Achat d'un condo neuf: votre dépôt est-il à l'abri?

Publié le 20/03/2017 à 10:19

Achat d'un condo neuf: votre dépôt est-il à l'abri?

Publié le 20/03/2017 à 10:19

Vous avez un coup de cœur pour les plans d’un projet de copropriéts dans un quartier où vous avez toujours souhaité vous installer. Pour «réserver» votre unité, vous signez un contrat préliminaire qui prévoit un dépôt en fidéicommis chez le notaire dès la signature. Si le promoteur fait faillite ou s’il y a litige, votre argent est-il protégé?


En 2012, Martin Tremblay* a signé un contrat préliminaire pour l’acquisition d’un condominium assorti d’un dépôt en fidéicommis chez le notaire d’un montant de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Il s’agissait d’un projet de revitalisation d’un vieil immeuble. Après plus d’une année de retard sur la livraison, au moment de visiter son unité, déçu que la piètre qualité des travaux, Martin Tremblay refuse de conclure la vente: «Je ne voulais plus l’acheter, car ce n’était pas ce qu’on m’avait vendu. J’ai alors exigé de récupérer mon dépôt. Mais il n’était plus dans le compte in trust; le notaire l’avait remis au promoteur. C’est à ce moment que j’ai dû contacter un avocat.» Cinq ans plus tard, monsieur Tremblay est toujours en attente du procès et même s’il a gain de cause, n’est pas convaincu de récupérer sa mise: «Gagner, c’est une chose, mais encore faut-il qu’il y ait de l’argent dans le compte de l’entreprise.»


Pas de dépôts, pas de travaux


Martin Tremblay croyait qu’en ayant remis son dépôt à un notaire, l’argent était protégé. Mais non. Comme l’explique Éric Côté, conseiller aux relations médias à l'Association de la construction du Québec (ACQ), les acheteurs comprennent souvent mal les obligations liées à l’acompte. La plupart du temps, le dépôt sert de levier financier pour les projets des entrepreneurs en toute légalité, selon des clauses qu’ils vous soumettent dans le contrat initial. Par exemple, un contrat peut prévoir que le promoteur pourra retirer le dépôt pour débuter les travaux, lorsqu’il aura vendu la moitié des unités ou encore lorsque la construction atteindra un certain stade. «Le contrat de vente lie les deux parties. La loi prévoit un délai de 10 jours pour se désister.» Pour Martin Tremblay, cette expérience malheureuse est une véritable leçon de vie. «À l’avenir, je vais toujours faire lire un contrat de cette nature par un avocat. Je n’aurais jamais signé en sachant que mon dépôt n’était pas à l’abri.»


In trust, et à qui?


Le compte bancaire in trust, ou en fidéicommis selon le terme français signifie «confié de bonne foi». En clair, c’est un compte dans lequel une personne dépose de l’argent au nom d’un tiers à certaines fins. Dans le cas de l’acquisition d’une habitation neuve, tous les experts consultés déconseillent fortement de remettre ce chèque directement au promoteur. Me Francine Pelletier, notaire: « Pour la majorité des gens, l’acquisition d’une maison est l’achat le plus important de leur vie. Pourtant, on ne sait pas toujours à qui on a affaire. Vaut mieux être prudent et minutieux, car la protection ne vient pas de manière automatique.» Un notaire, un avocat, ou encore un courtier peuvent ainsi faire office d’«intermédiaires».


Le projet est-il garanti?


Bien avant de déposer son chèque de dépôt, il faut se donner la peine de vérifier que l’entrepreneur a assuré le projet et l’unité, c’est votre assurance contre les risques, indique Me Pelletier. Depuis le premier janvier 2015, le plan Garantie de construction résidentielle (GCR) est obligatoire pour les immeubles de quatre unités superposées ou moins. Il protège les acomptes jusqu’à 50 000 $, en cas de faillite par exemple. Pour les immeubles qui comptent plus de quatre unités, le promoteur est libre d’adhérer ou non à un plan de garantie optionnelle accrédité. Trois options: la Garantie des immeubles résidentiels(GIR) dont l’actionnaire principale est l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ), les plans de garantie de l’Association de la construction du Québec (ACQ) et La Garantie Habitation des Maîtres Bâtisseurs(GHMB). Les acomptes sont alors protégés jusqu'à un maximum de 30 000 $ par unité.


À qui remettre le dépôt?


Dans la pratique, c’est bien souvent au courtier immobilier présent lors de la transaction immobilière que l'acheteur remettra le dépôt au moyen d'un chèque non visé libellé à l'ordre du courtier en fidéicommis. Jason Lemire, courtier immobilier, a confiance aux dépôts «in trust», bien qu’il admette qu’il y a une certaine zone grise au niveau de la loi en ce qui concerne les immeubles qui ne sont pas couverts par la GCR. «Mais bien souvent, les institutions financières vont exiger des promoteurs un plan de garantie,» plaide-t-il. Selon monsieur Lemire, à Montréal, les promoteurs demandant souvent l’équivalent de 5% du prix d'un condo neuf lors de la signature du contrat préliminaire. Les acomptes demandés demeurent variables, selon Éric Côté de l’APCHQ, car il n’y a pas de règles gouvernementales en cette matière: «L’acheteur doit faire preuve de prudence. D’abord en vérifiant si l’entrepreneur est détenteur de la licence auprès de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et en s’assurant de recevoir un reçu en bonne et due forme pour son dépôt.»


Avez-vous lu le contrat?


Richard Bédard, comptable agréé, a vu de nombreux clients vivres des histoires horreur : «La construction est une grosse industrie. On ne peut pas donner un chèque au premier venu! Il faut une relation de confiance.» Selon lui, la détention provisoire de l’argent par un notaire, un avocat ou un courtier immobilier sécurise la démarche en cas de litige. Les notaires et les avocats sont soumis aux règles strictes de leurs ordres professionnels respectifs. La pratique des courtiers immobiliers est également régie. Ils sont tenus de faire les vérifications qui s’imposent.


L’avocat Stéphane Davignon, constate toutefois que la plupart des contrats sont blindés en faveur des entrepreneurs: «Si le contrat prévoit la remise d’un montant à date X, l’avocat ou le notaire devront s’exécuter.» D’autre part, le délai entre le contrat préliminaire et la prise de possession empêche souvent l’acheteur de céder sa promesse d’achat afin de ne pas faire concurrence au promoteur. « Cela pose problème lorsque la situation de l’acheteur change, ajoute Me Davignon. Par exemple s’il doit déménager pour le travail alors que le condo n’est pas livré.» En résumé, en plus de confier son dépôt à un professionnel, l’acheteur doit s’attarder au contrat de vente: «Quelles sont les instructions reliées au dépôt, clauses, les pénalités, les conditions de livraison, les obligations du contrat. Ces éléments s’avèrent déterminants au moment d’un litige. Il faut en avoir une bonne connaissance avec de signer.»


*Nous avons changé le nom pour préserver l'anonymat.


Merci à Jason Lemire, courtier immobilier, à Yves Joli-Cœur, du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, à Stéphane Davignon, avocat, Clément Davignon, à Éric Côté, à Me Francine Pager, notaire, à Richard Bédard CPA Auditeur CGA, pour leur collaboration.


En collaboration avec GuideHabitation.ca.


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