L'envers de la médaille
Pour les propriétaires, l'effet de levier a cependant un désavantage de taille. S'il accroît le rendement potentiel d'un investissement, il en augmente aussi considérablement le risque. L'achat d'une maison à l'aide d'une hypothèque fournit un rendement appréciable, tant que les valeurs immobilières augmentent un peu et que les taux d'intérêt restent relativement bas. C'est d'ailleurs ce que prévoient les économistes consultés par A+. Mais s'ils se trompaient ? Si la crise se prolongeait et que le taux de chômage bondissait ? Si le gouvernement mettait un frein à l'immigration, comme le propose François Legault, réduisant d'autant la demande pour les habitations ?
Imaginons un scénario catastrophe. Selon l'indice S&P/Case-Shiller, entre décembre 2007 et décembre 2008, le prix des maisons aux États-Unis a baissé de 18 %. Si une telle crise se produisait dans la région de Montréal cette année, les Jutras-Lapierre perdraient pas moins de 47 520 dollars sur la valeur de leur maison, dès la première année ! Douze mois pendant lesquels ils auront déboursé 35 331 dollars pour la mise de fonds de 10 %, les paiements d'intérêts et les taxes. Un trou de 134 % de leur capital investi. Autrement dit, ils perdraient encore plus d'argent qu'ils n'en ont sorti de leurs poches !
L'effet de levier est une lame à double tranchant. Si, par malheur, l'immobilier se déprécie, les pertes s'accumulent sur la valeur de la maison tout entière, et non seulement sur le capital déjà remboursé.
Si la Bourse plonge, l'investisseur en valeurs mobilières, lui, ne perdra que les gains sur les sommes qu'il a déjà capitalisées, soit 35 331 dollars, s'il a déboursé le même montant que les Jutras-Lapierre. Si la valeur de son portefeuille chute de 18 %, il ne perdra «que» 6 360 dollars.
Toutefois, les Jutras-Lapierre peuvent se rassurer. Les économistes jugent qu'une chute de la valeur des maisons est improbable, et s'attendent plutôt à une hausse de 1,9 % par an. À ce rythme, leur nouvelle acquisition vaudra près de 320 000 dollars dans dix ans. Si l'on tient compte des loyers qu'ils épargnent en n'étant plus locataires, ils jouiront d'un rendement respectable de 236 %.
Un investissement à long terme... mais pas trop
Dans le cas d'un immeuble à logements multiples, la plus-value est plus difficile à évaluer : elle dépend du nombre de logements mis en location, qui procurent des revenus.
André Rodrigue à fait ce genre de calculs. À 50 ans, il vient de prendre une décision importante. Il a vendu sa grande maison de campagne de Bromptonville pour acheter un immeuble de logements dans Sherbrooke-Ouest. Il a emménagé avec sa conjointe et ses deux fils de 16 et 18 ans dans le plus grand appartement de son nouveau quintuplex, un cinq et demi.
Adieu, la vie à la campagne et la grande piscine. «C'est sûr qu'il a fallu s'adapter», dit doucement André Rodrigue, pour ne pas réveiller l'un des ses fils qui dort encore, dans la chambre d'à côté. «Là-bas, les gars étaient gâtés : ils avaient pratiquement leur appartement dans le sous-sol. Maintenant, ils vivent plus en famille !»
Et surtout, André Rodrigue a maintenant quatre logements à louer, qui lui permettent de faire ses paiements d'hypothèque. Électromécanicien chez Imprimeries Transcontinental, il mise sur cet actif pour se bâtir un fonds de retraite. Un investissement à long terme. «J'ai acheté ça pour le garder jusqu'à ce que mort s'ensuive. Aujourd'hui, le marché est devenu trop difficile pour spéculer.»
André Rodrigue a raison de garder son immeuble pendant un certain nombre d'années. Par contre, le modèle d'Yvon Rudolphe montre qu'il n'a pas intérêt à garder son immeuble plus d'une décennie pour maximiser son rendement, car l'avantage de l'effet de levier s'atténue avec le temps. Au fil des ans, en plus des intérêts, le propriétaire rembourse une part de plus en plus importante de son prêt, ce qui amenuise l'effet de levier.
Mais André Rodrigue ne s'en soucie guère. Pour lui, son immeuble est aussi un projet. En quelques mois, il a déjà beaucoup amélioré l'aspect de son quintuplex. Datant d'une cinquantaine d'années, l'immeuble en avait bien besoin. Le nouveau propriétaire a remplacé les vieilles tuiles des années 1960 par des planchers de bois franc. Il a posé de nouvelles moulures, de nouvelles portes. «J'aime ce qui est beau, dit-il. Le jour où je le mettrai en vente, je veux que l'acheteur dise ''Wow !'' et qu'il signe rapidement.»
Comme André Rodrigue, la plupart des acheteurs ont plusieurs raisons très subjectives d'acheter un immeuble. À Sainte-Julie, Marie-Hélène Jutras non plus ne se soucie pas trop de la hausse potentielle de la valeur de la maison. Pour elle et son conjoint, il s'agit moins d'un investissement que d'un toit, plus confortable et plus grand que leur ancien appartement. «On n'entend pas ce que le voisin dit, ni le petit gars qui joue aux quilles en haut... Et si on veut regarder la télé à tue-tête, on peut !»
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