Ces modifications, explique le directeur du service économique de l’APCHQ, Paul Cardinal, permettraient de « ne pas amplifier les fluctuations du marché immobilier », particulièrement dans une période trouble comme celle qui prévaut actuellement. (Photo: 123RF)

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) a soumis un mémoire au Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) en vue d’apporter des modifications aux règles de souscriptions des prêts hypothécaires.

Le mémoire a été soumis dans le cadre de la révision de la ligne directrice B-20 par le BSIF, qui encadre les règles de souscriptions des prêts hypothécaires au Canada. Cela inclut notamment le test de résistance auquel les particuliers doivent se soumettre pour obtenir un prêt.

Ces modifications, explique le directeur du service économique de l’APCHQ, Paul Cardinal, permettraient de «ne pas amplifier les fluctuations du marché immobilier», particulièrement dans une période trouble comme celle qui prévaut actuellement.

Test de résistance

Le document propose entre autres de dispenser du fameux «stress test», le test de résistance, les emprunteurs qui renouvellent leur hypothèque sans modifier le montant ni la durée.

«La mesure actuelle pénalise ces propriétaires, soumet Paul Cardinal. Parce que s’ils veulent changer d’institution financière pour obtenir un meilleur taux, il se pourrait qu’ils ne se qualifient plus en raison de l’énorme hausse des taux depuis un an.»

Il met également de l’avant une modification pour les nouveaux emprunteurs qui serait différente dépendamment si le particulier décide de prendre un taux variable ou fixe.

«Pour 2022, la proportion d’emprunteurs qui a choisi un taux variable est d’environ 50%, souligne Paul Cardinal. Habituellement, c’est plutôt 25%. Sauf que les taux ont tellement augmenté que plusieurs ont pris un taux variable parce qu’ils ne se seraient pas qualifiés avec un taux fixe.»

Il estime que le test de résistance ne devrait pas influencer le type de taux sélectionné. D’où l’intérêt de moduler le test en fonction du type de taux choisi.

Pour les hypothèques à taux variable, le taux utilisé aux fins de simulation devrait être celui du taux de déclenchement, soit le taux qui déclenche une hausse du paiement hypothécaire parce que l’emprunteur ne paye plus que les intérêts du prêt, croit l’APCHQ.

«C’est ce qui devrait être l’élément vérificateur minimal, soutient Paul Cardinal. Est-ce que la personne est capable de poursuivre ses paiements ou non.»

Pour les taux fixes, l’organisme préconise d’exempter ceux qui sélectionnent une durée de dix ans ou plus, car ils sont beaucoup moins exposés aux fluctuations de taux. Pour les hypothèques d’une durée de cinq ans ou moins, il suggère de maintenir le test, mais de le moduler en tenant compte d’une majoration des taux dans le temps, selon les échéances. Encore une fois, le BSIF serait celui qui fixerait les modalités.

L’APCHQ propose également une révision plus fréquente du taux admissible minimal (TAM), le taux sur lequel se base la simulation du test de résistance.

«Ça devrait être plus fréquent qu’une seule fois par année, avance Paul Cardinal. Il serait avantageux d’avoir un calendrier avec des dates fixes, préférablement le même jour que les annonces du taux directeur de la Banque du Canada.»

Autre mesure suggérée

Le mémoire de l’APCHQ suggère également que seuls les emprunteurs ayant une cote de crédit plus élevée puissent atteindre le plafond maximal du ratio de la dette brute et du service de la dette totale, qui sont respectivement de 39% et 44%. Ces ratios déterminent le montant total du prêt admissible en fonction des dettes de l’emprunteur.

Un emprunteur qui aurait une cote de crédit moins bonne serait ainsi plafonné à un taux inférieur. L’échelle des taux et sa relation avec les cotes de crédit seraient déterminées par le BSIF, note Paul Cardinal.