Immobilier: Reportez vos impôts grâce à l'amortissement fiscal

Publié le 28/11/2014 à 15:48

Immobilier: Reportez vos impôts grâce à l'amortissement fiscal

Publié le 28/11/2014 à 15:48

Photo: Shutterstock

Suite à mon article paru le 14 novembre dernier intitulé « rembourser rapidement ses prêts ou s’enrichir », vous avez été nombreux à me questionner au sujet de l’amortissement fiscal. Comme promis, voici cette semaine un article qui vous permettra d’éclaircir le fonctionnement de ce mécanisme fiscal qui peut, dans certains cas, s’avérer fort avantageux pour l’investisseur immobilier.


Le principe


Par définition, l’amortissement est l’étalement du coût d’un investissement sur sa durée de vie utile. Or, lorsque vous achetez un bien en vue de générer un revenu, ce bien est acquis avec de l’argent sur lequel vous avez déjà payé de l’impôt. Le coût du bien ne peut donc être déduit de vos revenus l’année où vous l’avez acquis.


Prenons l’exemple suivant : Si vous procédez à l’acquisition d’un triplex, vous utiliserez vos économies pour fournir la mise de fonds et vous obtiendrez un financement hypothécaire en vue de payer la différence du coût du bien. Votre immeuble produira des revenus et avec ceux-ci, vous payerez les différentes dépenses d’opération de l’immeuble. Par ailleurs, vous aurez à payer de l’impôt sur l’excédent des revenus moins les dépenses admissibles. Le remboursement du capital d’un emprunt hypothécaire n’étant pas une dépense admissible au sens fiscal, vous le payerez avec de l’argent qui a déjà été taxé, soit le solde entre vos revenus, vos dépenses d’immeuble et l’impôt payé.


Les lois fiscales permettent alors d’ajouter une dépense supplémentaire pour diminuer la charge fiscale et pour contrer la « désuétude » d’un bien et donc, tel que mentionné initialement, pour étaler un investissement sur sa durée de vie utile.


Pour ce qui est des biens immobiliers, l’amortissement permis a été fixé à 4 % par année sur le solde dégressif du coût en capital du bien. Cet amortissement est permis uniquement sur le bâtiment, car un terrain ne peut faire l’objet d’un amortissement puisqu’en principe, il n’est pas soumis à une « désuétude ».


La règle du demi-taux


Par ailleurs, pour la première année d’acquisition d’un bien immobilier, seulement 2 % peut être pris en amortissement. Également, comme le bien n’est pas acquis nécessairement au début de notre année fiscale, l’année civile pour un particulier ou l’exercice de 12 mois pour une société par actions, l’amortissement pourra être pris au prorata des jours de détention sur l’année fiscale. Libre à vous de l’utiliser ou non, car il n’est aucunement obligatoire de prendre une dépense d’amortissement. C’est un choix que vous faites. « Il faut savoir qu’on ne peut créer une perte sur un immeuble avec de l’amortissement lorsqu’on le détient personnellement, au mieux notre revenu d’immeuble sera ramené à zéro. Il peut en être autrement si l’immeuble est détenu via une société », nous précise Richard D’Amour, avocat-fiscaliste au cabinet De Chantal D’Amour Fortier et associés.


Tel que mentionné précédemment, l’amortissement se calcule sur le solde dégressif du coût du bâtiment d’un bien immobilier. À ce coût, s’ajoutera toutes les dépenses d’acquisition telles que : frais de notaire, d’évaluation, de financement, de droit de mutation ou autre ainsi que les dépenses de nature capitale effectuées sur l’immeuble tout au long de la période de détention comme, par exemple, le remplacement d’un revêtement de plancher de vinyle par un revêtement de lattes de bois.


De manière à vous permettre de bien comprendre l’impact de l’amortissement, prenons l’exemple suivant :


Votre revenu personnel avant le revenu en provenance d’un immeuble est de 100 980 $. Vous procédez personnellement à l’acquisition d’un immeuble à revenus.


Coût d’acquisition : 900 000 $ ( 250 000 $ pour le terrain et 650 000 $ pour le bâtiment )


Mise de fonds : 180 000 $


Hypothèque : 720 000 $ à un taux d’intérêts de 4 % amorti sur 25 ans


Revenus annuels bruts : 68 000 $


Dépenses d’opération : 22 500 $


Remboursement du capital : 17 117 $


Remboursement des intérêts : 28 500 $


D’un point de vue fiscal, pour une année complète de détention, votre revenu imposable en provenance de votre immeuble à revenu sera de :


Revenus bruts : 68 000 $


Moins dépenses : 22 500 $


Moins intérêts : 28 500 $


Revenus imposables : 17 000 $


Impôts (47,46 %) : 8 068 $


Net : 8 932 $


 


D’un point de vue entrées et sorties de fonds ( trésorerie )


Revenus bruts : 68 000 $


Moins dépenses : 22 500 $


Moins intérêts : 28 500 $


Moins capital remb.: 17 117 $


Moins impôts : 8 068 $


Cash flow net : - 8 185 $


Il est très important de constater et de comprendre que le revenu fiscal et le « cash flow » d’un immeuble sont deux choses tout à fait distinctes. L’immeuble peut très bien faire ces frais annuellement, sans pour autant générer assez de liquidités pour couvrir les impôts à payer. J’ai écrit un article à ce sujet il y a trois semaines.


Reprenons notre exemple mais cette fois-ci, en utilisant l’amortissement fiscal.


