La vigueur du marché immobilier en a surpris plus d’un cette année. La progression de l’emploi a plus que compensé le ralentissement qu’auraient pu causer les resserrements hypothécaires.
Avec la fin de l’année qui approche, il est maintenant le temps de voir ce que 2018 nous réservera. Quels sont les facteurs à surveiller ?
L’emploi soutiendra la demande de logements
Le taux de chômage (5,4% en novembre 2017 selon les données publiées par Statistique Canada) n’a jamais été aussi bas au Québec depuis qu’il est calculé, c’est-à-dire 1976. L’emploi devrait continuer d’afficher de bonnes statistiques en 2018 grâce, entre autres, aux projets d’infrastructures d’envergures dans la grande région de Montréal. Les chantiers du REM, du pont Champlain et de Turcot génèreront encore plusieurs emplois au cours des prochaines années.
D’un autre côté, les négociations concernant les accords de l’ALENA seront à surveiller en 2018 et demeurent un facteur d’incertitude. Malgré ce risque, l’emploi devrait poursuivre sa lancée en 2018 et donc soutenir la demande de logements.
Est-ce qu’il y aura des acheteurs pour nos vieilles maisons ?
Avec la bonne tenue de l’emploi, une plus grande proportion des ménages pourrait être tentée de devenir propriétaire en 2018, mais encore faut-il qu’ils en soient à un stade de leur vie propice à l’achat. Certaines régions font face à un vieillissement de population qui se traduit par un faible nombre de jeunes ménages.
En 2016, dans la région Gaspésie-île-de-la-Madeleine, il y avait 0,85 personne âgée de 25 à 34 ans pour chaque sexagénaire. Ainsi, peu de ménages se situent dans la tranche d’âge de la majorité des nouveaux acheteurs potentiels par rapport au nombre de ménages qui sont en âge d’être des vendeurs potentiels. Un tel ratio implique généralement un marché où l’offre de propriétés est grande relativement à la demande, ce qui limite la croissance des prix.
Avec des ratios inférieurs à 1,2 personne de 25 à 34 ans pour chaque individu de 70 à 79 ans, les régions du Bas-Saint-Laurent et de la Maurice risquent également d’être moins dynamiques que d’autres au cours des prochaines années.
À l’opposé, les régions administratives de Montréal et de l’Outaouais comptent plus de 2 personnes âgées entre la mi-vingtaine et la mi-trentaine pour chaque sexagénaire. D’ailleurs, ces deux régions ont été parmi les plus dynamiques en 2017. Elles devraient continuer de se distinguer en 2018 étant donné leur bassin important d’acheteurs potentiels au cours des prochaines années.
De plus, Montréal attire une majorité des migrants au Québec. Même si ceux-ci augmentent principalement la demande de logements locatifs à leur arrivée, ils ont tout de même une certaine incidence sur le marché de la copropriété et de l’unifamiliale.
L’augmentation des taux se poursuivra en 2018
La semaine dernière la banque centrale américaine (Fed) augmentait ses taux d’intérêt pour une 3e fois cette année pour les établir dans la fourchette de 1,25% à 1,50%. La Banque du Canada, pour sa part, a laissé sa politique monétaire inchangée en début décembre après deux hausses survenues plus tôt dans l’année pour atteindre un taux directeur de 1%.
Le taux préférentiel s’est ajusté aux hausses et se trouve maintenant à 3,20% au Canada. Si d’autres augmentations du taux directeur surviennent en 2018, ce qui est très probable, le taux préférentiel grimpera ce qui touchera tous les ménages ayant une hypothèque à taux variables.
