose et devra être rémunérée en conséquence. Soit par des revenus immédiats, soit par un pourcentage additionnel de participation aux profits.


Lorsqu’on détient des immeubles à long terme, on doit alors se poser ces questions: qui s’occupera de la gestion de l’immeuble au quotidien et de l’administration ? Engagerez-vous quelqu’un pour le faire ou répartirez-vous ces tâches entre vous ? Et dans ce cas, une bonne coordination sera de mise et une répartition des tâches devra être clairement définie entre les associés. 


Qui se portera garant du prêt?


Trouver l’aubaine et injecter des liquidités sont deux aspects essentiels à considérer dans votre projet. Mais qui sera celui qui pourra financer l’immeuble et qui se portera garant face au créancier ? Qui sera en mesure d’aller voir la banque pour obtenir du financement, le cas échéant ?


Si aucun ne se qualifie auprès d’une banque, vous devrez songer à faire appel à un prêteur privé afin de financer votre projet.


Mais attention ! Dans un tel cas, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement rapide advenant que les intérêts du prêt privé soient élevés. Sinon, vous pourriez courir à votre perte si les délais du projet s’allongent.


Aussi une question de relation!


C’est bien beau de négocier des quoteparts à l’élaboration d’un projet, mais il ne faut pas oublier l’aspect humain. On dit souvent qu’il n’y a pas de place aux émotions en affaires, mais ne perdez pas de vue la relation que vous entretenez avec les personnes qui participent avec vous au projet. Il vous faudra peut-être tenir compte des autres enjeux «humains». 


Protégez chacune des parties


Si vous investissez avec un ou plusieurs partenaires, je vous invite à vous doter d’une bonne convention pour régir vos relations que ce soit une convention entre actionnaires, une convention de société ou une convention d’indivision, selon que vous achetez par le biais d’une société par actions, d’une société en nom collectif ou entre copropriétaires. 


Cette convention permettra entre autres de prévoir les mécanismes advenant le décès d’un partenaire, un conflit ou encore le retrait d’un des partenaires, dont vous. Quel sera le pourcentage d’intérêts versés à ceux qui injecteront les liquidités ? Quelques fois, on y inclut une répartition des tâches et des responsabilités, mais il faut se garder de concevoir un cadre trop rigide. Il faut se garder un peu de flexibilité puisque le rôle de chacun évolue souvent avec le temps.


Surtout, ne tentez pas de rédiger vous-même cette convention afin d’économiser quelques centaines de dollars ! Faites appel à des professionnels. De plus, prenez le temps de bien la comprendre et de la signer une fois rédigée. J’ai vu trop de gens avoir des conventions d’actionnaires non signées et qui se sont disputés par la suite. 


Il est difficile de s’entendre lorsque la bisbille éclate. Signez-la et faites-la respecter le moment venu. Si les partenaires ont bien compris leurs droits et leurs obligations, les discussions s’en trouveront plus facile dans le futur.


Engagez-vous disaient-ils!


Quoi de pire que des partenaires qui manifestent le désir d’investir avec vous et qui, une fois l’aubaine trouvée, se désistent sous prétexte de s’être associé à un autre projet.


Une fois la perle rare trouvée et le processus d’acquisition entamée, vous conviendrez que ce n’est pas le meilleur pour partir à la quête de fonds. Pour éviter cette situation fâcheuse, dotez-vous d’une convention de souscription (dans le cas d’un investissement par une société par actions) ou une lettre d’entente (dans les autres cas) qui vous assurera une certaine protection à cet égard. Encore une fois, consultez un avocat qui sera en mesure de rédiger convenablement cette convention. 


Test psychométrique


Voua avez bien lu. Avant de vous lancer dans une aventure immobilière avec le premier venu, ne serait-il pas sage de vous assurer d'un minimum de compatibilité? Il existe sur le marché une multitude de produits et services en ce sens. Pusieurs personnes ont utilisé gratuitement est l’évaluation offerte par Atmanco. Consultez le site pour plus de détails.


Pour terminer, je vous invite à toujours garder à l’esprit que votre association devrait demeurer gagnant-gagnant. Rien de pire lorsqu’un des associés se sent lésé. Il faut aussi savoir mettre de l’eau dans son vin lorsqu’on investit à plusieurs.


 


 

À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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