«Les enchères publiques ne contribueraient pas à résoudre les problèmes bien plus urgents d’accessibilité et d’abordabilité du logement.» (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Est-ce souhaitable de divulguer les promesses d’achat simultanées sur une même propriété? Un système d’enchères publiques ne ferait pas baisser les prix.
Un acheteur visite une maison dont le prix demandé est 499 000$. Il fait une offre à 470 000$. Le lendemain, son courtier immobilier l’informe que deux autres offres ont été reçues. C’est une maison qui répond très bien à ses besoins et il augmente son prix à 510 000$. Son offre est choisie. Quand il y a des offres multiples, le prix de vente est en général plus élevé que le prix demandé. Si l’autre offre n’est que de 480 000$, il a payé trop cher.
Sous notre système actuel d’offres multiples, ou enchère à l’aveugle, l’acheteur n’est pas mis au courant du contenu des autres offres. Il est compréhensible que plusieurs aimeraient être informés des autres offres.
Depuis le premier décembre 2023, les vendeurs en Ontario ont le choix entre une enchère à l’aveugle ou publique.
Offre bidon
Lors de la pandémie, plus de la moitié des ventes ont été faites avec des offres multiples. Certaines se vendaient à 100 000$ de plus que le prix demandé. Le marché est beaucoup moins effréné aujourd’hui.
Il y a des offres multiples que dans 10% des transactions. Et le prix de vente est en général autour de 10 000$ de plus que le prix demandé.
Christine Girouard, une vedette de l’émission Numéros 1 à CASA, a été reconnue coupable d’avoir demandé des offres d’achat bidon à des proches pour créer une situation d’offres multiples et faire hausser le prix de vente.
Je ne pense pas que ce type de fraude soit fréquent. En 2023, 77 841 transactions immobilières résidentielles ont été réalisées, seulement 2 % ont fait l’objet de demandes d’assistance du public et 69 plaintes disciplinaires ont été déposées.
Une étude rigoureuse
Québec solidaire a proposé de mettre en place des enchères publiques. Il n’y a pas consensus entre les politiciens et les commentateurs à ce sujet.
En 2021, l’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a eu le mérite de commander un rapport analysant ce qui se fait ailleurs dans le monde.
Voici les conclusions:
1. Durant la campagne électorale, le Parti libéral s’est engagé à présenter une charte des droits. Un des éléments est l’interdiction des enchères à l’aveugle. Alors que les arguments selon lesquels les processus d’enchères à l’aveugle entraînent des prix plus élevés sont plausibles, les preuves, bien que limitées, suggèrent qu’une plus grande transparence des offres conduit à des prix plus élevés plutôt que plus bas dans un marché immobilier en pleine effervescence.
2. La Suède, qui n’autorise pas les enchères à l’aveugle, a connu une croissance encore plus rapide des prix que le Canada durant la pandémie.
3. La Nouvelle-Zélande, où les enchères publiques sont courantes, a connu la croissance des prix de l’immobilier la plus rapide au monde au cours des 20 dernières années.
4. L’expérience de la Suède, de la Nouvelle-Zélande et de l’Australie suggère que la transparence des offres peut conduire à des prix plus élevés, et non plus bas, sur un marché immobilier en pleine effervescence.
5. Il existe peu de preuves académiques convaincantes démontrant que la transparence des offres conduit à des prix immobiliers plus élevés. Des études examinant les transactions immobilières en Nouvelle-Zélande, en Australie et en Irlande, ainsi que des études examinant les ventes de terrains à Singapour et aux États-Unis ont révélé qu’une transparence accrue des offres associées à des prix plus élevés plutôt que plus bas, en particulier dans les marchés en surchauffe.
6. La répercussion sur les prix moyens est relativement mineure.
Selon Marc Lacasse, président du CA de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), la transparence des offres pourrait entraîner d’autres effets pervers. « Il faut comprendre que si l’on rend public le contenu des offres, cela va au-delà du simple prix, il faut aussi dévoiler l’ensemble des conditions incluses dans la promesse d’achat. Dans une situation d’offres multiples, si un acheteur potentiel décide de renoncer à l’inspection en bâtiment ou à la garantie légale de qualité pour augmenter ses chances, cela pourrait inciter les autres clients à faire de même, ce qui n’est clairement pas souhaitable. »
Suggestion
Les enchères publiques ne contribueraient pas à résoudre les problèmes bien plus urgents d’accessibilité et d’abordabilité du logement. En fin de compte, le principal facteur qui fait monter les prix de l’immobilier est que l’offre ne suit pas la demande.
Il est préférable de conserver les enchères à l’aveugle.
Le Parti libéral propose l’obligation de dévoiler le contenu des offres une fois le processus terminé. J’avais recommandé une approche similaire dans mon texte du 24 août 2021.
À Vancouver, toutes les personnes qui ont fait des offres reçoivent un formulaire, signé par le vendeur et son courtier immobilier, résumant le prix et les conditions de chaque offre.
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