Investissement immobilier: 10 clés de la réussite

Publié le 22/07/2016 à 12:08

Investissement immobilier: 10 clés de la réussite

Publié le 22/07/2016 à 12:08

Plus vous maîtriserez les 10 clés présentées ci-dessous, plus vous aurez de chance d’atteindre les objectifs que vous vous serez fixés. Notez que ces 10 clés ne sont pas classées par ordre d’importance. Elles sont toutes aussi importantes les unes que les autres. Vous pourriez en maîtriser quelques-unes, mais si certaines vous posent problème, il se pourrait fort bien que votre projet d’investissement ne fonctionne pas aussi bien que vous l’espériez. Débutons sans plus tarder.


Clé no 1 : Devenez un colombo de l’immobilier


Le tout premier conseil est de ne pas attendre que le marché baisse radicalement avant de vous lancer, car vous pourriez devoir attendre encore plusieurs années, selon moi. Si ce n’est pas déjà fait, mettez-vous immédiatement en mode prospection.


Rappelez-vous que vous devez rechercher des vendeurs motivés qui accepteront de vendre sous la valeur marchande, ce qui vous permettra de réaliser votre profit à l’achat. Vous conviendrez toutefois que vous êtes à la recherche de situations exceptionnelles, qui sont parfois difficilement identifiables. Mais ne vous découragez pas. Persévérez et vous trouverez les vendeurs motivés !


Clé no 2 : Apprenez à financer vos immeubles à 100%


Dans tout type d’investissement, moins vous utiliserez votre capital, plus vos rendements seront élevés. Lorsqu’il est question de rendements infinis en immobilier, ceci implique que l’immeuble que vous venez d’acquérir l’ait été à 100 % avec l’argent des autres. On parle alors d’effet de levier maximum. Toutefois, faites vos calculs judicieusement et redoublez de prudence, car utiliser l’effet de levier à son maximum comporte des risques beaucoup plus grands que si vous injectiez du capital lors de l’achat. Vous vous exposez, entre autres, à flux surplus de trésorerie relativement faible, et parfois même négatif. Advenant un manque de liquidités générées par l’immeuble, serez-vous en mesure d’injecter personnellement du capital afin de respecter vos obligations financières ? De grâce, si vous financez vos acquisitions à 100%, soyez vigilants dans la gestion de vos immeubles, car votre budget d’exploitation sera plus restreint.


Clé no 3 : Apprenez à rédiger des offres d’achat créatives


C’est bien connu, l’une des clés de votre réussite en immobilier dépend des offres d’achat que vous faites, c’est-à-dire de la quantité d’offres que vous ferez, mais surtout, de la façon dont vous les rédigez.


Sont-elles à votre avantage ? Vous protègent-elles adéquatement ?


Permettent-elles de réduire au minimum votre mise de fonds?


En fait, cette clé est souvent celle qui vous permettra d’arriver à vos fins, c’est-à-dire convaincre le vendeur et éventuellement acquérir de l’immeuble. Pour y parvenir, vous devrez développer l’art de la négociation expliqué à la clé no 5.


Clé no 4 : Ayez la discipline de faire des suivis efficaces


Cette quatrième clé se veut la suite logique de la clé no 3.


Je rencontre régulièrement des investisseurs qui me disent avoir trouvé de belles occasions grâce au suivi qu’ils ont fait peu temps après avoir présenté une offre d’achat qui, au départ, a été refusée par le vendeur.


Bon nombre d’investisseurs débutants font l’erreur de laisser tomber un immeuble parce leur offre d’achat n’a pas été acceptée. Ils se disent que si ça n’a pas fonctionné, c’est que cet immeuble n’était pas pour eux !


Cette façon de réagir peut coûter très cher. De beaux profits vous glisseront entre les mains sans que vous le sachiez. Ce n’est pas la chose à faire que de mettre le dossier à la filière 13 ! Le dossier devrait plutôt aller dans votre système de suivi!


Puisque vous serez à la recherche de vendeurs motivés, vous devrez considérer que ces derniers seront de plus en plus motivés avec le temps. Plus le temps passera, plus ils seront enclins à baisser leur prix ou à assouplir leurs conditions.


Clé no 5 : Développez l’art de la négociation


Tout au long de votre carrière d’investisseur immobilier, vous aurez à négocier constamment, que ce soit avec :


• Vos locataires ;


• Les fournisseurs ;


• Les banquiers ;


• Les entrepreneurs ;


• Les acheteurs, les vendeurs ;


• Les courtiers immobiliers ;


• Les associés ;


• Et même avec votre conjoint ou votre conjointe!


Ce dernier s’avère l’un des meilleurs « alliés » que vous puissiez avoir au moment d’investir, et ce, quel que soit le domaine d’investissement pour lequel vous optez. L’immobilier ne fait pas exception à la règle. Pour plus de détails sur l’investissement en couple, lire un article que j’ai écrit sur le sujet.


