La réalité est que très peu de projets privés démarrent en ce moment, et que ceux qui sont en chantier le sont parce qu’ils étaient prévus depuis deux ou trois ans. (Photo: 123RF)

Si les prix des loyers et de propriétés montent en flèche depuis quelques années, c’est parce que le stock a grandement baissé. Et pour favoriser la construction immobilière résidentielle, mieux vaut stimuler les investissements que le contraire.

C’est l’avis des intervenants du milieu de la construction et de la gestion immobilière interrogés par Les Affaires à propos de la rareté grandissante des logements et propriétés disponibles sur le marché en ce moment.

«La réalité, c’est que très peu de projets privés démarrent en ce moment, souligne le directeur des affaires publiques et gouvernementales de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), Marc-André Plante. Ceux qui sont en chantier le sont parce qu’ils étaient prévus depuis deux ou trois ans. Mais réellement, le carnet de commandes est complètement à plat.»

Il raconte que des entrepreneurs lui ont avoué laisser leur permis au département d’urbanisme de la municipalité, ou encore ne vont tout simplement pas le ramasser parce que l’équation frais et revenus se retrouve la plupart du temps à la négative.

«On fait fausse route dans les démarches entreprises au Québec, estime pour sa part le président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ), Martin Messier. Les investisseurs, en 2023, ils vont placer leur argent dans un véhicule rentable.»

Entre les problèmes de financement, les ratios de couvertures de dette « qui n’est pas du tout ce qu’on voyait avant », les délais d’obtention de permis, l’imposition de redevances par certaines municipalités pour des projets multilogements, l’augmentation des coûts de construction et des matériaux ainsi que la pénurie de main-d’œuvre, l’immobilier n’est souvent pas le premier choix pour y placer son argent.

«Nous ne sommes pas dans une équation qui stimule l’investissement en immobilier, laisse tomber Martin Messier. Si un propriétaire loue un logement trop cher, le mécanisme pour contrer ça est une offre plus forte. Si vous découragez l’investissement immobilier, vous diminuez la capacité de négocier des locataires.»

Frein

Il y a présentement de grands obstacles au démarrage de chantiers résidentiels, le plus important étant l’augmentation assez abrupte du taux directeur de la Banque du Canada depuis 18 mois.

« Nous ne disons pas que la lutte à l’inflation n’est pas nécessaire, mais l’effet pervers est que ça freine complètement la construction résidentielle et, donc, ça amplifie la crise du logement, explique le président et directeur général de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Maxime Rodrigue. Les conditions de financement ne sont tout simplement pas au rendez-vous. »

La dernière hausse du taux directeur, en juin, a jeté une douche froide sur les intentions de reprise de la construction auprès des membres de l’APCHQ, avance Maxime Rodrigue.

« Nous pensions que les taux allaient commencer à descendre cet automne, remarque-t-il. Mais là, personne ne s’attend à ce qu’ils baissent avant 2024. Dans un moment où nous avons besoin de doubler les mises en chantier pour rétablir l’abordabilité, c’est l’inverse qui se produit. »

Aide financière

Les trois intervenants interrogés par Les Affaires soutiennent qu’il faut venir en aide financière aux investisseurs et promoteurs pour relancer la construction résidentielle dans une période critique.

« À tout le moins pendant que les conditions de marché sont celles qu’elles sont aujourd’hui, précise Maxime Rodrigue. Nous ne pouvons pas attendre que les conditions soient bonnes pour relancer la construction. Ça pourrait prendre des mois, et c’est du temps précieux qui sera perdu. »

Les seuls projets d’envergure à sortir de terre présentement sont supportés par le programme APH Sélect de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), souligne-t-il. L’élaboration d’autres programmes de ce genre apporterait aussi une bouffée d’air frais au secteur de la construction résidentielle. Le nouveau programme « Fonds pour accélérer la construction de logements », également mis de l’avant par la SCHL, pourrait être étendu aux entrepreneurs privés, propose Martin Messier.

«Les gouvernements pourraient bonifier le remboursement de TPS et de TVQ sur les constructions neuves, ajoute Maxime Rodrigue. Le plafond est à 300 000 $ pour la TVQ et 450 000 $ pour la TPS, et il y a actuellement peu de construction sous ce prix au Québec. On pourrait remonter ces plafonds, mais aussi complètement exempter de taxes les logements sociaux et abordables.»

Rénovations

Les trois intervenants suggèrent de plus que le gouvernement québécois révise ses méthodes de calcul concernant l’augmentation de loyer permise pour rénovations.

«Pour 1000 $ de revenus, il est possible de récupérer entre 1,60 $ et 3 $ en loyer, souligne Marc-André Plante. Ce qui fait qu’il faut entre 30 et 50 ans pour les rentabiliser. Pourtant, beaucoup de bâtiments aux Québec vont dépasser le cap des 100 ans dans les prochaines années et auront besoin d’investissements majeurs.»

Il faut donner des incitatifs aux propriétaires pour qu’ils rénovent, tranche Maxime Rodrigue. Cela permettrait de voir moins de stratégies basées sur la décrépitude de bâtiments dans le but de le démolir et d’en rebâtir un neuf.

«En remplaçant un vieil édifice par un neuf, on fait évidemment grimper le coût des loyers», précise-t-il.