À court terme, le RAP ou le CELIAPP est certainement une excellente façon d’accéder à la propriété, mais qu’en est-il des répercussions à long terme sur votre capital de retraite? (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Avec le prix de l’immobilier actuellement, il peut être très tentant de s’intéresser aux différents programmes d’accès à la propriété, comme le Régime d’accession à la propriété (RAP) (utilisation des fonds dans le REER) et le tout nouveau CELIAPP (une sorte de version hybride du CELI et du REER destiné à l’achat d’une propriété).
À court terme, c’est certainement une excellente façon d’accéder à la propriété, mais qu’en est-il des répercussions à long terme sur votre capital de retraite? En bref, une fois retraité, aurez-vous une belle résidence, mais pas de rente de retraite vous permettant de la maintenir en ordre et de la conserver?
L’utilisation de ces régimes peut faire la différence entre l’achat ou le non-achat d’une première résidence. Cependant, il est important de bien comprendre l’avantage lié à un report d’impôt du RAP (idéalement à un taux marginal moindre) et celui lié à l’annulation d’impôt du CELIAPP.
Évaluer la bonification
Tout d’abord, il est important de connaître votre taux d’impôt marginal afin d’évaluer la « bonification » exacte que chaque véhicule d’épargne vous permet d’obtenir. Votre planificateur financier ou planificatrice financière pourra vous aider à chiffrer la valeur que chacun des programmes aura pour vous. Le RAP, le CELIAPP ou les deux, chaque cas est unique et dépend de votre situation financière et de vos objectifs en matière d’habitation.
Votre planificateur financier ou planificatrice financière pourra aussi vous aider à calculer le coût sur votre rente de chaque dollar investi dans l’un de ces programmes afin d’acquérir une propriété.
Voyons un exemple ensemble.
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Rendement |
5,00% |
Rente |
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0 an |
15 ans |
35 ans |
30 ans |
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35 000$ |
72 762$ |
193 061$ |
12 559$ |
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2333$ |
50 343$ |
133 575$ |
8689$ |
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Différence |
(22 419$) |
(59 486$) |
(3870$) |
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Taux de rendement de 5% pour tous les calculs. Ces calculs ne tiennent pas compte de l’inflation! |
69,2% |
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(257 118$) |
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Imaginons une personne qui retire 35 000$ de ses REER dans le cadre du RAP. Ce montant devra par la suite être remboursé à son propre REER sur une période de 15 ans. Sans RAP, dans 15 ans le 35 000$ dans le REER vaudrait 72 762$ et dans 35 ans, 193 061$. Ce montant de 193 061$ pourrait verser une rente annuelle de 12 559$.
Avec le RAP, il faudra verser 2333$ dans un REER par année pendant 15 ans pour rembourser ce même montant de 35 000$. Après 15 ans, le REER aura accumulé 50 343$ (une différence de -22 419$). Ce montant de 50 343$ vaudrait 133 575$ après 35 ans (une différence de -59 486$), ce qui permettrait une rente de 8689$ par année, une différence de -3 870$.
Une bonne différence
C’est donc une baisse de pratiquement 30%. Sur 30 ans, la valeur de cette baisse annuelle représente un montant de 257 118$. Dans beaucoup de régions du Québec, c’est encore le prix d’une résidence, en particulier, pour y passer sa retraite.
Le but de cet article n’est pas de vous recommander de ne pas utiliser des programmes comme le RAP ou le CELIAPP, mais de vous amener à réfléchir à tous les aspects de cette décision. Parce que même si l’utilisation de ces régimes peut signifier une rente moins importante à la retraite, il faut aussi tenir compte de plein d’autres variables, comme la valeur que la propriété aura prise, votre tolérance au risque, la fiscalité… Nous vous recommandons de prendre le temps de consulter un expert ou une experte, qui saura prendre en considération l’ensemble de votre situation financière, vos objectifs immobiliers et, surtout, vos priorités familiales.
Car dans la vie, oui, il faut pouvoir « marcher et mâcher de la gomme en même temps ». Oui, une résidence c’est important, mais la retraite aussi, les études des enfants et, au travers tout ça, un peu de loisirs de temps en temps.
Bons placements!
Clément Hudon, Pl. Fin., FCSI, B.A.A., M. Sc.