Lisez des ouvrages sur l’art de la négociation, suivez des formations, pratiquez-vous à négocier au quotidien. Vous serez surpris des résultats.


Clé no 6 : Faites des vérifications diligentes sans faille


L’achat d’une propriété est à prendre au sérieux, c’est pourquoi il est important de vérifier le plus d’éléments possible avant d’apposer votre signature sur l’acte de vente.


Bâcler cette étape est une bévue qui coûte souvent très cher aux nouveaux investisseurs. Pour leur part, les investisseurs plus aguerris, qui ont déjà payé cher leurs erreurs par manque de vérifications, négligent de moins en moins le processus de vérification diligente. Du moins, j’ose espérer pour eux qu’ils ont appris avec le temps et les expériences.


La vérification diligente, c’est bien beau, mais encore faut-il savoir quoi vérifier direz-vous. J’avoue que lorsqu’on n’a pas d’expérience, il s’avère un peu difficile de savoir quoi vérifier. C’est pourquoi il faut utiliser l’expérience d’investisseurs expérimentés. Réseautez et rencontrez des investisseurs d’expérience, ils sauront vous partager leurs trucs.


Clé no 7 : Bâtissez une équipe de rêve


C’est bien connu, en affaires, votre réussite dépendra de vos relations. Plus vous vous entourerez de gens compétents et fiables, plus vous aurez de chances de réussir.


En immobilier comme dans toute autre entreprise, le levier humain est primordial. En effet, que seraient les entreprises sans leur personnel ? Vous répondrez peut-être : la clientèle ! Ma réponse est plutôt : « Votre équipe de rêve avant tout ».


Pour que les clients soient satisfaits, il faut de bons produits certes, mais que vaut le meilleur des produits si le service à la clientèle est absent ?


Une entreprise est un tout. Son fondateur, de bons achats, de bons employés, une bonne philosophie d’entreprise, de bonnes conditions de travail, etc. Encore une fois, réseautez le plus possible afin de rencontrer ceux et celles qui feront partie de votre équipe.


Clé no 8 : Formez-vous adéquatement


Une erreur fréquente que je constate souvent chez les investisseurs tant débutants, intermédiaires qu’avancés, est le manque de formation. Ils se lancent dans l’investissement immobilier sans suivre de formations. Pire encore, ils demandent leur opinion et des conseils à des gens qui n’ont même pas d’immeuble.


Il n’est pas rare d’acheter des immeubles et d’y investir plusieurs milliers de dollars, alors pourquoi ne pas ajouter quelques centaines de dollars de plus en formations afin d’optimiser son investissement ? Rappelez-vous qu’en immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes. Un manque de connaissance peut coûter des dizaines de milliers de dollars. L’inverse est également vrai. Quelques trucs appris dans des formations valent leur pesant d’or.


Comme le dit l’adage : « L’entrepreneur ne gradue jamais ! ». Il n’y a donc pas de fin aux connaissances que vous pouvez acquérir.


Clé no 9 : Développez un plan d’action GOGOGO !


En matière d’atteinte d’objectifs, l’important est de subdiviser votre objectif annuel jusqu’à obtenir des objectifs quotidiens. Si pour une raison ou une autre, vous n’atteignez pas votre objectif annuel, vous serez tout de même passé à l’action et aurez réalisé une grande quantité de petits et moyens objectifs. Votre confiance en vous sera augmentée, vous aurez de quoi être fier de vous et ne serez peut-être pas très loin de réaliser votre objectif annuel moyennant quelques actions supplémentaires. Comme dit le proverbe, mieux vaut tard que jamais. Pour plus de détails sur l’élaboration de votre plan d’action, lire un article que j’ai écrit sur le sujet.


Vous commencez à saisir pourquoi certains n’avancent pas malgré un objectif fixé dans cinq ans ? Ils ne passent pas à l’action pour atteindre leur objectif.


Pour la subdivision de vos objectifs, voici une métaphore de mon ami Jean-Pierre Du Sault, investisseur immobilier :


« Vous ne penseriez pas avaler d’un seul coup un salami, mais coupez-le en tranchez et vous y arriverez ! » Je trouve que cette métaphore résume bien mon propos.


Clé no 10 : Enrichissez-vous grâce à l’accumulation d’immeubles


Saviez-vous que l'investissement immobilier peut être divisé en deux mondes ? Celui des FLIPS, qui vous permettront de générer rapidement des liquidités à court terme, et celui de l'accumulation d’immeubles, qui vous permettront de vous enrichir et de générer des revenus passifs.


Grâce à l’accumulation d’immeubles, votre valeur nette sera croîtra avec le temps en raison l’effet combiné de la capitalisation des prêts hypothécaires et de la prise de valeur de vos immeubles.


Regardez les grands fortunés de ce monde, ils possèdent pour la plupart des placements immobiliers actifs et/ou passifs dans leur portefeuille.


À vous d’en tirer vos propres conclusions.


Sur ce conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.


Votre coach, Yvan


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À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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