Revenus bruts : 68 000 $


Moins dépenses : 22 500 $


Moins intérêts : 28 500 $


Moins amortissement : 13 000 $


Revenus imposables : 4 000 $


Impôts (47,46 %) : 1 898 $


Net : 2 101 $


Dans l’exemple, l’amortissement pris correspond à 2 % de la valeur du coût de l’immeuble, soit 2 % de 650 000 $ qui représente le coût d’acquisition. Vous vous souvenez de la règle du demi-taux applicable à la première année ? Toutefois, l’année suivante, l’amortissement pourra correspondre à 4 % de 637 000 $, soit 650 000 $ - 13 000 $ d’amortissement déjà utilisé.


D’un point de vue entrées et sorties de fonds ( trésorerie )


Revenus bruts : 68 000 $


Moins dépenses : 22 500 $


Moins intérêts : 28 500 $


Moins capital remb.: 17 117 $


Moins impôts : 1 898 $


Cashflow net : - 2 015 $


Comme vous pouvez le constater, dans l’exemple ci-dessus, l’amortissement n’étant pas une sortie de fonds mais bien une dépense pour fins fiscales uniquement, le « cash flow » net de l’immeuble est passé de - 8 185 $ à - 2 015 $ puisque les impôts payés sur le revenu de l’immeuble ont diminué considérablement en raison de l’amortissement pris sur l’immeuble. En effet, ils sont passé de 8 068 $ à seulement 1 898 $.


Tout n’est pas rose, il y a la récupération d’amortissement !


« On constate alors que l’amortissement pendant que nous détenons l’immeuble peut être fort utile à court terme. Il faudra cependant tenir compte lors de la revente de l’immeuble, des conséquences liées à la prise d’amortissement durant la détention. Ceci pourrait apporter quelques surprises », mentionne Me D’Amour.


Telle que mentionné précédemment, l’amortissement est une dépense permise pour contrer la « désuétude » d’un bien. Or, sauf à quelques rares occasions, les immeubles sont toujours vendus à un prix plus élevé que le coût d’acquisition. Donc aucune « désuétude » n’est présente sur l’immeuble. L’amortissement ainsi pris durant la détention de l’immeuble se changera alors en revenus au moment de la vente, augmentant ainsi le fardeau fiscal lié à la vente.


Avec les chiffres du cas précédent, reportons-nous dans le temps, soit huit ans plus tard par exemple, et voyons l’impact lié à la vente advenant que l’immeuble ait pris de la valeur annuellement. Supposons que vous le revendez 1 250 000 $ et que vous avez pris de l’amortissement pour une somme totale de 145 000 $, montant totalement arbitraire car vous êtes libre à chaque année d’opter ou non pour l’amortissement.


Étant donné que vous vendez à un prix supérieur à votre coût d’acquisition initial, la totalité de l’amortissement deviendra un revenu. La vente générera donc un revenu total de 480 000 $ réparti comme suit : un gain en capital de 335 000 $, soit la vente à 1 250 000$ moins le coût d’acquisition de 915 000 $ incluant entre autres les dépenses d’acquisition telles les frais de notaire et de droit de mutation pouvant représenter environ 15 000 $ dans cet exemple, et une récupération d’amortissement de 145 000 $. Comme le gain en capital est imposable uniquement à 50 %, le revenu qui s’ajoutera à vos autres revenus dans votre déclaration lors de la vente sera alors de 312 500 $ soit 335 000$ / 2 = 167 500 $ + 145 000 $.


Comme l’impôt personnel est progressif, c’est-à-dire que plus on gagne de revenus, plus on est imposé à haut taux, vous payerez sur la majeure partie de ce revenu supplémentaire le taux d’imposition maximum qui se situe à 49,97 %.


Quel constat peut-on tirer des exemples présentés ici ?


L’amortissement peut être une excellente stratégie pendant la durée de détention puisqu’elle permet d’obtenir un meilleur « cashflow » après impôts en regard de l’immeuble. Attention toutefois ! Lorsque vous détenez l’immeuble de façon personnelle, les taux d’impôts progressifs peuvent faire en sorte de vous faire épargner de l’impôt à un taux plus bas que l’impôt que vous aurez à repayer au moment de la vente. Faites de bonnes planifications fiscales en ce sens.


Ce constat n’a pas à être fait si vous détenez l’immeuble par l’entremise d’une société puisque le taux d’imposition sur du revenu de biens, ce qui est le cas plus souvent qu’autrement pour des biens immobiliers, ne varie pas selon le montant de revenus. Ainsi, une dépense d’amortissement sera en principe, à moins d’une variation dans le taux d’imposition dû à un changement des lois, imposée au moment de la récupération au même taux.


L’importance de consulter


La question se pose souvent ainsi : dois-je ou non prendre de l’amortissement ?


A priori, si vous sauvez un dollar d’impôt aujourd’hui et que vous repayez le même dollar d’impôt dans 10 ans, le dollar d’impôt dans 10 ans vous coûtera moins cher puisque la valeur de l’argent diminue dans le temps. À preuve, l’élimination des sous noirs !


Il faut cependant tenir compte d’autres facteurs comme votre taux d’imposition et l’utilisation que vous faites de l’argent ainsi épargné en impôts. Je ne vous le répéterez jamais assez ! Communiquez avec votre professionnel, comptable ou fiscaliste, pour discuter de cette question fort intéressante et importante si vous désirez payer le moins d’impôt possible.


Je vous invite également à lire mes articles précédents qui sauront très certainement vous aider dans votre cheminement.


Votre coach, Yvan


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À propos de ce blogue


Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte près de 17 000 membres et près de 29 000 fans Facebook, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca


 

À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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