L'immobilier et ses rendements infinis

Publié le 22/08/2014 à 07:11

L'immobilier et ses rendements infinis

Publié le 22/08/2014 à 07:11

Photo; Shutterstock

Dans tout type d’investissement, moins vous utiliserez de votre capital, plus vos rendements seront élevés. Lorsqu’il est question de rendements infinis en immobilier, ceci implique que l’immeuble que vous venez d’acquérir l’ait été sans comptant, ou si vous préférez, qu’il ait été financé à 100% avec l’argent des autres. On parle alors d’effet de levier maximum. Toutefois, faites vos calculs judicieusement et redoublez de prudence car utiliser l’effet de levier à son maximum comporte des risques beaucoup plus grands que si vous injectez du capital lors de l’achat. Vous vous exposez entre autres à un cashflow ( surplus de trésorie ) relativement faible et parfois même négatif.


Advenant un manque de liquidités générées par l’immeuble, serez-vous en mesure d’injecter personnellement du capital afin de pouvoir rencontrer vos obligations financières ? La réponse doit être affirmative. D’accord pour du financement créatif à 100%, mais une fois l’immeuble acquis, il vous faut avoir accès rapidement à du capital afin de palier aux imprévus. Dans quelle situation financière vous retrouveriez-vous si les taux d’intérêts augmentaient ? Faites bien vos calculs et osez mais avec prudence et diligence !


LES SOURCES D’ARGENT


On me pose fréquemment la question à savoir qu’elles sont les meilleures sources d’argent afin de réaliser des achats financés à 100%. Voici donc une liste non limitative de quelques-unes de ces sources.


La remise en espèce


La remise en espèce consiste à recevoir de votre institution financière un montant correspondant la plupart du temps à 5% du prêt qu’elle vous consent, le tout moyennant un taux d’intérêt plus élevé. Par conséquent, vos mensualités seront donc plus élevées mais vous aurez récupéré votre mise de fond si vous optez pour un financement via un assureur hypothécaire tel que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Informez-vous auprès des institutions financières afin de savoir si elles offrent ce genre de produit. Au mieux, consultez un courtier hypothécaire qui sera en mesure de vous informer.


Le solde de prix de vente


Le vendeur peut s’avérer une autre source de financement pour vous. En effet, lors de la vente d’un immeuble, il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente, communément appelé dans le jargon, en « balance de vente ».


Le principe est fort simple.


Au lieu d’encaisser la totalité de l’argent qui lui revient lors de la vente, le vendeur encaisse immédiatement une partie et la balance, qui lui est due dans le temps, lui sera remboursée selon les conditions et les modalités de paiements que vous aurez négociées avec lui.


Le Régime d’accès à la propriété ( RAP )


Saviez-vous que pour l’achat d’une première résidence principale ou encore, si cela fait plus de cinq ans que vous n’êtes pas propriétaire d’une résidence principale, vous pouvez utiliser l’argent accumulé dans votre REER comme mise de fond ?


En effet, vous et votre conjoint pourriez utiliser l’argent de vos REER, et ce jusqu’à concurrence de 25 000 $ chacun, pour l’achat de votre propriété. Toutefois, vous devrez rembourser le montant utilisé d’ici les quinze prochaines années, et ce, à partir du deuxième 31 décembre suivant le retrait. Advenant une année où vous ne pourriez, ou ne voudriez pas remettre l’argent dans votre REER, le montant non remboursé de l’année courante, soit un quinzième du montant total, sera ajouté à votre revenu imposable. Pour plus de détails sur le RAP, visitez le site de l’Agence du revenu du Canada.


Vos cartes de crédit


Que diriez-vous d’utiliser vos cartes de crédit comme source d’argent ? Quelque peu osée n’est-ce pas comme technique !


J’en conviens. Et fort dangereuse si mal utilisée.


Si vous faites appel à du financement à haut taux d’intérêt tel que les cartes de crédit et les prêteurs privés, il est primordial que celui-ci soit de courte durée.


Effectivement, emprunter à des taux d’intérêt de l’ordre de 15% à 20% s’avère très risqué si vous n’avez pas de plan de revente rapide ou encore, à la limite, de refinancement à court terme. Soyez prudents si vous usez de créativité extrême.


Les prêteurs privés


Voici un intervenant qui vous sera fort utile lorsque viendra le moment de trouver des liquidités. En effet, le prêteur privé s’avère un allié important pour l’investisseur immobilier.


Le prêteur privé peut prêter de son argent en échange, bien sûr, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou encore sur celui que vous êtes sur le point d’acheter.


Le prêteur privé peut s’avérer fort utile puisque sa prise de décision est beaucoup plus rapide que celle des banques. De plus, ces critères sont plus flexibles et il est prêt à prendre plus de risques que les banques.


Le « love money »


Combien de gens débutent en affaire avec l’argent d’un parent ou d’un ami. C’est ce dont il s’agit lorsqu’on parle de « love money ». Utiliser l’argent de quelqu’un qui vous fait confiance et qui, de surcroît, n’exigera pas de garantie en échange de l’argent qu’il ou qu’elle vous prête. Le remboursement du prêt est uniquement basé sur la confiance que la personne vous témoigne.


La marge de crédit hypothécaire


Quel excellent moyen de financer vos projets. La marge de crédit hypothécaire consiste à utiliser l’équité que vous possédez sur l’un de vos immeubles afin de libérer des liquidités. En ce qui a trait aux maisons unifamiliales, aux condos, aux chalets et aux plex, dans la plupart des cas, vous pourrez financer jusqu’à 80% de leur valeur marchande. Ce qui s’avère intéressant avec la marge de crédit hypothécaire est que vous commencerez à rembourser seulement que lorsque vous utiliserez l’argent qui vous a été préalablement autorisé. En d’autres termes, la banque vous autorisera un montant que vous pourrez utiliser comme bon vous semble le moment venu, contrairement au prêt hypothécaire où vous devrez commencer à rembourser et faire vos paiements dès que la banque vous aura octroyé le prêt.


De plus, grâce à la marge de crédit hypothécaire, vous aurez le loisir de ne payer que les intérêts si vous le désirez, comparativement à un prêt hypothécaire où vous devrez payer les intérêts en plus de rembourser une partie du capital.


EST-IL ENCORE POSSIBLE D’ACHETER SANS COMPTANT ?


Tout à fait mais pour y parvenir, vous devrez trouver une aubaine, c’est-à-dire payer bien en deçà de la valeur marchande et faire preuve d’un peu de créativité. Vous devrez également osez demander et sortir des sentiers battus tout en demeurant dans la légalité. Comme vous pouvez le constater à la lumière de cet article, plusieurs options s’offrent à vous en ce sens. 


Sur ce, bon financement créatif à tous et à toutes.


Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.


Votre coach, Yvan


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À propos de ce blogue


Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca


 

À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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