Les taux d’intérêt hypothécaires fixes de 5 ans, pour leur part, dépendent grandement de l’évolution des taux obligataires canadiens et américains. Or, dans une trame de fond de hausses de taux directeur, ceux-ci risquent d’augmenter. Le taux hypothécaire ordinaire 5 ans publié par la Banque du Canada est actuellement de 4,99% et selon les prévisions de taux de détail de Desjardins, celui-ci devrait se situer entre 4,90% et 5,40% au 2e trimestre de 2018. Rappelons qu’avec les nouvelles règles hypothécaires, une majorité de ménages doit maintenant se qualifier pour leur emprunt hypothécaire en considérant ce taux.
Les hausses de taux hypothécaire attendues au cours de 2018 risquent de limiter le montant que certains ménages pourront (ou voudront) payer pour une propriété et, par le fait même, ralentir la progression des prix sur le marché.
Un autre resserrement hypothécaire
Une nouvelle restriction du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) entrera en vigueur dès le 1er janvier 2018. À partir de cette date, les prêts hypothécaires non assurés devront subir un test de simulation de crise (un « stress test » a déjà été appliqué à l’automne 2016 pour les prêts assurés). Ainsi, les ratios d’amortissement brut et total de la dette seront calculés avec le plus élevé du taux consenti par le prêteur plus 2% ou le taux des prêts hypothécaires ordinaires affiché par la Banque du Canada. Ces nouvelles mesures toucheront les ménages ayant une mise de fonds supérieure à 20% en limitant leur capacité d’emprunt.
Cette réglementation cherche à préparer les emprunteurs à d’éventuelles croissances de taux, mais devrait avoir un impact très modéré sur l’ensemble du marché immobilier au Québec. À noter que le changement législatif pourrait causer une hausse de ventes en décembre puisque certains ménages pourraient vouloir échapper à la nouvelle règle.
Il est difficile de déterminer si d’autres mesures pourraient être annoncées en 2018. Par contre, avec le ralentissement du marché immobilier à Toronto au cours des 6 derniers mois, les pressions pour ajouter de nouvelles restrictions à l’emprunt s’amenuisent.
Bref, malgré les augmentations de taux et le resserrement hypothécaire, la bonne tenue de l’emploi et l’immigration devrait continuer de stimuler la demande de logements. La croissance risque cependant d’être plus modeste dans certaines régions éloignées où le contexte démographique avantage plus les acheteurs que les vendeurs. Pour mieux établir les tendances pour 2018, il faut aussi regarder l’évolution de l’offre de logements.
L’offre de propriétés
Le marché s’est resserré au 3e trimestre de 2017 avec moins de logements achevés et non écoulés par rapport à la même période en 2016, selon les données publiées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). La réduction du nombre de propriétés neuves invendues implique une contraction de l’offre actuelle.
Par contre, les mises en chantier sont en hausses cette année ce qui devrait ajouter de nouvelles propriétés et limiter la décroissance de l’offre. Au cours des trois premiers trimestres de 2017, 7466 copropriétés et 7724 habitations détenues en propriété absolue ont été mises en chantier dans les grands centres urbains du Québec selon les données de la SCHL. Par rapport à 2016, cela représente 26% plus de mises en chantier de copropriétés et une hausse de 2% des mises en chantier des logements en propriété absolue.
Les conséquences pour le marché immobilier
Au final, les perspectives sont bonnes pour le marché immobilier pour l’année à venir surtout grâce à un marché de l’emploi dynamique. Les ventes et les prix devraient augmenter modérément pour l’ensemble du Québec. Par contre, la situation sera plus difficile dans certaines régions du Québec plus éloignées où les perspectives démographiques avantagent les acheteurs.
Pour la région montréalaise, la hausse des prix devrait être plus forte pour les unifamiliales que pour les copropriétés puisque le nombre de nouvelles habitations par rapport au parc immobilier actuel croît davantage pour ce type de bâtiments.
Le marché devrait donc poursuivre sa croissance des deux dernières années en 2018. Le rythme risque cependant d’être plus modéré étant donné que les taux d’intérêt augmenteront probablement au cours de l’année.
Le blogue sera de retour en janvier. Joyeuses fêtes à tous!
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